左晖走了,但链家的佣金真的合理吗?

作者:慕峰

本文转载自:太阳照常升起(ID:The_sun_also_rise)

我曾经从几位朋友那里听过他们对左晖的评价,比起这个时代的许多企业家,左晖在企业家和投资者群体中,确实是少有的受人尊重的。一位企业家认真对待自己的事业,认真对待自己的员工,有相对长远的目标而不为眼前小利所动,都是获得好评价的标准。但另一方面,其实还有许多人在骂链家,在骂左晖,他们骂的其实不是一家企业或者一位企业家,而是他们在二手房交易和租房交易中遇到的问题和不公,以及他们对某些城市房价的无奈。即便年入百万的人,在一次性缴纳几十万元的二手房交易佣金的时候,也丝毫感觉不到什么叫服务,什么叫合理。

什么才是“难而正确的事”,在二手房交易和租房市场这个行当里,什么才是“难而正确的事”,我想发表一下自己的看法。在这个问题上,吃左晖去世流量的自媒体、新媒体,其实没有什么发言权,他们除了重复一些已经报道出来的商业故事以外,对整个问题的成因或可能解决的方案,其实没有多少思考。

在写我的看法之前,我要先讲一句,那些吃左晖去世流量的自媒体、新媒体,其实非常令人恶心。昨天,某位房地产新媒体大V,直接披露了左晖去世的原因,这是个人隐私,越是把对方当朋友的人,越会重视这些隐私。哪怕行业内小范围知道,但披露给大众,那完全是另一回事。光这样还不够,还要顺带给北戴河某个楼盘打广告,人血馒头这么好吃?

在黑中介满天飞的年代,左晖带领链家重塑房地产中介行业,让购房者、租房者可以找到“真房源”和其他“真信息”,并且在商业上取得成功,这算不算一个好故事?当然算。尽管现在佣金不低、自如的问题那么多,但现在好还是退回黑中介的时代好?当然是现在好。

然后呢?房地产中介机构真的没有导致一二线城市的房价加速上涨?那些所谓的“真房源”和“真信息”真值得每个买房人花十几万、几十万去承担?所以自始至终就没有其他方案去解决这个问题?

过去十几年来,唯有蔡洪平“非改革红利”这五个字,让我反复琢磨、思考。每一个互联网化的线上平台,都可以从这个五个字去思考来龙去脉。

比起黑中介时代,链家解决的关键问题是房源信息的真实性,包括房屋地址、面积、户型、层高、使用权性质、建筑年代等关键信息。在商业媒体来看,链家最大的护城河就是这套真实房源数据库。一个全国性的房产资源数据库,由一家私人企业在几年时间里就完成了搜集整理,并创造出巨大的商业价值,这确实是一个创举。

但我们要思考的是,这些信息,本来是在哪里的呢?

如果不是因为多年前,我曾在一个二线城市的房地产管理部门工作过,这个问题,其实我也回答不了。现在各位读者随我换一个视角,我们来看看这些信息本来是怎么产生的,存放在何处。

首先,我们讲一个法律概念,叫做房屋产权登记。买过房的人都知道,签购房合同并不意味着你取得了房屋所有权,在相当长一段时间内,中国的“一房二卖”问题非常严重。简单讲,曾经的开发商或者房东,将一套房卖给多个购房人,签订合同、收取购房款,但最终要去做房屋所有权转移登记的,却只能是其中一个购房人。这方面的法律纠纷曾经多不胜数,许多人也许不知道,即便在数年之前,一些北方省会城市,仍然存在这样的问题。

那对大多数城市而言,这个问题是怎么解决的呢?省去法律研究不谈,现实的操作是,由政府出面建立房地产登记制度、建立房屋产权和交易数据库及平台系统,由地方房地产管理部门统一管理,将开发商销售的新楼盘统一录入当地房源数据库,购房者与开发商签订的购房合同,所有合同上线备案,备案系统与登记系统打通,期间无法更改。说起来简单做起来难,在十几年前,连3G都还没有的时代,在今天的互联网平台都还刚刚起步的时代,在PC端做这套系统,是不容易的。各地都是自建数据平台,这些平台的关键信息,就是当地所有的房产信息。这是房屋登记管理的要义,要管,就要全部管起来。

新楼盘录入系统是容易的,那在系统建好之前那些长达数十年的房地产信息怎么处理呢?必须人工核实、录入。这项工作,耗时之长,许多城市花了多年时间才得以完成。

这套系统背后的法律依据,就是我国的《城市房地产管理法》,以及基于此在2008年由当时的建设部颁布的《房屋登记办法》。而《房屋登记办法》和同期颁布的《房屋登记薄管理试行办法》就是当年我还在房地产管理部门任职时,参与研究起草的。

那么有意思的事来了,所谓的“真房源信息”,不就是各地房地产管理数据库中的这些信息吗?依赖这些数据,为什么不能生成一个当地真实房源的交易平台呢?在官方平台上,只有业主才能选择公布或者不公布自己的房源信息,所有信息来自房屋登记薄系统,也就是官方数据平台,不就能保证最真实的房源信息了吗?

事实上,在当时的房产交易管理中,我所在城市的房地产管理部门,已经做得非常先进了,也就是任何一个希望交易房产和希望购买房产的人,根本不需要任何中介,就可以在房产交易大厅办理完成各类房产登记,甚至房、地、税都实现了一站式办理。这套政务系统在十几年前有香港研究团队去考察,认为已经比香港和北京、上海等一线城市更为先进。后来,各地的一体化政务系统逐渐推开,这种便利才普及开。

那么这套政务系统的关键是什么呢?关键是房地产交易中心和产权登记部门的非机关化设置。也就是我们现在讲的窗口办理。在窗口办理的同时,辅以各种人工帮助,例如,对不识字的人、对老年人,都提供专门的帮助。这是城市与城市的差距。一些城市的房地产管理部门长期衙门化,当然大家只能去依靠黑中介。讲得更直白一些,如果你自己去婚姻登记处结个婚都很困难的话,你也一定会去找结婚黑中介的。

回到真实房源这个问题上,真正最真实的房源数据,不在任何中介那里,而在地方政府的房产数据系统中。这个系统事实上除了管理用途外,完全也能够形成一个地方性的交易平台。基于这套系统形成交易平台的好处是:

1、完全由房东来控制自己的房产信息提供多少,非房东根本不可能将自己的房源放到网上,成为欺骗的页面。

2、真实得不能再真实的房产信息,电子登记薄里的数据全都是法定信息,连户型图都是有法律效力的。唯一欠缺的是房子的现场照片,这没关系,房东自己拍了上传就好了。如果房东造假怎么办?你买房租房最终不去现场看的吗?

3、从第一眼看到,到最终交易,所有信息都是高度一致的,没有所谓前台数据和后台数据之分。我们都知道所有房地产中介关于交易金额的数据,公开的部分都是有造假的。你在APP上看到的金额,到门店实际看的时候,中介一定会告诉你,他们后台才有真实交易金额的记录。这些记录,为什么要藏起来呢?因为不藏起来,怎么去影响公开价格呢?那么后台的交易金额,一定是真实的吗?我真不知道。我认为最真实的交易记录一定在房地产管理部门的数据中。

有人会讲,政府怎么可能提供便利,怎么可能提供方便的平台呢?其实我也不理解,为什么私有企业提供服务的美国、欧洲都有断电、断网,为什么国有企业提供服务的中国却没有这些问题呢?

其实,地方政府没有提供这样的平台也没问题,由私人企业接入这些数据,按照上述模式由房东来控制信息也没问题。关键在于,这些真实的信息难道不是应该以非常低的价格就能提供给房产交易者的吗?这些最真实的数据,本来就存在一个公共系统中,为什么披了一件私企的外衣之后,这些“真信息”,就变成了能够抽佣数十万的企业数据了呢?

链家做到了地方政府做不到的一点,就是建立了一个全国范围的数据库,地方政府只有本地数据。在这个基础上,链家用一个统一的后台数据平台,将这些数据统一管理起来,用一个统一的APP让购房人能够方便的查阅所有的房地产信息。但除了需要在全国范围进行房地产投资的人之外,难道大家关心的不就是一两个城市的房地产真实信息吗?因为链家能够提供我们不需要的其他城市的信息,所以我们要给它更多的佣金?这是什么逻辑呢?

有人讲,这都是地方不作为导致的,如果地方愿意建立这样的平台,那还有链家什么事呢?很大程度上,我同意这样的观点。如果地方明明就有这样的数据信息,为什么不要求各地就此建立自己的本地交易平台,与本地房地产管理系统直接打通呢?链家之所以有这样的估值,难道不就是因为曾经有些事该做而没有做吗?那未来能不能做呢?

有人讲,链家提供的真房源信息,不只是登记信息那么简单,背后是一整套标准化服务,链家的抽佣重在服务而非信息。我请问,除了替你跑腿之外,他还有什么服务?4S店跑腿办证500元,房地产中介替你跑腿收20万,你觉得合理吗?有人讲,人家提供的信息是很丰富的,例如你看的这个房子,邻居是干嘛的,晚上吵不吵,早上闹不闹。我谢谢你,我花1000元给小区物业小哥,他一定能提供给我想象不到的信息,连隔壁上个月吵了几架、打过几次娃我都能知道,你信不信?你告诉我这要花30万?

有人讲,今天链家最重要的价值在于他们十分了解学区房信息,这是上面说的这些都难以替代的。我们说好了,你是不是准备按学区房服务提供者来给链家重新做估值?你确定要这样估吗?我请问,你真买过学区房吗?你个自媒体租房住的,天天跟大家讲链家对学区房的了解,你好意思?你先买个大蓬车再来参与讨论可好?

这个话题,我就提供一点上述自己的思考,也是在这个时点做点记录。不想写得多严谨,因为这个行业的佣金本来就是一个笑话,凭什么要严谨呢?

有人会问,那么地方政府都不能提供这样的服务,你说这些有什么用呢?我只想说,因为你从来没有想过地方能够提供这样的服务,也从来没有提出诉求希望地方提供这样的服务,所以你永远也不可能享受这样的服务。你最愿意得到的,就是交几十万的佣金,然后赞美一家伟大的企业。

以上。

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