最近很火的REITs到底是个啥?

作者:小声比比的饭爷
本文转载自:饭爷的江湖
最近很火的REITs到底是个啥?

最近很多人都在问,REITs到底是个啥,是不是一个好的投资标的,本篇我们讲讲自己的理解。

REITs这个单词是Real Estate Investment Trusts的缩写,直接翻译就是不动产投资信托基金。

简单说吧,大家都投过的股票基金,是把很多人的钱聚集在一起,交给基金经理去投股票。

债券基金是把大家的钱凑一起,让基金经理拿去投债券。REITs就是把大家的钱凑一起,基金经理拿去投不动产。

REITs这玩意起源于20世纪50年代的美国,到目前为止算是一种流动性好,收益稳定的股债替代品。

最近很火的REITs到底是个啥?

从投资形式看,美国那边的REITs被分为权益型、抵押型和混合型。

所谓权益型就是说REITs拥有不动产的所有权,投资者的收益主要来自租金收益和股利分红。

抵押型偏债权属性,募集的资金用于抵押贷款或者购买抵押证券。

抵押型REITs不直接参与经营管理,所以风险和投资收益一般低于权益型。

混合型就是前两者的混合体,收益和风险一般也处于两者中间。

2021年4月美国的权益类REITs的收益率是8.06%,抵押型REITs的收益率是4.5%,可以看出还是有差距的。

从美国那边的数据看的话,REITs产品从长期看,是能给投资者带来良好稳定回报的。

最近30年,富时全美REITs指数的年化回报率是10.26%,是收益比较稳定的资产。

这里面富时全美权益型表现最为出众,其年化回报率是10.73%。

高于同期标普的10.42%、罗素2000指数的10.44%,和道琼斯工业的8.42%

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国内的REITs算是刚刚起步试点,通常我们试点的惯例,就是分步走稳妥发展的战略,因为怕出风险嘛。

所以REITs初期的产品,监管部门限制非常严格,基本上把高风险的住宅、写字楼、公寓、商场和酒店都在试点阶段禁止了。

目前REITs能投的不动产,基本集中在仓储物流、产业园、收费公路、机场港口这些基础设施,还有就是供水供暖这些有稳定现金流的市政项目。

大家可以看看已经递交招募说明书的基础设施REITs,是不是基本集中在这些方向。

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只允许投这些东西,还不是因为供水供暖只要建成,每年都有稳定的现金流。

收费公路、港口机场这些东西,都能收到稳定的过路费嘛。就算竞争激烈的产业园,也是国内非常优质的产业园。

不光是产品投向,地域上也做了限制。

优先支持重点区域,这些重点区域包括京津冀、雄安新区、长江经济带,珠三角,长三角、海南省以及各类国家级新区。

有了这两个双保险作保证,初期发行的REITs安全系数还是挺高的。

一方面试点期间REITs底层资产质量不错,另一方面这些REITs的底层资产,基本上都在经济相对比较好的区域,基本不用担心爆雷的风险。

不过这批REITs,个人觉得目前可能不算太划算,IRR比波动率已经小于1了。

当然了,这是目前试点期间的情况。

未来如果说监管放松了限制,把高风险的住宅、写字楼、公寓、商场和酒店纳入REITs的基础资产,这时候我们就需要认真评估一下了。

自己要买的REITs的底层资产,还有目前的经济环境到底是不是匹配,从而分辨到底这个产品是不是安全。

这里最典型的例子是香港那几个REITs,这两年出现了明显分化,有的还不错,有的非常烂。

走得很难看的,基本都是因为都投了商业地产。商业地产本来这两年出租率就不好,最近又赶上疫情。

所以投商业地产这些REITs,现金流不少出现了问题,价格出现分化也是必然的。

除了投资的安全问题,可能大家还比较关心的,是REITs的收益问题。

通过我们前面介绍REITs的底层资产,大家应该也明白了。REITs的收益,主要来自不动产的租金分红。

这玩意如果底层资产没问题,那么买它的感觉,很像买入一只低增长高分红的股票。

比如说你现在买入工商银行或者中国石油,道理就和买入个REITs差不多。

因为股价常年基本波动很小,每年的分红相对比较高。会买这种公司的,基本都是买了以后等着长期分红的。

这些人只是当买了个带小型看涨期权的理财产品。平时就拿着长期分红,等几年一次牛市来了,还能赚个上涨收益。

这里需要注意的是,REITs的价格波动风险。

我们知道REITs产品的底层资产,现金流是非常稳定的。这就决定了REITs的内在价值,是非常稳定的。

目前上市的公募REITs,在沪深交易所是可以交易的,就像你在股票软件里买卖股票一样。

既然可以在交易所交易,那就一定是会出现价格波动。如果你打算买的REITs产品短期出现上涨,那么千万不要追涨。

因为进入交易所以后,短时间决定价格的,就是在某个阶段卖的人多,还是买的人多。

如果说你买入以后,短期卖的人比较多,很可能会出现价格下跌。

这时候如果你急用钱需要卖出,很可能出现赚到分红,但是高买低卖亏损的可能。

当然了,如果说REITs下跌了一段时间,价格已经偏离了内在价值。

由于这玩意底层资产带来的现金流稳定,所以抄底当理财买,也是完全没问题的。

未来我自己买入REITs的时间,可能是A股市场从高估到低估这段时间。

最近很火的REITs到底是个啥?

这段下行时间通常很长,往往有几年时间,之前总是没合适的东西配置。

现在有了REITs,也算终于有了合适的金融产品。终于可以在资本市场估值回归期,获得稳定的现金流了。

转自微信公众号:饭爷的江湖

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