致命一击,学区房崩了

作者:周松涛

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致命一击,学区房崩了

学位房,很快就将成为历史。

出品 | 首席财经观察 作者 | 周松涛
致命一击,学区房崩了
北京全面实行教师轮岗制
学区房终于迎来了致命一击。
 
 今年9月秋季开学后,北京市所有区都将开展教师交流轮岗。
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“教师轮岗制度”是指在岗教师每隔6年或以上,根据安排更换教学的学校。在对应学校间相互轮转,定期更换教学地点。
 
教师轮岗制的实现,意味着学区房的概念或将成为历史。
 
致命一击,学区房崩了
教师轮岗制实行以后,会降低教育资源错配的现象。
 
以前,不同区域,不同的学校,教育水平是不一样的,教育资源也是不一样的。
教师无疑是整个教育资源的核心,师资水平高的学校就成为了名校。
 
家庭条件好的家长为了让自己的小孩享受最优秀的教育资源,就会花大价钱,名校周边的房子,学区房就这样应运而生。
 
经济条件相对不那么好的家庭,为了不让自己的小孩输在起跑线,也会想尽一切办法,甚至加杠杆去购买学区房,哪怕降低家庭其它方面的生活质量。
 
加上中介,媒体的渲染,资金的炒作,学区房价格不断上涨,最后成为了一道畸形的风景线。
 
曾经,一条“学区过道”单价就高达13万7,像这样价值150万的过道成为了市民落户,孩子上学争相购买的对象。
 
致命一击,学区房崩了
在2019年的双十一,位于北京西城区烂缦胡同的一套5.6平方米的“破旧小”学区房在网上的起拍价为47万元,市场估价65万元。
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5.6平米,连一张大一点的床都摆不下,却要60几万!
缺地更缺学校的深圳,更夸张。
百花片区,深圳最有名的名校区,均价在福田,只比香蜜湖低,要知道香蜜湖是深圳数一数二的豪宅区。
2020年,百花片区已经成为福田最贵的地方。
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超过30年的“老破小”,挂牌价也超过12万每平米,令人瞠目结舌。
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除了北京,深圳,其它城市的学区房价格也会比普通商品房价格要高出很多。
 
教师轮岗制,意味着你当时买学区房时最看重的老师,明年就不在这个学校了,学区房的所谓价值将会直线下降。
 
致命一击,学区房崩了
多重利空,学区房暴跌已成定局
 
北京一直是推进教育资源改革的先锋城市。
2020年4月30日,北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》,西城区将实行多校划片入学。
多校划片是指一个小区对应多个学校。多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区,确保各片区之间大致均衡。在具体操作中,实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生,仍应就近安排至其他学校入学。
此前是一套住房对应一个学校,多校划片后,一套住房对应多个学校。
也就是说,即使你买了学区房,也会和学校周边的居民(非学区房)共享机会,最有可能的方式是抽签。
抽签意味着机会均等,至少是有机会。
也就是说,没有买学区房或者不是顶级学区房的家庭也有可能通过抽签让小孩上师资力量好的学校。
天价学区房就失去了稀缺性特征,没有稀缺性,就不再那么值钱。
如果说多校划片还有学区房的概念,那么教师轮岗制,则会彻底让学区房这个概念不复存在。
教师都不是固定在某个学校,学校附近的房子以前可能是对应顶级师资,现在随时都可能对应普通师资。
除了北京,深圳也一直在对教育资源错配改革。
早在2015年,深圳市教育局便提出各区要积极探索学区制招生,以缓解择校热的难题,但效果并不明显。
深圳的中小学采用的是积分制,以距离划分的学区房积分最高。虽然也是多校划片,但学位和房子还是联系密切,学区房的温度一直都在。
后来,深圳决定采用大学区制。
所谓大学区,一般是将周边学校所在的范围组合成一个“学区”,实行相对就近入学。“大学区”内的学校可以实现教育资源共享,提升学校教育质量。实施大学区招生后,家长可自愿在学区内为孩子报读学校,按志愿次序和积分高低依次录取。
今年1月27日,深圳市教育局官网发布《深圳市教育发展“十四五”规划》。在推动教育高质量发展方面,在义务教育方面,新建公办学位67.3万座以上;积极推进大学区制改革。
一旦大学区制全面深化实施,深圳学区房暴跌将不可避免。
致命一击,学区房崩了
学区房暴跌已成定局

多校划片,加上马上将要实行的教师轮岗制,北京的学区房已经在降温。

 

近日,德胜学区的裕中西里成交了一套58平米两居,有微博博主贴了同面积户型的历史成交价格对比。

 

致命一击,学区房崩了

从上面的几套同面积成交价来对比,刚成交的这套总价777万,相对于2021年3月份同面积总价968万那套,降价了191万,降幅约为20%!
 
成交量也能看出端倪,裕中西里为例,绿中介挂牌66套房源近3个月只成交了一套。要知道此前学区房热度较高的正常月份,德胜片区单月成交轻松过百套。
 
深圳的学区房也在持续回归理性。
 
深圳福田区一套毗邻福田百花小学的105平方米房子,以每平方米9.8万元的价格售出,比三个月前价格低了42%,也就是打了6折。
 
早在今年一季度,深圳顶级名校百花小学和实验中学的学区房金茂礼都,一套46平米的学区房被业主以630万元的价格挂牌出售,折合单价为13.7万每平方米。
要知道,百花学区房最巅峰时期,成交价一度高达30万每平方米,一套46平米的学区房,买下来要花1380万,而且还不接受银行贷款只接受全款,现在的挂牌价只有630万。
也就是说,这里的学区房,离最高点已经腰斩,46平米的学区房至少跌了750万。
2020年上半年,是TATA公寓的高光时刻——二手房挂牌价高达16万元/平方米,一套不足17平方米的小单间卖出257.5万元的天价。
TATA公寓是“深圳八大”之一的宝安中学对口学区楼盘,因为面积小、总价低,一度受到市场热捧。
如今,TATA公寓的小单间挂牌价已大幅回落,最低报价148万元,相比高点暴跌超过40%。
 
即便如此,依然没人买单,已经一年没有成交。

除了一线城市,像杭州这样的新一线城市的学区房价格也在告别天价。

今年以来,杭州学区房价格普遍下跌超过10%。如文三街小学的学区房文三新村,一年时间挂牌价降低了22%。今年6月,文三新村的挂牌均价仅为82942元/㎡,而去年6月的挂牌均价超过10万元/㎡。实际上,文三新村今年6月的签约均价已经降至7万元/㎡,而去年一直在9万元/㎡左右。

 

2017年左右出生的小孩是这一代人数最多的一年。

致命一击,学区房崩了
也就是说最迟2025年,他们都该上小学了,学区房的刚需不复存在。
不出意外,三到之后,学区房的价格将彻底崩塌。

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