繁华似火的越南楼市，极短时间内超1200个楼盘烂尾

前几年不是有很多炒房大神带着很多人出海去越南买房么，号称越南买房必暴富，现在炒房的结果出来了。

越南楼市自2022年4月见顶回落，2023年4月左右彻底崩盘，如今全国超过1200个楼盘烂尾。

其中首都河内市烂尾楼盘超400个，胡志明市烂尾楼盘超300个，其余61个省市合计烂尾楼盘500个，总烂尾楼盘数量超1200个，涉投资金额800万亿越南盾，约合340亿美元。

超1200个楼盘烂尾是一个什么样的概念？

前几年中国不也有楼盘烂尾了么，郑州烂尾72个名列第一，结果弄的惊天动地，地方政府全力以赴保交楼。

一个楼盘的入住居民人数在1000到3万之间，几十个楼盘涉及几万人的一辈子，其实确实是惊天动地的大事。

但越南人口0.97亿，和河南差不多，国土面积32万平方公里，略低于云南省的38万平方公里和黑龙江省的45万平方公里。

也就是说，越南的体量其实只相当于我国的一个省。

在一个省的范围内出现1200个烂尾楼盘，那感觉真是想想就酸爽，这已经不是你想不想保交楼了，是根本保不了。

为什么越南的楼市崩的那么快那么急，产生的烂尾楼盘那么多？

因为越南特别喜欢抄袭模仿中国的政策，堪称小中国，但又不完全一样，越南政府有自己的想法。

越南视中国为最佳模仿对象，已经不是摸着中国过河了，是直接拽着中国衣服过河。

每年越南都要组织干部到中国各部门学习，把中国最新的政策文件一字不落的复制回越南进行落地实施。

之所以说一字不落，是因为曾经发生过越南的官方红头文件里出现“中共”两个字的事情，办事人员忘了给改成“越共”了。

所以在基础经济政策纲领上，越南和中国非常相似。

中国提出的经济政策核心是“以经济建设为中心”，越南提出的经济政策核心是“以经济改革为中心”。

中国农村的基础底层制度是“家庭联产承包责任制”，越南农村的基础底层制度是“10号承包决议”。

中国政府给自己定下的奋斗目标是中国要在建党100年全面小康，建国100年成为中等发达国家，合称“两个一百年”。

越南政府给自己定下的奋斗目标是越南要在建党100年成为高水平中等收入国家，建国100年成为繁荣发达国家，也叫“两个一百年”。

越南觉得中国的政策是最适合越南的正确道路，所以简直就是像素极模仿，那中国的土地制度自然也被越南全盘照抄了，基本和中国一样，我们有的越南都有。

但是，虽然政策大纲上越南是全盘照抄中国，但在细节落实的时候，越南也是有自己想法的，毕竟就算是我们这边也千叮万嘱，你们不能直接照抄，要根据越南的实际国情，搞具有越南特色的社会主义制度。

那越南的实际国情是啥呢？

越南政府觉得自己改革开放太晚了，落后中国太多了，要大干快上，要加速前进，尽快追回和中国的差距，至少不能连人均收入都比中国低那么多。

所以越南在中国政策的基础上进行了微调，比中国的外商投资政策更开放，比中国的金融管制更宽松。

既然改革开放，那就要改革的快一点猛一点，开放的越多那经济增长就越快。

理论上确实是没错，但如果无脑开放就能发财的话那建设国家也太简单了，每一步开放都要准备好配套的政策，还要选择合适的时机，不然就是灾难。

越南无脑往前冲，结果玩砸了。

有一说一，无脑开放确实经济增长很猛，这几年越南的经济增速相当亮眼。

但这是建立在越南高度开放，对外资缺乏匹配管制手段的基础上。

外资在越南占据的比例太大了，大到一旦流出越南政府根本没有有效应对手段。

举个例子，三星越南分公司在越南GDP中占据的比例常年在20~25%之间波动，也就是越南经济的1/5是三星公司一家撑起来的。

三星被韩国人称之为财阀，号称韩国人的一生离不开的三件事是纳税、死亡和三星，但其实三星最辉煌的时候也只占了韩国GDP的20%。

越南GDP的1/5由三星一家撑起来，按韩国人自己的说法，那这就是三星共和国啊。

三星的入驻引发了越南经济的腾飞。

但如果三星离开了越南怎么办？

甚至即便三星对越南很留恋，但三星本身业务不行了，越南又怎么办？

过度依赖单一大客户，这风险是很大的。

而开放速度过快也导致越南的根基不扎实，对外贸易的依赖度过大。

2021年，越南出口总额为3345亿美元，占了其全国GDP的91%，这已经不是外贸依赖型经济了，而是纯外贸经济，本土国民经济活动只占了全国GDP的一小部分。

但如果外贸出口额下滑了，越南怎么办？

除了拥有比中国对外资更开放外，越南的金融管制还比中国更松。

外资可购买的越南金融资产更多，比例更高，资金退出也更容易。

中国A股对外开放的时候各种对外资设限，又是限制总额又是限制买入渠道，结果到现在A股外资持股比例仅5%。

而越南好多年前外资持股比例就高达20%了，大量外资的买入制造了一个极其繁荣的越南股市。

确实是好事，外资的大量涌入带动了越南股市、楼市和汇率的大幅上涨，催生出了一个繁荣的越南经济。

但如果外资撤退了，越南怎么办？

2021年底，越南胡志明市开发区的一块土地被新皇明集团以21.5万亿越南盾竞拍成功，折合68亿人民币，成为了越南的地王。

这块土地仅1万平米，换算下来每平米土地均价高达68万人民币。

而2021年香港中环黄金地段拍出的地王每平米土地才34万港币，约合30.8万人民币。

也就是说越南胡志明市的地，比全球最贵的香港还要贵。

新皇明集团之所以敢拍那么高价的土地，是因为不用自己出钱。

越南除了学习中国的土地财政之外，还学习了欧美的金融宽松，大幅放松了对金融的管制，搞了不少金融创新。

我是房企，想拍卖土地赚大钱，但本金不足。你是个人，手里有很多小钱，但不够格买房更不够格买土地。

那我发行个地产债券，抵押物为拍到的土地，你把钱给我，我去买地怎么样？我们绕开银行这个中间商，一起分享房价狂涨的利润。

在中国这个叫非法集资，但越南那边的房企大规模的这么搞，因为金融管制被放松了。

越南楼市连涨多年后，老百姓都疯了，地产债券只要出来就被哄抢一空，新皇明集团买地根本就没有自己掏钱，本钱全是老百姓购买债券提供的。

买的地越多，能发的债券就越多，然后就可以买更多的地。

所以12年的时间里越南的房价狂涨了15倍，远远超过中国。

越南胡志明市的滨城市场，最贵的一套商铺售价是17万美元，每平米。

17万美元约合119万人民币，只能买一平米的商铺，这价格远超深圳，直逼巅峰时期的东京银座，而这样的商铺出现在如今的越南。

胡志明市的人均工资不足2000人民币，但郊区房的售价已高达2.2万人民币以上，核心市区的好房子售价为5~9万人民币每平米左右，直追中国一线城市。

这价格一点都不贵，只要房价还在上涨，那再贵都不贵。

2022年4月，越南楼市最后的巅峰时刻，铁门一开，一堆市民冲进来抢房。

这一刻是越南房价的最高点，连欧美媒体都在疯狂赞美越南楼市。

2022年2月24日，俄乌冲突爆发。

2022年3月15日，美国开始疯狂加息。

一个月后，美俄带来的经济寒风传导到了越南的方方面面，尤其是美国的加息。

美国越加息，外资投资越南的动力就越弱，撤出越南的动力就越强。

美国越加息，欧美老百姓消费日用品的欲望就越低，购买越南产品的数量就越少。

外资被美国加息吸引，疯狂流出越南的时候，当初外资占比高达20%有多爽，如今就有多痛苦。

整个越南的股债汇市场直接被三路通杀，连带楼市及其他所有资产价格全体暴跌，美元潮汐当年割拉丁美洲的韭菜有多爽，如今割越南就有多爽。

在外资大量撤退的同时，越南的出口经济也崩盘了，因为加息之下欧美的老百姓消费欲望异常疲软。

2023年1~4月，越南出口同比下降11.8%，进出口同比下降15.4%。

下降11~15%是个什么概念？

2023年1~4月，中国出口同比增长10.6%，进口同比增长0.02%，进出口同比增长5.8%。

只是增速略有下滑，好多人就觉得经济形势过于困难，大环境特别差，很难受。

确实难受，但如果中国的出口从增长10.6%变成了下降11.8%，你觉得那又是一个什么样的场景？

而这正是越南目前正在遭遇的情况。

因为外贸订单大幅萎缩，超过5万家越南企业停工，越105万工人失去了工作岗位。

被称之为越南“鞋业三星”的宝元鞋厂，一直是耐克和阿迪的御用加工厂，雇佣4.6万工人，但今年一季度宝元鞋厂遭遇了耐克和阿迪的大砍单，一季度全厂收到的纺织品和鞋类总订单降低了70%以上，被迫大幅裁员6000人，而且后面如果情况还不改善，那还要接着裁。

越南统计局局长Nguyen Bich Lam说：