聊聊碧桂园的困境

这两天回了一趟深圳，跟还坚持在地产一线的朋友聊了聊地产的那点事。

记得2019年我格外不看好地产，并且警告未来有可能会有大规模暴雷的时候，所有的业内朋友都在笑话我不懂购房者。

购房者其实都想住在5000平的大房子里被佣人伺候，但那可能吗？

同理，你让那些人拿着万元左右的月薪，喜滋滋的去支持大几万一个平方的房价，他倒是想啊，可支持的起吗？

就好像你说促销费，谁特么不想消费了，问题是没有钱消费，先要解决这个实际的问题，才能再说消费的事吧。

现在有问题的何止碧桂园？

倘若不解决居民消费能力跟地产价格之间的矛盾，所有在做地产的企业，哪怕一时间没有出问题，未来也会出问题。

而一旦老百姓收入跟上了，谁不想买个更好的房子改善生活呢？在资金充裕的情况下，住更宽绰的房子才是真正的刚需。

我就最烦那些傻叉地产人，动辄说刚需，傻乎乎的以为卖到天价的房子对于所有无房的人都是刚需，购买力不足以支撑，所有你期待中的刚需，都会自动躺平装死。

东北的鹤岗一度成为网红城市，云南的个旧那些廉价的房子被网友给买空了，所以真的是年轻人不思进取想躺平吗？

不是的，自身经济条件和高昂房价的错配，让努力看起来变得毫无意义，既然那么辛苦都过不好一生，还不如干脆佛了，接受过不好生活的现实，好歹还能轻松点。

这世界有意思的点在于，所谓的业内人士才是最自以为是的一群。

在地产连环暴雷前，怎么劝也不信，捂紧耳朵假装一切安好的是他们。假如2020年没有疫情爆发，全球大放水过一波，房价只怕崩的更早。

疫情其实还带来了一波利好，比如说，给中国制造，实体经济一段时间的发展，毕竟大疫情期间，能维持生产的也只有我们了。

疫情期间也催生了一部分暴利行业，催生了一批新富阶层，给本来岌岌可危的地产行业注入了高净值的接盘侠。

我在2019年预测的行业结局，得以续命到2021年。

当刀已经砍刀脖子边上，还有人仰着脑袋喊大而不倒，地产过去如何如何，必须救地产，未来也会如何如何。

到现在，各种利好政策框框都来了，似乎都没什么效果，于是一帮所谓的业内人士才开始慌了。

人一慌就开始不断的吓自己，越想越可怕，各种悲观的氛围中，碧桂园的利空也就那么被人为的放大了。

假如你问我，碧桂园有没有问题，那回答肯定是有问题的。

但假如把碧桂园的问题跟恒大画同一个等级，那也未免太扯了。

碧桂园差不多算是第一批出问题的地产企业，2017年不仅是王公子的老爹老王出事了，碧桂园也因为活玩得太花了，差点搞不下去了。

碧桂园的问题在于用合伙制激发所谓的员工狼性，狼不狼的我就不评价了，我们就讲讲人性。

假如你只用掏出几百万就能捆绑几亿几十亿甚至更大的盘子，你会怎么做？人不为己天诛地灭，能投几百万的，都是赌性很重的管理层，谁都想尽可能的把杠杆用好，放大，那么扩张起来自然就格外疯狂。

我就见过不少人专门做给碧桂园倒腾地的业务，能做起来的，用脚趾头都知道其中必有奥秘在。

为了拿更多的地，干出更大的事业，碧桂园的456模式简直杀疯了，以致于各地屡屡传出建筑质量有问题。

按照传统的项目模式，打工人其实跟承包商之间有个互相监督的分工协调在，但搞了合伙人制度以后，承包商的利益逐渐就跟合伙人一致化，花最少的钱，抢最快的工期，让周转变得更快而不必考虑后果，反正钱弄到口袋里，到时候可以拍屁股走人，不赌才是傻子。

很多人只看到碧桂园合伙人模式下高速发展的好处，却没弄懂大一统和中央集权为什么才是世界主流，合伙人模式不是说不好，轻资产行业当然好啦，反正总公司不会投入太多，但你地产恰恰是个最最重资产的行业，把风险和收益不对等用到了极致，去对赌人性，结果能有不悲催的吗？

有出问题传言最多最早的大型民企发展商一直是碧桂园，这倒也有个好处，让碧桂园的合作方还没傻到像对恒大那样盲目自信，如此倒也有点好处，那就是碧桂园没办法搞出恒大那种规模的雷。

2022年，碧桂园也被传过暴雷，当时债券价格跌得更狠。

大家不妨想想，2023年地产行业真的比2022年更糟糕吗？

在把碧桂园树立为正面标杆之前，我不信管理层没对碧桂园的问题摸底。

起码碧桂园并没有像恒大那样丧心病狂的分红过，有息的阎王账也没有恒大那么多。

至于被广为诟病的，碧桂园土地储备集中在三四线城市的问题，这还叫问题吗？

当全体系出现了流动性危机，销售去化率被压下来以后，流动性问题都会各种冒出来，但流动性问题真的就是问题吗？

宏观调控解决的是去熨平周期，碧桂园的流动性问题解决起来并没有恒大那么的难。

说白了，终归有套舒适的大房子，是所有人的刚需，只要他们的收入能跟得上。

我之前一直说，未来中国经济会有一种新三线建设的契机，信息产业的发展，让中小城市摆脱被大城市吸血的宿命。

房地产是随着人走的，如果鹤岗这样的地方都能因为超强性价比而吸引来年轻人，凭什么你们认为三四线城市就没办法吸引人口回流呢？

在特大城市里，让年轻人们挤在小小一块地方，满足所有人安居的梦想，那是绝对做不到的，但中国是大国。

之前我们说过无数次，韩国生育率下滑最大原因是经济过于集中在首尔经济圈，日韩都是小国，受制于地理和人口的影响，没办法让经济分散，于是只能在现有的经济结构下苦挨，但中国不是。

我搬到一个四线线城市以后，一直有留意本地楼市，有意思的是，今年二手房市场在持续复苏，颇有点量价齐升的意思。

如果以过去几十年里，中国地产发展的历史来看待三四线城市的土地，那么很容易得出碧桂园土地储备不值钱的结论，但中国发展如此之快，用过去的经验来看待未来的问题，这不是刻舟求剑是什么？

至于碧桂园现在的困境也很容理解，老百姓怕了，也不敢轻易买期房，越是有各种不利传闻，新房去化越困难，新房去化越困难，地产公司就越容易出问题，这里就有个很难解决的死循环。

重塑信心需要时间，债权人未必有那个耐心，因此做到碧桂园这个规模，自然就很容易各种出事。

总觉得这回的地产危机有点像2013年开始集中爆发的煤炭行业危机，当年多少民营煤炭企业死于流动性问题，但煤炭终究是刚需，过几年，煤炭价格涨上去了，一切问题迎刃而解，只不过煤矿的所有人能不能扛那么久，那就另说了。

我其实并不太担心碧桂园，即便有流动性危机，肯定也有解决的办法，只不过杨家还能不能牢牢掌握控制权，那却要两说。

无论如何，杨老板的节操远超许皮带，挖的坑也是肉眼可见，并不至于烂到四处埋地雷。