经济全面超越疫情前，数据分析为何地产租金和工资没有涨

有人抱怨说疫情后经济一直未恢复，证据是自己的工资没有涨，以及商业地产的租金一直在跌。

但实际上如今中国的经济已经全面超越了疫情前，今年清明节假期全国国内旅游出游人次较2019年同期增长11.5%，国内游客出游花费较2019年同期增长12.7%。

而在疫情期间我国的GDP增长率是连年正增长，最差的那年GDP增长率也是正的，2020~2023年中国的GDP增长率累计增长18%以上。

今年清明节游客的出行人数以及消费同比2019年增长11~12%，证明这个数据是没问题的，因为消费者信心恢复确实是落后于宏观经济数据的。

根据以上这些数据，疫情后商业地产的租金以及我们的工资，应该累计增长18%，至少也要增长11%才对。

但实际上很多人确实感受到自己的工资没有涨，以及商业地产的租金一直在跌，今天我用数据分析下为什么。

首先中国的工资没有涨这个结论是错误的，实际上这几年工资已经涨到堪称是暴涨了，只是具有大学学历的求职者工资没有涨，这个我放后面谈，因为有些概念需要先解释下。

先说说商业地产的租金，因为这个我很熟悉，可拿出来做体系化证明的数据也比较多。

我近两年关注到了一个数据，一直没有找到合适的时间科普，今天可以顺便一起说说，那就是租赁净吸纳量。

租赁净吸纳量的定义，是当年新增租赁的面积减去当年退租的面积。

租金的高低取决于宏观经济，但不完全取决于宏观经济，宏观经济能绝对影响的只有租赁净吸纳量。

以我所在的武汉市为例，虽然受疫情影响最深，但这几年的租赁净吸纳量一直都是正的，每年的租赁净吸纳量都有十几二十万平米左右。

但租金确实是跌的，核心原因是在影响租金的因素里，除了净吸纳量，还有一个供应量，如果供应的商业地产太多，那肯定会对租金造成巨大压力。

我整理了一个表格，把武汉市这几年的数据整理了一下给大家看,表格依据权威机构在网上的公布数据而来，能找到多少就填多少，因为不同机构的统计口径不一样，数据不一定完全精确，但看个大概趋势是没问题的。

8年时间，武汉的写字楼面积大约增加了3倍，但经济很明显没有增加3倍。

2020年武汉市新增写字楼61.3万平米，净吸纳量15.5万平米，当年很多人反馈租金压力很大。

2021年武汉市新增写字楼45万平米，净吸纳量37万平米，很多人反馈租赁行情不错。

2022年武汉市新增写字楼117万平米，净吸纳量20万平米，很多人反馈租赁很难做，肯定是疫情原因。

2023年武汉市新增写字楼88万平米，上半年净吸纳量12.5万平米，很多人疑惑了，说怎么疫情解除了租赁生意还那么难做。

GDP累计增长18%，如果不供应新增写字楼，那疫情期间写字楼的租金必然要上涨18%左右，每年涨5%很简单，但因为2022~2023年的天量供应，远超净吸纳量的那种供应，租金自然要下跌。

戴德梁行说，2023年武汉甲级写字楼整体租金下降约9.2%，至89.8元/平米/月。

给的数据没问题，但和终端业主的感受是完全不一致的。

以我个人为例，首先我在2023年收的租金没有下跌9.2%那么多，连5%都没有，然后武汉的甲级写字楼目前的租金也根本没有89.8元/平米/月那么多。

武昌最核心地段的甲级写字楼，物业费17~20元那种，最新租金是55~60元/平米/月，不是低价引流的假房源，而是你敢付钱别人就敢签给你的那种，而且随时有房。

汉口最核心地段的超甲级写字楼，物业费30~32元那种，最新租金只有45~50元，随时有房，敢付钱别人就敢租给你。

之所机构给的数据是甲级写字楼平均租金为89.8元，那是因为对全市数据进行了总体平均，最新的租价只对最新签约的房源生效，历史上5年10年的老租赁合约很多，当年租金100元以上签约的甲级写字楼合约是有不少的，很多大企业是不会轻易变动地址的，他们的装修也很贵，把这些合约的租金平均一下那就有89.8元。

今年不少人置换或者腾退，新租约的租金太低，才导致整体租金下跌了9.2%，我的甲级2022年买到后为求秒租，当时就以市场最低价租的，纸面租价才65元，毁约的少，新签降低的也不多，所以租金才减少5%都不到。

除总体供应外，写字楼供应的位置也会影响到租金。

在很多人印象里，汉口的经济是要高于武昌的，所以汉口的写字楼租金天经地义的应该高于武昌，高端写字楼也天经地义的应该在汉口多盖一点。

但实际上不是，汉口的写字楼租金价格明显低于武昌，尤其是汉口的高端写字楼，随便找个武汉的房地产中介问一下都会知道很难租。

汉口不仅有甲级写字楼，还有超甲级写字楼，但越是超甲级越惨，有好多个超甲级写字楼二房东的收房价已经跌破了物业费，这些收房价跌破物业费的楼我列几个给大家看看，目前的终端租金数据为：

华发中城·国际中心：物业费30，租金45。

K11大厦：物业费32，租金50。

民生银行大厦：物业费30，租金48。

阳光城·央座：物业费30，租金45。

成功租赁的情况下，每平米每个月可以收到45~50元的租金，空置的话每个月每平米30元的物业费照付不误，这就是汉口的超甲级写字楼。

2023年的时候，民生银行大厦有个房东直接把房子给了二房东管理，签约价每平米每月才26块钱，免租期要8个月，当时的终端租金价是50元左右。

民生银行大厦啊，15万平米的大盘，雄踞武汉第一高楼之位近十年，如今也是第二高楼，汉口的地标性建筑，如今实际收益每平米每月才26元，你知道这个超高楼哪怕不算地价，光当年的建安费每平米就要多少钱嘛。。。

出现这样的情况的底层核心原因，居然是汉口的经济很好。

因为汉口的经济好，所以汉口需要配建很多写字楼，尤其是豪华的甲级写字楼，越豪华越好。

2017年开始武汉的甲级写字楼开始大举入市，主要供应的就是汉口区域，7成的豪华写字楼都建在汉口。

写字楼的价格永远是以租金来评定的，租金剧烈下滑之后价格也会跟着下滑，所以这些楼的二手房成交价以及法拍价都跌成渣了，当年几大AMC公司拿了不少此类区域的写字楼不良债权，全都高估了，很多不良债权放手里七八年都无法处理，因为对估值的下调速度永远落后于市场的估值。

为什么非要建这么多写字楼？

首先自然是和地方城市的自身定位有关，越繁华的城市需要的高端写字楼和商场自然就越多，然后就是和住宅供应量有关。

虽然住宅用地又贵又好卖，去化速度也快，远远比做商业地产要好，但你这个片区不能只做住宅，然后谁都不愿意做商业，要不然最后建设出来的城市居民怎么生活？

上班没写字楼用，购物没商场去，啥配套都没有，光有房子有啥用。

所以在大量兴建住宅的同时，所有城市都要强制要求配建一定比例的商业，如果纯商业用地老是没人要，那就会在卖地的时候注明条款，强制开发商买住宅的时候必须配建一定比例的商业。

一个片区应该有多少比例的商业，国家是没有强制规定的，不同的城市比例是不一样的，但每个城市都会有自己的比例。

住宅过量建设短期是没事的，因为周转费用低，短期投机的泡沫是撑得住的，但商业地产周转税费太高，几乎没有投机价值，只能纯投资，而且持有的物业费太高，一旦过量建设立刻就会对租金造成沉重压力。

以后有多繁荣那是以后的事情，现阶段每平米每月20~30元的物业费你每个月都得缴，物业公司无视租金高低都可以旱涝保收，那业主就必须降低租金尽快签约，以免空置。

以上这些是武汉在经济显著恢复的同时，商业租金下跌的真实原因。

也别觉得就武汉过量建设了，中部省会城市都在过量建设，大家都一样，你追我赶。

从土拍金额就能看出来，武汉很高，但不是最高，哪怕在中部省会里也不是最高。

还有深圳和广州，写字楼新增供应也是明显低于净吸纳量，租金压力也不会弱。

既然如此，为什么我要买写字楼，大家都知道我2022年买了不少写字楼。

因为足够便宜，当时王健林果断卖货，武汉万达在2021年底到2022年初，所有的商业地产直接二手房价格85折出货，诚心谈8折也卖，我就谈到了8折的价格。

就算未来要跌，20%的安全垫也足够了，于是当时武汉好多人哄抢万达的房源，把所有尾盘一扫而空。

后来万达没货了，我就去找其他开发商谈，结果绿地、融创、龙湖以及几个本地开发商都坚决不降价，最多的一个也只愿意9折卖商业地产，还要求体量大。

我觉得他们急缺钱，肯定会卖，结果他们宁死不降价，价格谈不拢就没买，因为我是以万达售价为锚的，高于万达的价格一律不买。

不得不说王健林的魄力确实大，半年把整个武汉的离散资金都给吸干了，当时全武汉的商业地产客户都跑万达去了，万达打出来的价格整个武汉也确实没有开发商愿意卖，我尝试五六个都失败之后也就不愿意再浪费时间了。

为追求更低价，后来开始研究法拍房，然后开始研究法拍房的上游不良债权，最近2年的研究成果很大，没写文章聊这个是因为在研究及实践的过程中我发现法拍还好，不良债权是真的不适合普通人，坑是真的多，里面每个遇到我的人在初次见面时都会试图把我当肥羊宰那种，当你在聊天的过程中能显示出你“懂行”，他才会愿意按正经价格和你聊，但也是会优先往极限高价去报，也就是高风险无收益，折腾完司法程序付出时间成本后基本白忙活那种，再慢慢谈才有可能谈个结果出来，极其的不适合普通人。

我聊了1年才第一次出手拍，被别人抢走了，我报价第二高，但我很开心，因为被别人抢走说明我报的价没有被坑，很适合新手攒经验的我，然后又过了1年，总共就只参拍2次，你可以想象一下这个行业有多么的反人性，需要的耐心太高了，然后目前成功拍下的债权数量还为零，都被人抢走。

当然，之所以第二年拍下的数量为零，是因为租金节节下跌，我对不良债权所含抵押物的估值永远是以租金为基础的，租金一跌我就会跟着下调估价，因为实际有房屋出租，对市场波动的感受很深刻也很敏锐，而AMC机构是国有，反应速度肯定会慢一点，所以每次都是报价差一点而错过。

大家的报价都没有错，只是彼此对租金的评估值不一样，国企会比终端稍微滞后个半年左右。

但我不在乎，急不得，因为租金阴跌就意味着价格阴跌，越晚买越好，一年前那个抢了我首个看中债权的人如今已经把司法程序推进到法拍了，直接流拍，我当年就打听过，他们不是自有资金，是借了杠杆做这事的，而且资金成本很高。

按如今的二手成交价反算法拍价，再扣除应缴税费，我已经帮他们算过账了，果断一点低价出手能保本，白忙活，晚一点必亏无疑。

2022~2023年还有好几个江苏和浙江的资本冲到武汉来收购不良债权，价格高到看不懂那种，因为竞拍价格都是挂网公示的，我也帮他们算过账了，咋算都亏，资本成本低且不接受亏本出那就准备拿手里四五年慢慢耗吧，资金成本高那就只能指望母公司体量够大了。

既然如此，为什么我2022年的时候还要买万达的写字楼，给20%安全垫看起来也不够啊。

其实是足够的，因为到目前为止也没跌穿安全垫，然后在2022年的时候全国土拍市场已经出现了明显的降温，我认为等3年就是转折点，未必跌的穿这个安全垫，即便短暂跌穿一点也没事，毕竟单靠租金，纸面满租的话也有7%收益，实际收益6%肯定是有的，比存银行强。

而这个3年转折，是很简单可以预估出来的，因为整个中国的土拍市场都是公开的，而从拍出土地到建成写字楼，是需要时间的，漫长的时间。

2016年之后武汉写字楼的爆发式供应，早在2013年土拍的时候就能看出来，这个是明牌，直接写在报纸上公开报道的那种明牌，压根不是秘密。

一块地从拍下到变成写字楼，需要多长时间？

不同的写字楼不一样，不同的开发商也不一样，比如说总体量高达15万平米，2023年入市后猛烈压低了武昌片区甲级写字楼租金的襄阳大厦，2016年拍下，2023年真正入市，耗时7年才建成。

但从总体上看，写字楼的建成入市是有规律的，大概需要耗时3年。

2013年写字楼用地猛增3倍直接导致2016年后武汉的写字楼爆发式增长是一个证据，还有一个证据是2019和2020年武汉市的商服用地供应量特别大，能比2018年高接近一倍那种，那么在2022和2023年就形成了一个明显异常增高的写字楼入市量，反算下来那就是大约3年入市，某些特别大体量的盘拖延工期会导致时间延后，但总体大概规律是这样。

很明显，2022年武汉市供应的商服用地仅为109.4万平米，大约是2021年供地量的4折，而2023年武汉的商服用地供应量更低。

加3年，那就是2025年，估计2025年的写字楼入市量会下跌到40万平米左右，当年净吸纳量估计30多万平米是做得到的。

谈不上反转，但租金的压力会轻很多，至少稳住跌速了，因为2024年的租金市场是可以明确预计的惨，从2021年的商服供地量来看，2024年的写字楼入市量仅略低于2023年，是肯定要大大超过净吸纳量的。

2026年，武汉市可能会出现首次净吸纳量超过新增入市量的情况，租金情况会开始反弹，对应的资产价格也会开始见底上涨。

至于更遥远的，那就要看武汉未来的卖地量了，因为2024年的地还没开始卖，那就没法预估2027年的未来。

但还有一种办法可以测算，那就是价值法。

襄阳大厦的开发商是2016年拿得地，拿地价才2873元每平米，这个超豪华写字楼的地价+税费+建安+利息对外公布的总成本是1.55万每平米，然后目前周边的甲级楼万达尊位于武昌区黄金位置的楚河汉街，二手成交价才1.1万每平米。

汉口那边的超豪华写字楼更夸张，甲级的二手成交价已经跌破到了七八千那么离谱，但很显然这种情况是不可持续的。

站在开发商的角度，亏本的生意不会有人做，在万达尊二手价格高于2万一平之前，襄阳大厦这个成本1.55万每平的楼在经济上没有立项价值，当年立项盖楼是因为当年万达尊的楼最高卖到过2.8万每平。

对开发商来说风险性亏钱是可以接受的，但明摆着必亏那是谁都无法接受的，所以除非自持的总部大厦，以销售给散户为目标的写字楼能干的地块会越来越少，愿意这么做的开发商也会越来越少。

襄阳大厦的情况已经到了哪怕地价归零，开发者算经济账都亏，都不愿意立项的程度。

但站在政府的角度，襄阳大厦用的是武昌区最好最黄金的地块，当年3000一平米地价都算贱卖了，怎么可能地价归零，地价归零宁可不卖，爱买不买。

所以在经济规律的作用下，即便政府想卖地，也不可能像以前那样卖地了，必须要想办法把地价托起来才能卖地，而二手房价格起不来，地价是不可能起得来的。

所以我觉得2027年之后，武汉每年写字楼的净吸纳量超过新增供应量是一个大概率事件，直到把这几年超量建设的写字楼消化完。

这几年就先捡漏，或者用法拍和债权等麻烦的手段来降低成本，除非低价否则不买，因为市场太大钱太少，不管自己囤多少钱一单就买没了，所以肯定等2年再说，等净吸纳量超过新增供应量，土拍数量也节节下滑的时候，再考虑无脑买入也不迟。

以上分析的是写字楼市场，那商铺呢？

我对商铺不熟，没了解那么细，哪怕对武汉的商铺也不是很熟，但这里随手给大家列举几个数据。

商铺物业费很低，持有成本不高，很多人这两年溢价买入，说比高持有成本的写字楼好得多。

以前确实如此，现在未必。

以武汉市为例，2022年武汉新增零售物业（商铺）124.8万平米，全市零售物业市场总体量达到905.8万平方米，商铺单年增加1/8以上。

其中核心商圈单年新增81.3万平米，把武汉核心商圈的商铺面积从300万平推升到了400万平的高度，一年之内。

报纸还说了，2024年还有89.5万平商铺要入市。

很多人说商铺租金下跌是疫情原因，是电商冲击，但经济其实一直在向上，电商冲击都十年前的东西了，如今电商早就是成熟产业了，商铺租金下跌和这些都没关系。

中国GDP每年新增5%，很高，但如果商铺一年新增面积20~30%，那租金肯定下行啊，再高的GDP增长率也撑不住这种商铺增速啊。

还是需要强调一下，不止武汉，所有中部地区城市都这样，比武汉更离谱的同学还有好几个，都是冲着把存量甲级增加个六七成那种速度去的，一线的广州和深圳也挺离谱的。

所以才会有大量的人上网说为什么经济一直在涨，而租金在跌，不同城市的人都有说，只是程度不同而已。

对了，类似的投资小技巧还有看城市的公开规划图，比如说汉口写字楼明显弱于武昌就是因为当年汉口盖的写字楼太多，但那是以前了，如今武昌已经明确规划了武昌滨江商务区，规划图是放在网上公示全国的，地块都一个个切好了放在图上的。

武昌滨江商务区规划的是豪华商业圈，只造甲级，每一个地块都代表了7~10万平的甲级写字楼，你数一下图上有多少个地块，然后去武昌临江大道走一下看有多少个地块已经做完了拆迁等前期准备工作。

然后你就能大概估算出武昌甲级写字楼未来的租金压力了。

当然因为现在的市场热度情况，这些地块的拍卖速度会很慢，拍了也会公示，但整体来看武昌的甲级压力在未来会大于汉口的甲级，乙级写字楼的持有价值反而会更高一点。

说完了写字楼和商铺，开始聊工资的问题。

很多人在网上说中国的GDP每年都增长，为什么自己的工资不涨，自己拖了国家后腿等等。

实际上中国的工资一直在暴涨，只是具备大学学历的人工资不涨而已。

工资和写字楼一样，价格同样是由供需决定的，需求随着GDP的增长而连年增长，所以对劳动者的净吸纳量一定是连年增长的，但供应方面有点失衡。

人力资源和社会保障部副部长信长星曾经指出，中国GDP每增长一个点，就能拉动150万个新增就业岗位。

2023年中国的GDP增长率是5.2%，按此测算中国一年之内新增的就业岗位是780万人。

这个是净吸纳量，意思是中国的公司在2023年需要净招聘780万人才能满足业务需求。

但2023年中国毕业了1158万大学生，史上最高，柱子远远长于其他年份，全要新增就业，公司只净招聘780万那怎么够呢。

而且根据中国历史人口出生图，2023年毕业大学生对应年份的出生人口在1650万左右，也就是除1158万大学生之外，还有500万左右的非大学生也要就业。

当然，净吸纳量780万不代表招聘780万人，净吸纳量指的是招聘人数减去辞退人数。

根据全国社会保障基金理事会副理事长王文灵的数据，中国在2023年的退休人口达到了2600万人，这会释放出2600万个工作岗位。

因此中国在2023年实际的人力缺口为2600万存量+780万净增=3380万个工作岗位。

但实际上只提供了1158万大学生和500万非大学生，人力严重供不应求，缺口高达1730万人。

根据供需定律，2023年中国的工资肯定是暴涨的，因为人力严重供不应求，只有出高价的老板才能招到员工。

至于为什么网上全是抱怨自己工资没涨的原因也很简单，那是因为在网上抱怨的全是大学生。

2023年退休的2600万人几乎都是非大学生，他们从事的岗位绝大部分也都是低端工作和体力岗，释放出来的适合大学生做的岗位很少。

新增GDP带来的780万就业岗位也不全是适合大学生的，所以适合大学生做的岗位最多500万不到。

而毕业了1158万大学生，哄抢这500万个适合大学生做的岗位，那肯定是供大于求，也必然把工资直接压低，愿意低价就职的大学生才能找到工作。

但反过来对于适合非大学生的岗位，那就是500万求职者面对着接近3000万个岗位，随便挑，哪家工资高就去哪家，一不顺心就辞职，反正不愁没活干，极其严重的供不应求。

所以在2023年中国的总体工资肯定是暴涨的，但全涨在了非大学生岗位那里，适合大学生做的岗位工资反而下跌。

至于什么时候大学生的工资才能涨？

首先1960年后中国进入生育高峰，这批人已经开始陆续退休了，所以未来中国的年退休人口都会持续在2000~2600万之间，释放的工作岗位是非常多的，但这些岗位绝大多数都是给非大学生准备的，适合大学生的岗位那只能看中国的GDP增长率，这个能带来新增蛋糕，然后看大学生毕业的数量。

今年的大学招多少人，就已经会明确告诉你4年后的大学会毕业多少人，而高一的人数会告诉你7年后的大学会毕业多少人，我就不赘述了，自己查查公开数据就知道结果了。

这个数量多到离谱，哪怕整个美国+欧洲把新增就业岗位都拿出来都塞不下这么多大学生，指望外国施舍工作岗位那是不可能的事，其实只能依靠中国自己GDP增长率，然后等大学招生人数慢慢下来。

中国的GDP每多增长1%，就能有150万个大学生顺利就业。

反过来中国的GDP每掉1%，就会有150万个大学生失去就业机会。

这也是大学生为什么那么支持国家发展经济的原因，因为大学生要就业岗位只能依靠中国，外国是不可能给的，越来越多的大学生已经看清了欧美对于争夺中国中高端工作岗位的执着，彻底失去了幻想。

今天只是用数据解释下这个世界客观发生的事情，让大家了解一下到底发生了什么，不要被一些简单的话术所误导。

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