作者：樱桃团队
本文转载自：金角财经（ID:F-Jinjiao）
因为楼盘停工，无法按期收房，越来越多的业主公开宣称，准备集体停贷了。
打响头炮的是江西景德镇某大楼盘，业主称该项目去年5月份就停工了，后来在地方的主导下陆续复工，但是今年6月开始再次全面停工。
景德镇的这一份强制停贷告知书在周末刷屏后，随即全国各地陆续开始有越来越多烂尾楼项目都跟上了。
恒大的烂尾项目真的多，之前恒大爆雷的时候就有机构统计过恒大的烂尾楼盘，高达上百万套。
这个数据一点都不夸张，恒大都是大盘为主，下面这个武汉的恒大时代新城就涉及5000多户。
现在市场这么差，房子不好卖，如果恒大又融不到资金的话，哪来的钱复工呢？
2020年开盘的时候还是当地的红盘，创下半年内“九开九罄”的纪录，销售额48亿，挪用资金7.25亿，工程量完成不足35%，去年8月开始烂尾，涉及业主超过2428名。
而名门翠园这个项目基本上成为郑州烂尾的代名词了，根据业主的告知书，项目已经逾期交房1000多日，也就是三年。南昌新力城也是在去年停工的，也是一个大盘，合计3277户，60亿房款不知所踪，共涉及的人数估计接近上万人了。长沙也有一个新力的项目出了一个《强制停贷告知书》。格式和上面南昌新力城有相似之处，估计也是被启发了。据第一消费金融简单检索，强制停贷现象日渐普遍，近年来还有以下案例：河南省新乡市平原新区恒大三期半城湖业主决定强制停贷；
截至7月13日，已经有100个烂尾楼的业主们发出了停贷告知书。名单仍在持续增加中。
就目前的情况来看，停贷最多的省份是河南，郑州也成为停贷项目最多的城市。至于停贷最多的开发商，如图所见，正是恒大。
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大概看了一下这些烂尾楼业主的告知书，还是有很多共通点的。而那时也是“三道红线”刚开始执行一年左右，加上调控一盘棋，信贷收紧。房企自有的资金也就够撑一年，在后续没有得到融资输血，销售又急剧下降的前提下，房企开始从去年中大范围爆雷，停工。2、烂尾的开发商主要也是以爆雷过的民企为主，恒大、名门、新力，绿地也算是少有的国企了。所以大家真的要避开这些有过爆雷史的房企，还不起债，下一步就是项目停工。在过去的维权当中，大部分业主都是针对开发商讨说法的。但是开发商早就摆烂了，裤袋里也没几个钢镚，骂开发商也没用。银行作为贷款方，为何在房子主体结构末封顶前发放按揭贷款？为什么将按揭贷款资金违规划入非监管账户？银行也是监管方之一，为什么没有履行资金监管义务？业主认为银行并没有履行其义务，最终导致项目烂尾，所以业主也不愿意还房贷了。
现在烂尾楼的业主抱团一起，表示如果项目不复工的话，他们就集体停贷。我一向不喜欢抱团的行为，尤其是抱团涨价，但是这一次烂尾楼业主抱团停贷，却抱出了一种悲壮感。用一辈子的积蓄却买到烂尾楼，换谁都无法理性，这些业主的行为是完全值得理解和同情的。
说实在的，如果严格按照监管来进行，房子也有是不会烂尾的。在我们国家，想要提取预售监管账户资金还真的不是一件容易的事情。就拿福州的《预售监管账户资金提取报备流程》来举例。授权委托书、申请报告、工程进度节点相关证明材料、监管账户银行流水。这里工程进度节点是最关键的一环，要提供单体竣工验收报告。早在2003年，央行曾经出台“121号文件”中就明确表示：等你准备好这些材料之后，审核通过，开发商才能提取监管账户的资金。全国绝大多数新盘的烂尾，其实都差不多，工程没完，用来建房子的钱却没了。
集体停贷的事情发生后，烂尾楼业主几乎攻占各大网络平台，舆论立马引爆，各种骂声不断。停贷肯定是会影响征信的，之前燕郊业主就是因为停贷断供，被银行起诉，还上了征信黑名单，几乎都失去了未来的人生。征信就是我们普通人最在乎的底线，大家都知道上了黑名单的后果。
但是在《告知书》中，有很多业主都表示，不在乎征信了。「大批业主失业在家，生活无比艰难，己无法承受每个月的按揭月供，如果都活不下去，我们只能铤而走险走向断供道路，饭都吃不上，还在乎征信？」这是最坏的打算，但我觉得事情未必会去到这么极端悲观的局面。今年来已经有很多银行推出延迟还贷的业务了，可以看到银行也在妥协。后续针对这些买了烂尾楼的业主，可否因为“烂尾楼”的特殊原因，给予这批贷款人特殊照顾呢？比如延期期限适当延长，在延期的这段时间内不产生任何利息。烂尾楼业主现在要租房也要还房贷，如果因为疫情影响失去了收入来源，生活真的走投无路。他们向银行申请延期还贷，我觉得是完全合乎情理法理的。现在已经有越来越多的烂尾楼业主集体发声了，后面这股星星之火肯定越烧越旺。一个大盘3000户，平均贷款100万吧（二线城市），那就是30亿，对于地方的一家银行来说，绝对是要命的打击。
要是没有处理好的话，各地的金融系统肯定会出问题，也许此刻的银行也很着急。此次停贷潮出现之后，被拿出来诟病最多的，是预售制。预售制起源于香港的“卖楼花”，李嘉诚一度背上这个“始作俑者”的锅，不过事实上第一个吃螃蟹的人是霍英东。那一年，《关于深化城镇住房制度改革的决定》刚刚发布，房地产即将进入一个风起云涌的时代。在预售制之下，多数开发商都能在项目建设1/3左右就可以提前对外销售，甚至有些小城市的预售门槛更低。开发商因此可以早早回笼资金，业主们的定金、首付、贷款这些预售资金，则成为房企们加杠杆、高周转模式的起点。这二十多年来，预售制也从一开始的不被信任，到如今，预售楼盘的占比已经达到了惊人的80%以上。可以说，预售制成为了房地产得以高速发展的最大动力之一。房子卖不出去，房企破产，项目烂尾，业主拿不到房子，银行收不回贷款。事实上，多年以来一直有人呼吁要取消预售制，认为这个曾经促进了行业发展的工具，如今早已成为了一颗毒瘤。
比如2018年的时候，广东省房协对下属的副会长单位发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，称将逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。但随后就有媒体披露，“只是征集意见而已”。当时，《钱江晚报》评论员道出了自己的看法：我们要清醒地看到，因为土地财政的存在，预售制政策几年内不大可能取消。
比起业主单方面宣布停贷，走司法途径对于业主来说更安全些。
虽然从国内的司法案例来看，几乎所有烂尾楼引起的购房者和银行之间的民事纠纷中，法院都是判决银行胜诉，购房者必须无条件偿还贷款。
也是因为如此，大部分的烂尾楼业主只能默默咽下苦果。
我问了好多人，也找了很多资料，找到了两个案例。大家来看下：
有一位购房者在房子烂尾后拒还银行贷款，被银行起诉，一审败诉；购房者不服，继续上诉，二审法院判购房者胜，将来不用还款了。
购房者买房和银行签订贷款协议时，一般都会有这么一条约定：
贷款放出后，购房者和开发商的纠纷，和银行无关，无论如何购房者都要继续履行还贷的行为。
即便是律师也是这么告诉我们的，但是在二审中，法院否决了这一条约定。
认为该条款存在一个关键问题：它刻意加重了购房者的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对购房者不具有拘束力。最重要的是，该约定与最高法的相关司法解释抵触，不具备法律效力。
2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
因为这位业主已经和开发商解除了商品房买卖合同，所以，商品房担保贷款合同也被解除，业主无需承担后续的房贷。
更早之前，广东惠州一烂尾楼业主也请求法院支持在房子达到交付条件之前，停止还贷。
当时也是因为银行没有按照规定将房贷转到商品房指定监管账户中，反而转去其他地方了。
法院判定是金融机构存在过错，业主自房子交付之前都无须偿还贷款。
当时银行还不死心，结果法院一审、二审都判定业主胜诉，最后申请到广东高院再审，结果广东高院还是支持业主的请求。
大家可以去查案件编号看全文：（2017）粤13民终1881号；（2018）粤民申7516号。
我目前也只是看到这两则买到烂尾楼业主胜诉的案例，但也算是看到一些希望吧。
一套房掏空一个家庭的6个钱包，买房在国人心中的重要性不言而喻，而买到烂尾楼，那真是倒了八辈子大霉。
购房者不偷不抢，掏空积蓄背负一生的房贷，真金白银买回来的房子，凭什么就要自认倒霉呢？
好多善良的购房者，其实都不是要当老赖，都想按时交房贷，但是房子交付看不到时间点，这才选择强制停贷。
从情理上来说，我是绝对支持烂尾楼业主维护权益的，也支持针对停工延期的项目，应该要有申请暂停房贷的通道。
烂尾意味着什么？业主们可能面临的是失业、欠债、离婚……这是我们记录下的，恒大烂尾楼业主们的故事——
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