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深圳的房价，首次跌破政府指导线

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作者： 一棵青木

本文转载自：远方青木（ID:YFqingmu）

深圳华润城润玺，曾因“全民打新”和千万一套而屡上新闻，被誉为深圳炒房届的标志性楼盘。
2021年1月，这个楼盘的二手房成交价高达19万元/平，一个80平的小房子要花接近1600万元购买。
这个楼盘，在2014年刚开盘时仅售4.5万/平。
2016年时，成交价已经达到了9万元/平。

深圳的房价，首次跌破政府指导线

2020年，深圳市给华润润玺的备案均价为13.1万元/平米，而二手房的成交价已经达到了18万元以上，双方存在了5万元/平米的倒挂价差，因此润玺的这批房源开盘时直接吸引了万人摇号抢房，最低千万元一套的房子，业主像抢白菜的小摊贩一样蹲在地上等着摇号。
2021年初，润玺的房价再度上涨，二手房成交价达到了最高峰19万元/平米。
标准的5年翻一倍，价格坚挺无比。
这时，深圳对楼市放了大招，监管层对全市3595个小区逐一设定了二手房交易指导价，给润玺定的指导价是13.2万元/平米，也就是2020年政府给润玺的备案价加一点点。
对于这个价格，当时的深圳炒房客们差点没笑断气，多名业主对记者明确表示，绝对不可能按政府的行政指导价出售，他们的原话是：“我们业主群之前都还在调高价格呢，怎么可能降价。”
还有深圳打算卖房的业主说，住房按指导价卖可以，但要强制搭售一副油画，售价500万，不买拉倒。
但实际上深圳市政府并不限制二手房的买卖，业主想按什么价格卖都可以，只是贷款的时候要按行政指导价的比例来。
有人嗅到了危险的气息，撤退了。
深圳住房行政指导价出台的那个月，华润润玺出了一个著名的笋盘。
成交价19万一平的房子，居然有人只卖17.2万一平，买到就是净赚2万/平，可不就是大笋盘么。
这套房刚挂出来仅仅2天就被人直接抢走了，仅仅2天，堪称是秒抢，求购的人踏破门槛。

深圳的房价，首次跌破政府指导线

政府指导价1061万，业主报价1420万，实际成交价1385万。
看似实际成交价比政府指导价高了324万，但单价毕竟才17.2万元/平米啊，比之前19万/平的成交价便宜太多了。
当时深圳对住房的旺盛需求，对这个所谓的政府指导价的不屑，可见一斑。
2年后，这个政策的威力体现出来了。
2022年11月，华润润玺又出了一个著名的笋盘。
这套房80.8平，政府指导价1067万，业主急售，先报价1150万，后下调150万，把报价改为1000万，单价折合12.3万元，奇低无比。
这是深圳市首个跌破政府指导价的住宅，在整个深圳炒房圈引发了轰动，被视为超级笋盘，刷屏深圳人的朋友圈整整一周。

深圳的房价，首次跌破政府指导线

但奇怪的是，拿下了深圳市首个跌破政府指导价桂冠的笋盘，外加上刷屏了深圳人朋友圈整整一周的巨大流量，这套房居然还没卖掉！
这可是超级笋盘啊，典型的买到就赚到，深圳市买房的刚需哪去了？
价格下跌时，刚需反而无影无踪？
当然，刷屏一周的流量还是大，这个盘最后还是卖掉了。
但成交价格，不是1000万，而是800万。
比业主最初的挂价低了350万，比刷屏时的报价低了200万，比政府指导价还低了267万。
这个800万的实际成交价，折合单价9.9万一平，惊呆了围观这套房的深圳人，让整个深圳希望通过买房发财的投资客们直接无眠。

深圳的房价，首次跌破政府指导线

为什么卖房的业主会同意这么低的价格？
你可以看一下成交周期，这套房挂出去后花了足足65天才成交。
当初业主按1150万价格挂出，就已经明显低于其他人的挂价了，因为目前同期润玺的挂价都在1180万以上，单价折合13.2万元，压着政府指导价卖。

深圳的房价，首次跌破政府指导线

但只便宜30万元，这名业主卖不掉，挂了整整2个月都没卖掉。
估计这名业主是缺钱了，于是直接主动砍价150万，挂1000万元，引发了深圳朋友圈的刷屏。

深圳的房价，首次跌破政府指导线

理论上说，这种级别的刷屏，第二天就会有人来抢房。
但整整刷屏一周，如此庞大的流量，居然还是无法成交。
最后业主同意800万卖出，估计就是看到这么大的流量都卖不掉房后，彻底清楚了目前的市场定价，也彻底清楚了自己到底要定价多少钱才能把房子卖掉。
真想出手，整个深圳市目前只有一个人愿意出到800万，这个是最高报价。
诚心卖就和他签，觉得低就拉倒，继续等有缘人。
但整个深圳市的朋友圈都被这套房引爆过了，卖房圈都推一遍了，哪还有什么“有缘人”呢。
最终打出了华润润玺的最低成交单价，9.9万元/平。
相比于2014年的开盘价4.5万元，还是翻倍了。
但相比于2021年的19万元/平，这可是腰斩了啊。
这价格到底算高还算低，那就要看你采用哪个价格线作为计价基准了。
深圳还有人为了卖房，在中介费的基础上还愿意额外给中介个人10万元+2部苹果手机。
给的确实够多，但这些钱归根结底都是买家出，我就想知道哪些买家能视十几万元为无物，就这么当冤大头白送人。

深圳的房价，首次跌破政府指导线

为什么深圳这些人非要卖房，不能租出去吗？
只要是能持续产生现金回报的资产，那都很值钱的，贱卖不值得。
华润润玺的租金可真不低，一套80平的房子月租金要1.6万元，贵破天，一般白领肯定租不起这里的房子，只有特别有钱的高管才住得起。

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但就这租金，即便能满租又如何，一个月才1.6万租金，靠租金还得起月供？更别提房子还有空租的可能。
以深圳人的工资来看，华润润玺的租金太高太高。
以买房人的成交价来看，华润润玺的租金又太低太低。
还是看你取谁作为计价基准。
贵还是便宜，不同的人群心里有不同的答案。
从2019年到2022年，华润润玺的售价从1300万到1900万，又到了1300万，然后到了800万。
可谓是坐了一次顶级过山车，价格波动每次以100万为单位。
2018年的时候，深圳有人花500万首付，以1600万的价格买了套华润190平的房子，一年后二手房同款户型成交价就达到了2580万，标准的一年挣1000万。

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这个人在2016年的时候还花了500万首付买了套恒裕滨城，后来二手房成交价达到4000万。
仅靠这2套房，他净赚接近半个亿。
而07年的时候，他还在租福田村农民房，靠倒卖电子元器件谋生。
这是网上某人当年爆红的发文，他把自己的“成功”归因于自己胆大，敢上足杠杆借钱凑首付。
而当初深圳的楼市，确实就是这么暴利，他未必是吹牛，因为深圳买房的人那么多，一定存在这样的人。
而如今，一切都回来了。
说跌，其实也不算跌，毕竟刚跌穿政府指导价，刚击破政府指导价怎么能算跌呢。
但从2021年初到现在的2年时间里，通过二手市场高价抢房的人，那可都亏惨了，大亏特亏。
但当初深圳市推出政府指导价的时候还出炉了一个政策，凡是购买二手房的人都要签署风险告知书，自愿承担购买二手房的一切投资风险。
你愿意多少钱买都行，但必须签这个东西，不签不给你过户。
这个风险告知书是自己签的，总不能赖政府了吧。
当年炒房客们万万没想到的是，现在这个政府指导价已经成了支撑房价的最后一道防线了，如今深圳的朋友圈是这么说的。
2021年：不可能按指导价卖。
2022年：可以按指导价卖。
2023年：感恩有指导价在。
当年的炒房模范生深圳，如今跌的最惨。
除深圳外，全国很多地方的房价都在跌，很多房企都奄奄一息。
为什么，是国家去杠杆了么？
还真没有。
全国居民部门杠杆率在2016年开始暴涨，从40%杠杆率一路飙升到2020年初的65%左右，6个钱包全砸进去了，掏空了中国人的积蓄。
然后就固定不变了，至今没动过，横盘。

深圳的房价，首次跌破政府指导线

换句话说，大量居民还在每年大量购房，药一直没有停，只是没有继续加大药量了而已，绝对没有撤药去杠杆。
仅仅只是没有继续加大药量，房企就立刻撑不住了，房价也撑不住了。
国家其实还是很谨慎的，没有直接去杠杆，只是把杠杆率给横住了，想给房企和炒房客们一个适应的时间。
但没想到的是，仅仅只是不加大药量，把连续加量的速度控制了一下，居然也能出现严重的戒断反应。
这些投资客和房企，瘾是有多大，胆子又是有多大。
这都能出现严重戒断反应那只能说明一件事情，投资客和房企当初是按照中国每年购房需求量和买房金额必然会增长XX%去制定自己投资计划的，否则根本无法解释这种现象。
国家不加大药量了，他们就要死要活的，国家都要反复出手救国企，那要是国家把药量给减一点点，他们能直接暴毙给你看。
这是房企和投资客吗？这是纯粹的赌狗吧。
楼市一个常见的说法就是买房能保值增值，这句话在以前是对的，但最近几年明显不对，不仅不保值增值，反而可能亏钱，还可能大亏，最近2年甚至炒房模范生深圳也开始让投资客大亏特亏。
因为保值增值建立在一个前提下，进城购房的人越来越多，中国的城市化越来越快，每年大量的进城买房需求自然可以让你的房子保值增值。
而如今中国的城市化基本完成了，这个前提自然就不存在了。
最近两年人口出生数量直接从1600万跌到了1000万，这些人是20年后的买房主力军，到时候接盘全指望他们了。
但20年后，中国从农村到城市的进程早就完成了，新的年轻人数量又不够。
现在撑不撑得住先不谈，但20年后肯定撑不住。
这道理大家都知道，属于明牌，所以肯定等不了20年就一定有人抢跑。
你提前5年跑，我就提前10年跑。
还有人算了下账，决定提前20年跑。。。
最近半年，人们的买房意愿开始下降，和之前几年疯狂抢购，排队摇号的盛况有天壤之别。
人们愿意买房，不是因为房子便宜，而是因为房价会涨。
人们不愿买房，不是因为房子贵，而是因为房价不涨。
这就是楼市冰火两重天的原因。
当所有人都认为买房不能暴富，所有人都知道买房属于投资，可能亏钱这一道理之后，他们就会从狂热中冷静下来，开始认真算账，算一算房子到底是不是值得买，是不是可以租几年房再买。
但是这账不能算，因为无论如何你都算不过来。
当看到买一套房售价能在2年内从1600万以上跌到800万，平均每年亏掉400万之后。
那这账就更算不过来了。

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