这个发达小国,无房可住

本文转载自:地缘谷(ID:Geo-Valley)

作者:辛迪夫

这个发达小国,无房可住

制图:听风者 

荷兰一直以基础设施完备、城市规划合理闻名。不过近年来,荷兰却在其最拿手的基建领域出了大问题——荷兰人,居然没有房子住了。2月26日,荷兰爆发新一轮“住房抗议”。是什么导致了荷兰的住房危机?

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早在2021年,荷兰人就在全国各大城市举行了“住房抗议”(Woonprotesten),要求政府努力实现与发达国家生活水平相匹配的住房权。抗议超过三万人参加,而警察却以暴力回应。图源.Arjen van Veelen,Twitter

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地处西欧中心、北海之滨的荷兰,是全世界人口密度最大的国家之一。在4万平方公里 的面积里,荷兰挤下了1750万人。几乎每一寸荷兰的土地都早已经被开发利用,也正因如此,荷兰在发展过程当中格外注重对城乡的发展进行合理的规划。

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阿姆斯特丹是人口最多的荷兰城市。图源.wiki

荷兰的历史就是一部对大自然的改造史。

在漫长的中世纪里,荷兰一直被各路外族统治着;直到公元17世纪,经过80年的漫长战争,荷兰终于摆脱西班牙殖民者的统治获得独立,并与此同时开启了其“黄金时代”(Gouden Eeuw)。由于荷兰人的重商、开放的风气,荷兰很快成为当时饱受宗教迫害之苦的欧洲中的一片相对的净土,大批移民进入荷兰,并为荷兰成为当时世界上最富有的国家做出了巨大贡献。当时,荷兰的科学昌明,贸易繁荣,与此同时,其人口也大量增长。

繁荣的经济背后隐藏着巨大的问题。荷兰本就面积狭小,大量移民的涌入让其人口密度开始增加,而自然灾害给了荷兰的发展当头一棒。荷兰地势低洼,其国名的意思就是“低地”,大多数土地低于海平面,全靠海岸线上的不过十几米高的沙丘群阻挡海水的涌入。在人口密度增长的时候,大量原本的低洼滩涂和湿地被开垦建设成城市和乡村,在洪水面前很难保全

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不幸的是,从11到18世纪,几次大的温带气旋带来了数次大洪水,强烈的降雨和风暴潮改变了荷兰的海岸线,海水大量入侵,甚至将内陆低地里的湖泊埃尔梅尔湖(Almere)变成了面积占全国五分之一的须德海(Zuiderzee)。1717年圣诞夜的大洪水,更是直接摧毁了整个荷兰滨海地区,弗里斯兰、格罗宁根、阿姆斯特丹、哈勒姆、兹沃勒等地几乎被淹没。

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须德湖及其沿岸低地。图源.NASA、wiki

其他国家的基建不良会影响社会经济的发展,而在荷兰,基建如果没有经过合理的考量,则会断送整个国家的前途。荷兰人从此开始注重基础建设,尤其是在治水方面。如何建设完善的基础设施,贯穿了荷兰的历史,甚至各个城市乡村的“水务委员会”构成了其民主政治制度的根本。通过合理规划圩田的走向、位置,计算海拔,人们开始建设风车,利用沿海平原上的大风带动风车斗轮将洼地的雨水排出,建成大片圩田。

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荷兰水利工程和设施代表阿夫鲁戴克大堤和荷兰风车。图源.wiki

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荷兰还有世界最大水教育机构荷兰国际水利环境工程学院,该机构也属于联合国。图源.wiki

通过合理规划圩田的用途,城市规划学的萌芽在荷兰产生了。不同的地块经过科学的考量,结合风向、海拔与交通,被划分为不同的用处,给予不同的地价,并为投资建设圩田的资本家提供丰厚的回报

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填海后新造的夫利佛兰省圩田。图源.NASA

完善的基础建设,处于西欧正中的优越地理位置,使得荷兰的经济贸易在黄金时期结束之后也一直保持稳健增长,并使其成为了发达国家。如今,荷兰被评为世界上基础设施建设第二好的国家,仅次于新加坡,超过排名第三的中国。荷兰的鹿特丹港是中欧班列的终点,也是欧洲最大的港口;荷兰阿姆斯特丹的史基浦机场是欧洲最大的机场之一;其铁路系统也是全球最繁忙;而其33000公里长的自行车道系统更是领跑全球,几乎每一寸公路都配备了独立自行车道,可见其基建的细致入微。凭借基础设施建设,荷兰一直因此傲视全球。

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俯瞰鹿特丹港。图源.wiki

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据说荷兰自行车数量比荷兰人还多。图为荷兰自行车道。图源.wiki

 

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荷兰被誉为是世界上最开放的国家之一,其国民也一直因其国家拥有多元开放的文化、海纳百川的气度而自豪。不过近年来,这种开放的文化却因有了不和谐的声音而蒙羞——诸如“外国人滚回自己家去!”这类的话语在荷兰国内的论坛上屡见不鲜。

一向开放的国民为什么会开始排外呢?原因是越来越多的荷兰人觉得,外国人的涌入抢了荷兰人的房子,让自己无房可住了

除开通货膨胀和气候危机以外,荷兰人认为其面临着巨大的住房危机。在2022年的一年一度王子节上,荷兰国王在庆祝活动当中发表的讲话表示,荷兰未来面临着巨大的危机,荷兰的前景因为人民生活水平的下降而充满了不确定性,国王和他的政府在未来将会努力解决生活成本上升和住房危机。不出意外地,国王的讲话是夹杂着抗议的声音的,人们将国旗倒挂以示不满,原因是危机已经到了火烧眉毛的势头了。

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荷兰人同时庆祝王子日和预算日,这一天国王乘坐马车从王宫出发,前往议会发表演说,公布政府下一年预算草案和主要工作计划。图为荷兰国王威廉·亚历山大与王后麦西玛。图源.wiki

在荷兰,如果想要租一间廉价公屋,需要等待长达十年的时间;如果亟需房子,就必须花极高的价格在偏远的郊区租或买一间与学生宿舍差不了多少的蜗居而真正的国际学生,则甚至因为无法租到房子被迫放弃来荷兰深造的机会。

如今的荷兰之所以能够维持其较高的国际地位,离不开其国内高超的科研水平(我们都知道荷兰人发明了光刻机,荷兰多项尖端科技“卡”了全世界的“脖子”),而学术水平是建立在五湖四海的人都选择前来荷兰学习研究的基础上的。现在,荷兰的发展前景却要被最基本的住房危机“断送”,只是因为不论是专家学者、专业人才,还是普通学生,都无法在荷兰找到合适的房子。

根据学生住房中介Kences的统计数据表明,今年荷兰约有3万名国际学生正在寻找住处,而未来学生住房的供应缺口可能达到6万个。2022年开学季前,荷兰的许多大学都用不善的口气对新生做了如下通知:“我们敦促你不要来荷兰学习,除非你在2022年8月15日之前获得合适的住房。”其危机可见一斑。而如果没有住房,国际学生们可能就需要长期住酒店,在朋友、亲戚家睡沙发,乃至流浪街头。

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格罗宁根大学为找不到房的留学生提供了难民营一般的临时住房,而就这也在几分钟之内被一抢而空。许多人甚至在这样的帐篷里住了几个月。图源.ukrant.nl

国际学生尚且有选择,而荷兰本地人无房可住,可是真的叫天天不应、叫地地不灵了。房子几乎租不到:荷兰的租房需要竞价,十数个客户竞相面对同一套房子加价,而这发生在看房之前。在过去的两年里,待售房屋的价格一直在飞涨,在这场危机当中,人们几乎会忘记合适的住房是一项基本人权

2015年之后,荷兰从2008年金融危机当中完全恢复过来,房价也从此开始上涨。在荷兰,一个联排公寓中的小套间要价至少30万欧元,相当于11年的全职工资;荷兰房屋的平均价格已经达到45万欧元,相当于一个中产阶级25年的全职工资。

在2021年的“住房抗议”当中,荷兰人民日报(Volkstrand)采访的几名抗议者都表示,不论自己是经济困难还是宽裕,都无法住到合适的房子里。例如,一位38岁的母亲劳拉带着她的两个儿子住在仅有25平米的公用厨卫的宿舍里排队等待公共福利房已有12年;一位28岁的私募基金顾问马威斯也只能在阿姆斯特丹的远郊花800欧元一个月租27平方米的房间,并且在租房合同次年到期之后也无处可住。

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他们只是想要一套房子。图源.wiki

住房危机严重影响到了荷兰的社会平衡。荷兰目前除了国际学生的租房缺口以外,尚有超过40万套的住房短缺,占到荷兰所有房屋数量的5%;在过去十年里,无家可归者的数量增加了超过70%,达到了4万人,另有约8万人住进了庇护所。许多人因为找不到合适的房子失去了在大城市工作的机会,而许多家庭因为家中孩子无法找到房子搬出去住而丧失了领取社会福利的权利。

 

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咨询公司Capital Value的专家估计,荷兰的这种严重的住房危机可能还要延续至少3年。在基础建设如此完善的荷兰,为什么会发生如此严重的住房危机?

首当其冲的原因很简单:人多地少。

荷兰的人口密度是所有发达国家、地区当中最大的,仅比澳门、新加坡、摩纳哥一类的迷你地区和国家低。荷兰的人口也一直在增长。尤其是在2020年新冠流行之后,荷兰的新出生人口在次年有了巨大的增长,2021年比2020年同期增长了超过一万个儿童。同时,越来越多的荷兰家庭选择要第二、第三个孩子:据统计,2022年每1000个30-35岁的荷兰女性当中有135个会怀孕生育,而上一年的数据则是127个。

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人口增长上这点不像德国。图为鹿特丹露天集市。图源.wiki

在最近几年,荷兰的移民数量也急剧增加。2022年,荷兰迎来了近32万移民,单就阿姆斯特丹一地的移民人口就增加了35290人。这不仅仅是因为荷兰各个大学进一步扩招了许多国际学生,还因为俄乌冲突使得大量乌克兰难民来荷避难。根据CIA预测,荷兰在2026年人口将会达到1800万,使得其人口密度进一步增长。

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荷兰虽小,也得消化一部分乌克兰难民。图源.wiki

荷兰的人口相比于其狭小的国土面积来说太多了,而它的国土又有很大一部分不利于开发。荷兰是全世界平均海拔最低的国家,有一半领土在海平面上,26%在海平面以下。由于地域海平面又临近北海,荷兰大片国土全靠风车抽水机不断运作才得以免遭淹没,因此这些国土大多潮湿泥泞,不宜居住,只能用来从事农业开发。而这就造成了人们拥挤在城市里,城市住房就显的捉襟见肘。

同时,新一代荷兰人对住房的要求也变高了

以往,许多荷兰人和上一代人同住,甚至三代人挤在一套房里。现在,刚毕业的年轻人更希望住在自己的房子里,并且不同于以前的公寓楼,现在的荷兰人更想单独地住在联排别墅里。目前荷兰有20%的人在独自生活,而五十年前这个比例是10%。在1910年,荷兰的人均住房面积是10平方米,而现在,人们期望的人均住房面积是65平方米。这也导致了荷兰人对单独住房的需求、对更好的住房的需求都变高了。

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上图是新一代住宅,下图是一百年前的联排别墅。图源.本文作者辛迪夫

以上所述的都是客观因素,人多地少和对更好住房的追求是全世界许多国家的普遍问题,但是很少有国家会像荷兰一样有如此急迫的住房问题的。如今的危机到了产生严重排外潮、大量本国人无家可归的地步,还要归于荷兰房屋主管部门的不作为、乱作为与房地产市场的乱象上

荷兰的社会福利房的数量从2008年之后就没有增加。虽然在荷兰,房屋公司同时负责建造并销售社会福利房,甚至任何一个新期房楼盘都规定必须建造一定比例的、与商品房完全一致的社会福利房用于出租,但是从2008年金融危机开始,荷兰的住房建设就陷入了停滞,在过去的十年间,房地产企业几乎没有什么闲置资金用于建造新房。

雪上加霜的是,从2013年7月开始,为了增加国库收入,荷兰议会决定对所有房屋公司征收“大地主税”,房屋公司则将这笔税收转嫁到租客和购房者头上。这就意味着,所有购买、租赁房屋的人,包括租赁社会福利房的人,都需要变相给政府缴纳大笔税收。这笔税收每年给荷兰政府增加约20亿欧元的收入,约占全部年政府收入的约2%。

由于大地主税的存在,房屋公司没钱交税、没钱维护房屋,更加缺乏动力去建造新房,也就导致荷兰近几年社会福利房和新房的数量都急剧下降,并且原有的老房子条件也因缺乏维护而恶化。荷兰至少有8万套社会福利房存在严重质量问题,这占社会福利房总数量的4%。在一份社会福利房租户调查问卷中,有一半租户投诉过房屋质量问题,其中80%的问题没有得到解决。其中有30%的人因房屋霉菌等问题造成健康问题,有71%的人因房屋公司不及时修理自己掏钱修房。大地主税虽然不合理,且所有的在野党都反对收这份税,但是执政党和最大党派荷兰自由民主人民党却坚持执行,并在可见的将来也会继续下去。

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荷兰自由民主人民党领袖也是现任首相吕特(左)。图源.wiki

对环保限制的追求也导致荷兰无法建造更多新房。荷兰是农业大国,其牲畜粪便排放的氮化合物严重超过欧盟限额,也因此推出氮排放法令减少氮排放。根据氮排放法令,荷兰在2020年每年最多只能颁发4.7万套房屋的许可证,原因是房地产开发也是氮排放的巨大来源。在2019年5月,氮排放政策使得近2万个建筑工地停工,并引发了建筑工人的示威游行,延后了超过一半的房屋的建造计划。预计到2024年,荷兰每年建造的新房的数量才能达到每年7.5万套的目标。

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荷兰人平均每人拥有十分之一头牛、一头猪,是畜牧业发达国家。图为荷兰乳牛与弗里斯兰马。图源.wiki

在新自由主义政策引导下的荷兰政府,鼓励房地产市场金融化,这也严重影响了荷兰房地产市场的正常运转。荷兰的住房市场是一个高度市场化的系统,在2008年金融危机之前,抵押贷款的盛行推动了房屋价格上涨,大量荷兰家庭为了买房背负了大量的债务,荷兰的抵押贷款债务额是全世界第一。

2008年泡沫破灭之后,房价骤然下跌,导致大量房屋公司破产,引发了上文所述的房屋公司没有动力开发新房。在2008年金融危机之后,民间资本大量涌入房地产市场,荷兰政府甚至鼓励炒房的行为:前任荷兰住房部长史蒂夫·布洛克(Stef Blok)过去曾经常常参加国际房地产交易会,用尽解数吸引外国炒房者前来荷兰投资房地产,购买荷兰的住房。这么做的后果就是,在阿姆斯特丹一个城市,就有25%的住房是用来投资而不是住的。

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看来荷兰人也得给银行打工。图源.wiki

一方面,房屋公司因为没有利润而不愿建造新房,政府因为政策也没有动力建造新房;另一方面,因为房屋供给不足而导致房屋价格水涨船高,甚至许多人流落街头。这种堪称奇葩的现象,就是荷兰住房危机的现实。

参考资料:“NO INTERNATIONALS”: HOW THE DUTCH HOUSING CRISIS AROSE, checksbalances.clio.nl;WHAT TO KNOW ABOUT THE DUTCH HOUSING CRISIS, Olivia Nelson;Netherlands rocked by militant housing protests, Lubna Badi & Zowi Milanovi;More for your money: Dutch government unveils plans to tackle housing crisis, Victoria Séveno;Stolen, Grace Blakeley’;ESPN – Flash report 2022 06 NLJanuary2022The_role_of_government_and_financial_institutions_during_a_housing_market_crisis_a_case_study_of_the_Netherlands
* 本文由作者提供,不代表地缘谷立场


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