全面降准,钱会去房地产吗?

作者:一棵青木

本文转载自:远方青木(ID:YFqingmu)

全面降准了。
央行决定于7月15日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,预计将释放出约1万亿资金。 

全面降准,钱会去房地产吗?

为什么要在这个时间点上降准,全面降准又会带来什么?
最重要的是,多出来的钱会大量流入房地产,刺激房价上涨么?
先说为什么要降准。
最近半年来,中国的物价出现了重大的问题。
居民消费价格CPI,也就是物价上涨指数,太低了。
今年6月,中国的CPI仅为1.1%,和国家制定的目标3%相差甚远。
实际上CPI这个指标从去年8月份就出问题了,从2.7%的正常值开始一路下滑,甚至跌成了负值,下图中的蓝线看的一清二楚。 

全面降准,钱会去房地产吗?

如果CPI太高,会带来通胀,这肯定是不好的,但CPI太低也会带来巨大的麻烦。
不懂经济学的人觉得物价不涨是好事啊,巴不得物价暴跌才好。
但实际上如果物价不能保持温和上涨,那么社会的各项投资都会萎缩,大家都倾向于保有货币,无人愿意投资。
物价下跌的同时,社会就业岗位会减少,你的工资会下滑。
而且工资下滑的速度,会远远超过物价下跌的速度。
每一轮经济危机的时候都会这样,物价打3折,工资打2折。。。
本来10块钱一个的面包,现在只卖3块钱了。
但你的工资,却从100块钱变成了20块钱。
工资可以不涨,但永远不会跌,那是国家小心翼翼用货币政策呵护出来的,绝不是正常的市场经济法则。
因此,一旦通胀率过低,国家就会很紧张。
怕的不是物价下跌,怕的是你工资下跌。
而中国的CPI,已经连续大半年出现问题了。
在无人干涉的情况下,CPI天然就应该是负值。
再完美的经济体,其货币都不可能实现100%的流通率,一定会有部分货币沉淀下来退出流通,从而导致商品过多,货币过少,因此物价节节下跌,最终经济危机,大量人民失业。
资本家的剩余价值剥削是一个原因,导致货币过多的集中在资本家手里。
但即便彻底消灭了资本家,也无法解决这个问题,因为人民群众手中的存款,剥离出去的货币也是一个天文数字。
你不可能要求老百姓全部零存款,所以你就不可能解决这个问题。
因此,政府必须年年向经济体中注入货币,来维持一个货币平衡。
要保证3%的通胀率,注入3%的货币是远远不够的,你需要注入8%以上的货币才有可能,因为很多货币被沉淀流失了,社会生产出来的物资数量也在增长。
今年6月,中国货币供应量M2的同比增长为8.6%,但CPI同比增长仅为1.1%,就是这个原因。
这个时候,就需要启动降准工具了。
中国的存款准备金率不是一般的高,简直是高的离谱。
国际上银行的准备金一般3%就可以了,但中国最高的时候到过21%,常年在百分之十几徘徊,2015年开始拼命降准,连降十几次,一路降下来至今还有8.9%之多。
为什么中国银行的准备金率这么高?
因为在2015年之前,中国的贸易顺差非常巨大,年年都有大量的美元结余。
按政策,每进来1美元,央行就必须发出去7块钱人民币,那几年人民币泛滥,货币洪水滔天,就是因为外汇过多。
为了缓解外汇过多的压力,国家甚至号召企业走出去。
你出去干嘛不重要,把美元给我花掉就可以了,不然国内的物价要压不住了,通胀率高的吓死人。
但这么做依然没能缓解那几年的货币压力,于是就只能不断提升准备金率,把钱强行冻结在银行。
这么做的好处很多,第一是可以立竿见影的减少市面上的人民币数量,第二是储备足够多的政策空间,留待以后当子弹使用。
比如说,现在。
这种通过外汇储备和准备金调节释放出的人民币,具备极高的合法性,天然自带很强的信用,不会损害人民币的根基。
所以本次降准是一个顺理成章,水到渠成的事情。
降准的目的也只有一个,那就是确保CPI能回到2~3%之间的正常范围,保证经济运行不出现问题。
货币多了,物价总会涨的。
适当的通胀有利于经济发展,这个没问题。
但我们最关心的是这些钱会不会去房地产,会不会对房价构成重大刺激。
因为很多人的朋友圈中介,又开始因为降准而鼓吹房价上涨了。
答案是不会。
就在降准的几天之前,全国各地大面积的爆出对二手房房贷收紧的新闻。
南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等城市均出现了房贷业务收紧的情况,部分银行二手房贷直接停贷。 

全面降准,钱会去房地产吗?

我就这事咨询了下武汉的中介,得到的答复是二手房交易确确实实被收紧了,想要贷款非常的困难,二手房贷基本都批不下来。
网上有人整理了目前武汉各银行二手房贷的现状,大概是这样的。 

全面降准,钱会去房地产吗?

可以看到,各大行基本都停贷了,只有个别小行还有贷款,其他几个城市的情况也差不多。
为什么大行搞不到贷款,小行反而有贷款?
最大的原因是小行的反应快,房贷利率加的多,因为价格贵所以前期申请贷款的人少,现在手里还有额度,所以才有钱。
而那些房贷利率较低的大行,额度早就没了。
所以现在银行的现状就是要么没额度需要等很久,要么就利率很高,你自己选。
当贷款额度紧张的时候,一定是先停二手房贷款。
优先限制二手房的交易,是限售政策的强化版。
都说房住不炒,那怎么才能定义谁是想住的人,谁是想炒的人?
你不卖,那就是想住的人嘛,反之就是批着刚需外表的炒房客。
都不卖,国家自然就不需要担心房产危机了。
因此有限的贷款资金当然应该去先支持一手房,二手房交易对房企和地方政府来说都是没有太大价值的。
而且目前绝大多数地方都是一二手房倒挂,二手房的价格高于一手房,本来就该冷却冷却了,减少贷款资金天经地义。
但是对房价来说,这可不是个好消息。
二手房市场虽然对房企和地方政府价值不大,但却是衡量房屋价值的一个定价器,没有二手房市场就不可能有一手房市场。
因此,对二手房限贷也只能是个短期行为。
但中国的房贷杠杆,真的是不能再加了。
居民部门的杠杆率,已经到了60%以上,不同部门的口径不一样,但都在60~70%之间。
这是一个很高的数据。
日本居民部门的负债率70%的时候,房地产危机被引爆了。
美国居民部门的负债率60%的时候,房地产危机被引爆了。
中国的房价控制力肯定比美日要强不少,但这也是一个相当危险的数据,个人房贷再向上加,随时可能出事。
而且中国的房子实在是太多了。
2020年中国的人均住房面积已经达到了40平米以上,而发达国家的人均住房面积仅有33平米。
中国根本不缺房子,缺的是大城市的房子,住房问题实际上是一个结构性问题。
不知道多少人是大城市工作,县城买房甚至农村买房,这些房子多少年都不住人。
因为源源不断的人口涌入,也许大城市的房价没有问题,但小城市的房价很有可能出问题。
小城市的房价出问题了,一样会给银行系统带来压力。
因为小城市银行的钱,那也是钱,货真价实的人民币,坏账了一样很麻烦。
所以,现在必须给未来的房价问题预留子弹,保证自己手里有足够的政策工具。
要保证房价泡沫平稳落地,而不是硬着陆,很难,
本轮降准的钱拿去干嘛都行,就是不能刺激房产的价格。
去年对房地产贷款划定的两条红线,自2021年1月1日起执行,限死了地产贷款的额度,直接导致了今年房地产贷款难的现象。
如果因为降准导致了房价再度上扬,那红线还会继续向下压。
房贷额度就那么多,卡死之后其数量远远不足以支撑房价的快速上涨。
目前房贷利率为5%以上,但房租回报率仅为1~2%,大家之所以愿意贷款抢房,就是图房价增值率,这个增值率一定要超过房贷和房租的回报差值,而且要多很多才行。
假定房价一年涨幅5%,购房者赚到手的其实就是个房租钱,1~2%。
算上房屋折旧,还要倒亏钱。
但支撑房价一年上涨5%,房贷总量的增速每年超10%都做不到,因为新房供应量年年都增长,二手房交易规模也在逐年放大。
房贷必须先填平这些需求,才能有余力支撑房价上扬。
如果严格按照两道红线去搞,房贷绝不可能拥有这种力量,因为数量不足,被限定死了。
降准对所有资产都有好处,但远不能突破两道红线的限制。 
所以别听那些朋友圈的中介瞎忽悠,动不动就吓唬你再不抢房就来不及了。
就今年二道红线的政策力度,你这个中介下半年能帮客户搞到二手房的房贷就不错了。
房贷资金都没有,拿头去涨啊。

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