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◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 震谷子、华南索罗斯
一场大撤离正在上演。
它不是要让城市变得更高端，也不是产业链条的大转移。
而是一次在外部环境剧变下的“归乡”之路。
中国最意气风发的一群人，曾经纷纷奔赴帝都、魔都，梦想着把生意做到全国。
如今，随着房地产周期的深刻变化，“应许之地”似乎正变成了伤心地。
又有大房企准备撤离一线城市。
最近，@包邮区在文章中表示，融创总裁汪孟德在总经理办公会上说，集团总部从北京搬回天津。
后来有知情人士透露，虽然融创没有直接回应该消息，但确实“在积极面对地产行业环境变化，落实降费增效，考虑将部分职能条线搬到天津。”
但在此之前，房企挥别一线城市已经蔚然成风。它们要么变卖资产，要么退租还乡。
今年3月，旭辉、中骏出售上海虹桥商务区办公楼的消息接连刷屏。
赣企中奥地产，今年4月也已全面撤离虹桥。
据不完全统计，仅仅去年上半年，就已经有弘阳、祥生、中庚、恒泰、新力、奥山、蓝光、锦艺、三巽等10家房企将总部的部分或全部职能迁离上海。
四川房企蓝光发展，2021年年中公开债务暴雷，随后便将大部分上海总部人员撤回四川。
2020年，融信中国突然抛售位于虹桥世界中心只用了2年、9.9成新的总部办公楼……
2019年，10家房企集体闯虹桥。2020年，这一数字骤降至3家。
2021年更是颓势尽显，进驻房企只有2家，撤出虹桥的房企数量已经超过了进驻数量。
不只是上海，在深圳，房企也正纷纷撤离。
华夏幸福卖掉了位于深圳的南方总部，拿回124亿还债；
禹州集团也为了还债质押了深圳总部大厦；
还有许老板的恒大总部，潮涨潮落之间，奔赴深圳，又回到了羊城。
房企们纷纷跟曾经的华丽天际线挥手道别，归家蛰伏。说退就退，毫不含糊，一点犹豫都没有，也不带走一片云彩。
一家企业的总部，其实是野心的象征。现在几乎所有民营房企都明白，自己已不会再是台上的角，连搭舞台的人都不存在了。
房企们大费周章地搬到大城市，是因为钱；如今无奈回到小地方，也是因为钱。
只是前者是想赚更多，后者是得省着点儿。
2017年3月底，那声从京城响彻全国的“春雷”，掀开了长达6年多的政策调控周期的序幕。
直到2019年，房企最想要的金融活水也被收紧了。当年，信托、发债等房地产融资渠道收窄，贷款规模控制加强，银行信贷资金或资金借助信托等渠道进入房地产市场收紧。
房企们还没有缓过神来，新冠就悄然而至。
市场受到疫情冲击，影响了线下销售。同时，强监管和去杠杆却还没有结束的苗头，”三道红线“等政策相继出台。
再到后来，经济大环境的变化也冲击到了需求端。人们开始犹豫，甚至从去年开始提前还贷，提前储蓄。
房企们看不懂了，房子卖不掉，欠着供应商和机构的债却总得还。流动性紧张，陷入生存困难。
这一来，上海、深圳、香港的金融机构越多，房企们反而越紧张。以前是方便借钱，现在是怕还不上钱。
从现金流的角度，当年意气风发，买下通常位于商业区中心地段，精心设计，装修高大上的办公楼，该卖了；
从成本的角度，降本增效，削减人力成本，搬到租金更便宜的办公空间也不能再等了。
再强行留在压力巨大的北上广深，对这些房企而言，可以但没必要。
几番挣扎之后，二线房企们打点行囊，走回了发家的地方，意外成为了“逆城市化”的代表之一。
在黄金时代，像上海虹桥这样的顶级区域金融枢纽，就是房企们的精神“耶路撒冷”。
2015年之前，地方房企们不太讲究总部的位置选择。在哪里发家，哪里就是总部。
2016年以来，经过楼市牛市的爆发，金融杠杆的广泛使用，地方房企们的业绩暴增，谈笑间都是几百亿的生意。从小城小镇走进大城市，走向全国，才符合当时它们的野望和身份。
房企从“地方化”转变为“全国化”，意味着需要更加通畅的融资渠道，更加优质的人才供给，更加贴心的政策支持。或者最起码的，总部得搬到高大上的地方才好意思说自己做全国生意吧。
中国房企的高周转模式，重视土地金融的地方财政，都十分依赖于金融机构的补血。要玩高杠杆，遍布金融机构的上海自然成了首选。
据上海市地方金融监管局数据，包括银行、券商、保险公司、支付公司在内，上海有持牌金融机构1736家。
你沿着黄浦江，每走十步就有一家国内金融巨头，在浦东新区金融城，转过一条街就有一家外资金融机构的中国总部，毫不夸张。
选定了目标，哥几个陆陆续续开始搬家。
早在2000年，闽系老大哥世茂就高调入驻上海，旭辉紧跟其后。
2010年、2012年，宝龙和阳光城迁入。
2016-2019年，闽西房企扎堆搬家，融信、正荣、禹洲、中骏、三盛也迁入了上海。
除此之外，四川房企蓝光发展，青岛房企中奥，重庆房企金科等玩高杠杆的，也将上海作为他们的目的地。
它们的总部大多位于上海虹桥商务区，申虹路附近，这条路与虹桥机场的飞机跑道以及沪宁城际铁路线、京沪高铁线平行。
因此，当高铁减速进站或飞机平缓降落时，那些初来乍到的乘客，举目望去，对国际化大都市上海的第一印象，就是这些房企们有些陌生的logo。
而且第一批房企总部落子上海虹桥之后，信息和人脉也开始集聚。当年干地产的朋友跟我说，约人吃饭聊业务，下个楼就行，大家都是几步路就能见面，非常方便。这形成了带动效应，进一步加速了房企总部的集聚。
这些跋山涉水来到上海的房企们，就如同城镇化过程中的我们，站上了城市的天空，背靠金融中心，俯视周围的长三角，遍地都是闪闪发光的金子。
巅峰之时，超过10家房企挤在虹桥。那时的虹桥星巴克，工作日门店里10个顾客中有8个都是地产从业者，就跟那些年IT天才挤在北京中关村咖啡店讨论如何改变世界一样。
繁荣、向上、充满可能性。一个属于房企的“城市化”时代。
房企刚到上海那几年，地产黑马接连横空出世。
阳光城创造了销售额一年翻三倍的奇迹，直到2019年销售额更是飙升至2110亿元，相比一开始来沪翻了将近30倍；中梁在上海待了三年，销售额直接从百亿干到千亿；正荣地产则是一年间销售额翻了一倍……
一波房企奔赴魔都，另一波房企奔赴首都。他们看上的是北京优质的人才资源，以及帝都的品牌加持。
比如合生创展，招人标准高是出了名的，动辄要求top50名校毕业，硕士以上；另外，搬至北京，也更符合其”地产航母“的行业身份。
孙宏斌也有北京情结。早在2004年融创刚成立的时候，他就计划进京发展。等到正式搬到北京的2017年，融创已经在北京打造出了成熟的三大产品系——壹号系、壹号院系、庄园系的代表作。
@包邮区文章指出，京城非同寻常的气候，为融创提供了丰厚的养分，让老孙的视野更广、资源也更多了。
不过，与北京上海庞大的资源不同，广深强大的本土力量没让搬到这里的房企吃上多少肉。
早在上世纪90年代，粤系房企就已兴起，实力不容小觑。外来房企想要站稳脚跟并不容易。
根据《2021广东省房地产企业综合竞争力研究报告》，广东省房企前100强中，总部所在地位居广东省的房企数量占据68席，外来房企占据32席。TOP10房企中有9家总部所在地均位居广东省，TOP20房企中仅有3家外来房企。可见广东本地房企，实力有多么恐怖。
都市中心繁华依旧，但和房企已无关系。
根据克而瑞数据，2021年100家典型房企的融资量为12873亿元，同比下降26%，是近五年来的最低点。到2022年5月，房企融资规模仍在大幅下降，5月100家典型房企的单月融资规模是2019年以来第三低。尽管民营房企融资已开始破冰，但目前仅涉及财务表现较好的个位数房企，绝大部分民营房企融资情况未获好转。
对于这些民营房企来说，进驻金融中心开拓融资渠道仿佛失去了实际意义。
例如上海虹桥，早已从地方房企们的应许之地变成了伤心地。
2022年，虹桥商务区新增各类总部企业50家以上，”长三角民营企业总部聚集区“和”长三角民营企业总部服务中心“揭牌，这两个商务区为新消费、新能源、新零售、电竞、造车新势力、生物医药行业的大佬们量身打造。
又例如作为社会主义先行示范区的深圳，高科技才是未来，而不全是房地产。
深圳湾超级总部将成为科技企业总部集聚地，目前已吸引包括中国电子、中兴通讯、天音通信、碳云智能等一众科技企业入驻。招商银行、中信证券等金融机构，也将在此设立总部。
港交所在前海成立联合交易中心之后，华润、腾讯、中粮、周大福、新世界、九龙仓等一众巨头，都将在前海湾设立总部。有业内人士估算，前海湾企业总部数量将达上千家之多，其中不乏众多世界500强和中国500强企业总部，未来将成为大湾区企业总部最为密集的区域。
不只深圳前海，争夺总部经济的战役仍然在中国大地如火如荼地上演。
除了一线城市，企业总部从小地方向省内重点城市流入成为了新的趋势。
比如，福建省晋江市，是中国三大鞋都之首。在这里，诞生了”中国鞋王“安踏、特步、鸿星尔克、361度等上百个运动品牌。
最具代表性的当然是安踏。2023年初，安踏集团公布了2022年的业绩表现，全年收益为536.51亿元，连续11年位居中国体育用品行业首位。
几乎是同一时间，安踏宣布将正式启用位于厦门的斐乐广场集团总部。
其他发家于小城晋江的运动品牌，在发展至一定规模之后，也都不约而同地选择将总部迁往厦门。不为其他，只因厦门国际航运中心，”海上之城“的区位优势。
不管是上海、深圳，还是厦门，总部城市化带来的，往往都是共赢的结果。
企业总部借大城市更加深厚的资源禀赋，更加突出的区位优势，能够实现飞速发展。而总部的扎堆，也能发挥集聚效应，反哺城市及周边地区发展。
企业总部城市化的进程还在继续，并没有因为少数人的退出而停下。
新人换旧人，只有城市里那些精致优雅的咖啡厅，还在静静听着一个个熟悉又陌生的商业故事。
参考资料：
包邮区：大圣归山
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