房地产救市_星火智库

作者：虚声

本文转载自：虚声（ID:lxlong20）

最近这些天比较热门的话题之一，就数房地产救市。

实际上很多年以来，中国人的话题，除了红彤彤的人民币，就数房地产最热。因为某种程度上来说，房地产就代表了红彤彤的人民币。

现阶段房地产救市组合拳主要集中在三大方向。

01 三大组合拳

组合拳一，舆论口，砖家大声疾呼。

狂放派砖家如北师大董教授，天天喊“房地产才是实体经济”、“只有房地产才能救中国”、“中国房价不贵”、“炒房有功”等观点。

温和派砖家如国家小城镇首席经济学家李铁，没事就宣扬没有房地产就没有实体经济。

“没有房子，怎么买电视、洗衣机、冰箱？不可能啊，没有房子你会买车吗？也不大可能！”

“我们有城市化的红利期，我们还有15年到20年的红利期。”

还有激进派砖家呼吁，重启棚户改，推动房地产新一轮上涨。

组合拳二，货币口，新的四万亿出场。

据财联社报道：1月创纪录的近4万亿元信贷投放，给银行业今年的工作开了好头。这得益于货币政策和财政政策靠前发力支持“稳增长”，也是实体经济逐渐复苏的积极信号。

众所周知，08年金融危机时，国家推出4万亿救世，直接把中国房地产从商品房产时代推到金融房产时代。那是中国房地产历史上最为关键的一个拐点。《仔细聊聊房地产》

所以现在大家看见4万亿就很兴奋（至于这次4万亿干嘛，先不管，腥风一波先），认为另一波上车的机会来了，同时也可以刺激炒房客的欲望。

组合拳三，政策口，降首付。

山东菏泽、江西赣州等地把首付将为20%。

鉴于这种明显的政策松动没有被国家制止，预期还有更多城市会采取类似的政策。

如此一来，就可以让更多的人上车买房，从而改善人们对房价的预期。

简单来说，这三大信号组成了房地产救市的动力。它们究竟会产生怎样的效果？

如今大家都知道，不看广告看疗效。

02 疗效与逻辑

房地产江湖中流传着一个观点，就是房价这玩意，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

所谓短期看金融，就是货币面刺激。

所谓中期看土地，就是看政府的土地供给。

所谓长期看人口，就是看人口流入还是流出。

但是现在这些所谓的规则不太灵光了，原因大致如下：

1、很多地方，货币在刺激，政府政策又在调控。

2、大城市人口确实是流入的，但房价已经飞在天上。

3、大部分中小城市明明已经遇到人口拐点，但专家却说城市化还有十几年的红利。

为啥会造成这种局面呢？其实很简单。在所谓的资本市场，能说出来的规律，基本都不是规律。这就好比各路“股神”总结的赚钱套路，跟着学必然亏损。原因很简单，庄家也在进化，且随时可以改变游戏规则。

简而言之，现在关于房地产出现了巨大的分歧。

当然出现巨大分歧的根源还有一个，就是中国房地产体量实在是太大了，不是简单的套路就可以救世。

从长期看（单纯的人口角度），房地产面临一个历史性前夜。因为中国人口已经到了历史性拐点。

这个所谓的拐点，特点很明确：

人口总数很快会下降

老人数量大幅上升

年轻人数量大幅下降

人口结构面临失衡

但是就在10年前，还很少有人为中国人口担心。因为当时的中国，不仅拥有世界第一的人口基数，而且还在执行最严格的计划生育政策。

10年前的国人们都乐观地相信，只要稍微放开计生政策，人口就会出现井喷。我还清楚地记得各路砖家的预测，和满嘴跑火车的神棍差不多。

然而现实很骨感，计生政策放开之后，人口生育率仍然一路下滑。然后那些满嘴跑火车的砖家们摇身一变，一部分变成房地产砖家，另一部分开始为鼓励生育摇旗呐喊。

之所以出现这种局面的根源在于，大部分人以为计生政策不让大家生娃，真相却是计生政策不过是遮住了人口生育率下跌的本质。

为什么要说这些呢？因为现在很多房地产砖家的思路和当年的计生砖家一模一样，声色俱厉地呐喊着、表演着；让人认为是调控政策阻碍房地产上涨。但本质上却是，调控政策阻碍了大家看到房价下跌的真相。

所以如果真想稳住房价，就不该削减调控政策力度，反而要出更多无关痛痒的政策，喊无关痛痒的口号；如此才能让人们继续相信，是调控政策不让房价上涨。

03 另一副药

砖家另一副自我安慰的药剂是，中国城市化率为60%多，而发达国家一般会达到75%（甚至80%）；并预测未来10多年还有2到3亿人到城市，成为新的接盘者。

这个逻辑其实有很大的欺骗性。

现在留在农村的主体，是五零后、六零后与七零后，八零后比例已经大幅降低。

如果砖家们看下人口结构，就会知道，建国后第一个生育高峰是1962年到1971年，那10年差不多出生了2.66亿人，再加上72、73、74年，那波人口高峰是3亿多。

现在1962年出生的人口60岁，已经不可能去城市买房子。十年后，1972年出生的人口60岁，也不可能去接盘。

也就是说未来十年，会有三亿左右人口进入老龄化，这些人不会再为城市化接盘。

与此同时，现在每年出生人口大约1000万，十年也就1亿左右。

也就是说未来十年，老龄化落差会达到历史极限，有三亿人口变成老人，但是只有1亿新增人口，有2亿的人口落差。《人口大起落（新生娃只有1100万？）意味着什么？》

而砖家们口中十年以后的2亿接盘者，其实就相当于那2亿老龄化落差。实际上这个群体的接盘能力已经非常有限。

简单来说，长期看，不要指望依靠人口红利拯救房地产。

那么房地产就没救了？

04 方案

按照目前的趋势来看，拯救房地产最有效的途径，还是开动印钞机。毕竟从短期来看，没有什么行业危机是印钞机解决不了的。

如果要加个条件，就是一边加码调控（让人以为调控政策抑制了房价），一边开动印钞机。比如所有城市都出指导价。

如果一边减少调控政策，一边开动印钞机，只会让炒房客逃离。

当然如果不想让炒房客逃离，那就继续加码锁死二手房交易市场。

至于能不能印钞救市，以及印钞救市的后果，那属于另外一个话题；这里暂不讨论。

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