帝国“房事”

50岁这年，大诗人白居易终于买房了。

话说自从29岁考中进士、32岁参加工作以后，诗人白居易一直在大唐长安城租房居住，属于典型的“京漂”一族，没有房，老婆也不好娶，一直到37岁那年，白居易才娶上了媳妇。 

老白当年刚参加工作时，是担任“校书郎”，这是一个正九品官职，月薪一万六千钱，那时还快乐单身的老白，于是在长安东郊租了四间茅屋居住，由于离皇宫远，他又买了一匹马代步，另外还雇了两个保姆，这样每月的开销大约是七千五百钱，老白大概每月可存八千五百钱。 

尽管如此，他存的钱，还是不足以在当时的超一线城市、长安城里买套房。 

家里人抱怨，白居易很是苦恼，为此他写诗道： 

“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。

长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身。” 

是啊，就连蜗牛都有个硬壳当家呢，老白却还在帝都长安漂着，无奈之下，大唐长庆元年（821年），白居易跑到毗邻长安的二线城市、也就是今天的陕西渭南县买了套房子，平日里，他就在京城上班，休假时再回渭南。 

不管怎么说，住不起一线城市，就只能住二线城市啦。  

▲剧照：买不起房，是唐代许多长安游子的心头之痛。

话说，古代中国原本地广人稀，在广大乡村地带，从地主到贫民，都可以在私有土地上自行盖房，因此买房行为，主要集中在城市进行。

以东汉陕西汉中为例，当时汉中城内房舍，最便宜的只需要1万钱便可买到一套，7万钱便可以买到一套不错的住房，当时，东汉帝国境内即使是等级最低的公务员（佐史），每年也可以领到相当于9600钱的俸禄，一般来说，只要省吃俭用，东汉的公务员奋斗个三四年，在像汉中一样的二线城市里，买个小房子还是问题不大的。

东汉灭亡后，历史进入了三国魏晋南北朝时代（220年-581年），长达300多年的大乱世，使得中华大地上四处混战、南北割裂，商品经济也受到了极大破坏，城市里贫民密布，《南齐书》就记载，南齐时期（479年-502年），“其民资不满三千者，殆将居半。”意思是说，当时南齐境内，大部分普通百姓，很多人连三千钱的资产都没有，极度贫困和商品经济的困顿，使得房地产买卖成为无源之水，非常稀少。

实际上，房地产买卖主要受限于人口、土地、商品经济等变量影响，随着公元581年隋朝攻灭南陈、再次实现大一统，中华帝国的经济开始蓬勃发展。

帝国统一、商品流通、经济发达，老百姓手里有了钱，房产买卖就开始红火起来，尤其是在隋朝和唐代的首都长安城，房价更是高到连大才子白居易都买不起。

这是为什么呢？

我们从人口密集的角度来看，我们今天都在说北京的房价很贵，截至2020年末，北京的常住人口是2189万人，当年中国人口是14.12亿人，也就是说，大概每64个中国人，就有一个人居住在北京，人口密集、供不应求，是导致北京房价居高不下的重要原因。 

▲剧照：要在帝国的超一线城市定居，从来就不是容易事。

而从唐朝来看，唐玄宗天宝十四载（755年），当年整个大唐帝国的人口统计是5291万人，其中居住在长安的人口就超过百万人，当时，大概每52个唐朝人，就有一个人居住在长安，从这种数据换算来说，可以看出，以整个国家的人口分散集中度来说，盛唐时期的长安城，人口密度甚至比今天的北京还高。

尽管唐朝安史之乱（755-763年）以后，大唐帝国的整体人口有所下降，但长安城的人口密度仍然非常高，这就导致帝都长安的房价始终居高不下，这才逼得大才子白居易只能跑到二线城市买房。

经济越发达，核心城市的房价越贵，这一点，宋朝人的体会特别深。

尽管武功不行，但两宋时期的商品经济，却达到了当时历史的巅峰水平，与大唐长安城一样，北宋开封城中，也聚集了超过百万人口。

当时的开封城中，也蜗居着无数百姓，这其中，就包括后来名列“唐宋八大家”之一的欧阳修。欧阳修24岁就高中进士，25岁参加工作，还先后担任过滁州知州、扬州知州等官职，相当于市长级的人物，但即使这样，欧阳修也在首都开封城买不起房。

当时，他一直带着寡母和妻儿借住在政府大院里，在外面也只能租住破旧的民宅，这种无根的状态，一直持续到42岁那年，他才终于在阜阳买了块地盖了房子，而这，已经是他工作的第17年了。

此前，对于自己长期漂泊在开封，连个安家的房子都没有这件事，欧阳修在写给友人的信中慨叹道：

“嗟我来京师，庇身无弊庐。

闲坊僦古屋，卑陋杂里间。”

这种在帝都困顿窘迫的日子，或许也让不少今人感同身受。

欧阳修工作17年，才在二线城市阜阳买了房，他的门生苏东坡也没好到那里去。

由于开封城房价太高，苏东坡26岁参加工作后，一直在首都买不起房，结果等到他儿子要结婚的时候，在开封连个容身之所都没有，搞得老父亲苏东坡焦头烂额，最后没办法还是跟朋友借了个房子，才给儿子办了婚事。

恩师欧阳修42岁才买得起房，苏东坡就更惨，话说老苏一直到50岁那年，才凭着一点工资，加上从亲友东借西凑了一些钱，才在江苏常州买了第一套房，而这已经是他工作的第24年。

与哥哥苏东坡一样，苏辙也是工作了大半辈子还买不起房，对此他写诗自嘲道：“我生发半白，四海无尺椽”，意思是说，我头发都白了，却连片瓦尺椽的房子都没有，惭愧啊。

老爸买不起房，儿子们都心生抱怨，苏辙又写诗道：“我老未有宅，诸子以为言”，搞得他觉得在儿子们面前抬不起头，太不容易了。

实际上，北宋帝国在缔造出中国历史上的经济巅峰盛世的同时，也在大城市里创造出了高房价，早在北宋初年，大学士陶毂就写了他在开封城中的亲眼所见，他写道，当时开封城中，“四邻局塞，半空架版，叠垛箱笼，分寝儿女。”

我们今天可以从北宋画家张择端的传世名画《清明上河图》中，看见北宋的城市格局和房屋分布，在这些繁荣景象的背后，是像陶毂所写的，很多平民百姓由于房子太小，非常局促，以致只能在房子的天花板和地板中间硬生生隔一块架板，多睡几个人，卧室太小，就把箱子柜子什么的垒拼起来，让孩子们躺在上面睡觉。 

▲北宋·张择端：《清明上河图》（局部）。北宋开封城的房价，也是让人心碎的。 

宋代的张仲文写过一本书《白獭髓》，里面就写了当时江浙一带有的百姓买房后成了房奴，由于所剩无几，这些房奴的妻儿子女“妻孥皆衣蔽跣足……赁被而居”，意思是说，房奴们太穷了，妻儿子女衣衫褴褛赤着脚，甚至连被子都买不起，只能去租被子来盖。 

宋代城市买房难的这种困境，即使在后世也没什么改善。明代著名书画家徐渭（徐文长），曾经做过浙闽总督胡宗宪的幕僚，按理说，作为部级领导的高级秘书，工资应该还可以，但就是这样，徐渭也买不起房。 

一直到明朝嘉靖四十年（1561年），当年胡宗宪在杭州建成了镇海楼，让当时已经41岁的徐渭写文纪念此事，徐渭一挥而就写成《镇海楼记》，胡宗宪见文大喜，于是说，听说徐先生这些年一直买不起房，你们把会计叫来，让他取银120两作为稿酬，赠予徐先生润笔买房。 

只是，省城杭州的房子也很贵，后来，徐渭用这笔钱在浙江的二线城市绍兴城郊，买了一套二手别墅，因为是用稿费买的，徐渭特地给别墅取名“酬字堂”，意思既有稿酬之意，也包含着对胡宗宪的酬谢感恩心情。 

但是，一如徐渭一般拥有天赋才华、又拥有胡宗宪赏识慷慨赠金的人，毕竟只是极少数，大部分的人，在古代的核心城市，还是很难买房的，明朝以后，到了晚清时期的清朝光绪年间，北京城里很多人也仍然买不起房，以致当时有首竹枝词这样唱道： 

“搭得天棚如许阔，不知债负几多钱？”

意思是说，即使买了房，也不知道身后背了多少债啊，一把辛酸泪。

当然，房子贵不贵，也跟不同时段、不同城市、不同地段有很大关系，以盛唐时期唐中宗时代为例，当时河西走廊的敦煌地区，有个居民叫沈都和，沈都和要卖房子，根据他的卖房合约我们获悉，他的房价规定为每尺两硕五升，折算为今天的价格，大概是每平米1500元。

必须注意的是，由于古代土地私有，因此其实古代的卖房，都包含了地价。

而当时敦煌地区的普通百姓，他们的月收入大概是两石小麦，折合今天大约是300元左右，因此，一年年收入也是三四千元，这么来看，盛唐时敦煌地区的老百姓要买房，也得几十年时间。

但是唐朝安史之乱（755年-763年）以后，唐僖宗在位期间（873年-888年），当时由于河西走廊长年战乱，敦煌地区的房价，从盛唐时期的每平米大概1500元，暴跌到了每平米大概250元，因此可以看出，同样一个地方，因为政治动荡和战争导致人口变迁等因素影响，房价前后相差竟然高达五六倍之多，由此可见古代房价的高低起落，必须从一个更广阔的时空去看待。

另外以明代北京城为例，明代万历年间（1572年-1620年），当时北京城内有个太监卖掉自己的住宅，这房子门面七间、到底五进院落，总共卖了1300两银子。这样一座豪宅才卖了1300两银子，折合2021年底的约32万元人民币，注意，这不仅包含地面建筑，还包含土地。

当时，北京城内百姓打工一年，大概可以赚到8两银子，虽然一辈子买不起这种五进院落的豪宅，但是买个普通房子还是没有问题的。

另外我们看清代华中地区的武汉，晚清光绪三年（1877年），当时武昌府（武汉）有人买卖一套“占地长五丈二尺、宽三丈二尺，计有三间正屋、一个套房、一个天井、两个厢房”的房子，这套房子约合今天175平方米，位处湖北省城武昌府的核心地带，当时成交价是50两白银，按照当时武昌府普通百姓的收入水平，大概七八年左右的年收入，就可以买到这样一套房子。 

▲明代·仇英：《清明上河图》（局部），描绘明代一线城市苏州城内的繁荣景象。

我们今天说古代房价，必须注意到，实际上在地广人稀的古代，由于土地私有，加上劳动力和原材料价格便宜，因此自从唐宋元明清以来，其实除了当时的首都和各地州府、省会以外，其他各地的房价相对于当时普通百姓的收入、也就是房价收入比来说，并不能说特别昂贵。

除此之外，中华帝国历朝历代的中央政府，其实也一直在出台各种措施管控房价，以西汉为例，西汉建国后，当时官方就给官僚阶层搞了一次分房分地运动。

汉代的爵位分为20等，王以下最高的爵位为“彻侯”，最低的是“公士”，按照当时的分配规则，彻侯可以分配到 300 亩地（约合 20 万平方米）；即使是最低一级的“公士”，也可以分配到一块大约3亩（约合1800多平方米）的土地盖房子。

土地有了保障，接下来的房子，其实就只需要付出原材料和劳动力的费用就可以了，因为我们知道，即使在今天，城市房价昂贵，主要也是因为地价昂贵，而在农村自己有宅基地的老百姓，其实盖房子的基础土建成本并不高，以广东地区为例，2021年土建成本约为1000元一方，也就是说，在自己有宅基地的情况下，盖一座100平方米的房子，不计算装修成本的话，大约只需要10万元。

另外在汉代，基于保障乡土社会稳定等因素，当时朝廷还规定，买房子只能买邻居家的房子，“欲益买宅，不比其宅，勿许。”这种对于房屋买卖的限购，实际上是农业社会里，中央政府对于保障乡村社会稳定的一种极端措施，我们从今天的角度来看难以理解，但是在古代，却有着一定的合理性，而这种限购，也导致房屋买卖很难兴盛起来，因此这是一个遭受到极度限制的市场。

这种规定也沿袭到了后世，到了唐代，当时唐朝官方也规定，买卖房屋，必须首先征询亲属和邻居的意见，亲属不要，才能问邻居要不要，如果亲属和邻居都不要，这房子才能卖给外人。

进入宋代后，政府还规定要买卖房子，必须“问账”，要写好文件，上面标注自己为什么要卖房、计划出售的价格，然后把这份文件拿去征询亲友邻居的意见，并让他们写上想不想买、想买的话愿意出什么价格、同不同意卖等表态性意见，然后才能出售。

实际上，这种卖房子必须要首先征询亲属、邻居的做法，即使在今天的中国乡土社会，也仍然有一定程度的沿袭存在，这是因为，中国传统社会尤其是乡村社会，本质上是建立在农业文明和宗族社会之上的，这种农业社会+宗族血缘社会，决定了乡民首先是安土重迁，然后周边居民有很多都是有宗族血缘关系的，出于稳定和团结、地方自治和官方控制等原因，这种征询意见制有相当的合理性。而今天中国城市社会的房地产自由买卖，说穿了，本质上是因为我们处于工业社会，周边邻居大多没有宗族血缘关系，城市社会的这种陌生人社会属性，也极大程度地影响了后世的房地产销售规则。

另外，为了维护社会等级秩序，古代一些社会还对房产面积进行了限制。例如唐玄宗时期就规定，除了贵族之外，属于普通百姓的“良口”，即士农工商，“应给园宅地者，良口三口以下给一亩，每三口加一亩”；另外如果是属于奴婢、杂户等“贱口”的，则“五口给一亩，每五口加一亩……诸买地者不得过本制。”

唐朝本质上是一个贵族社会，豪门贵族所住的宅院动辄几万方，例如参与平定安史之乱，立下大功的名将、汾阳郡王郭子仪，他在长安城中的住宅面积，折合今天高达14万平方米，家中含妻儿子孙、奴仆、杂役等一共住有3000多人，由于宅院太大，以致郭子仪的家人在宅院内彼此往来，经常还要乘坐车马。 

▲贵族广厦千间的豪奢生活，是百姓难以企及的梦想。图源：摄图网

但是对于普通人家的“良口”，和更次一等的“贱口”，我们可以看出这种限制就比较严格了，这也在一定程度上，限制了房地产的市场交易。

普通百姓参与授田、买卖房产受到限制，那么权势阶层又如何制衡呢？

到了北宋大中祥符七年（1014年），当时宋真宗就下了诏令：“现任京朝官除所居外，无得于京师购置产业。”意思是说，在京城开封当官的，除了自己住的房子外，不得再在城内另外买二套房，这样的目的，一是通过限购防止兼并，二来也有利于调控开封城内本来就居高不下的房价，从而在一定程度上，调控制约开封城的房价。

但社会贫民还是多呀，早在宋代开始，当时北宋政府在1098年就开始实行救济，在各个州府设立“居养院”，为那些“鳏寡孤独贫乏不能自存者”提供公共住房，“月给米豆，疾病者仍给医药”。

明朝建国后，做过乞丐、和尚，贫民出身的朱元璋对于住房问题感怀很深，当时他在首都南京城内，就下令南京官员盖了260间公共住房，来收容那些“鳏寡孤独废疾无依者”。

但是随着商品经济的发展，明代的城市房价开始一路高涨，以致如我们前面所写的，到了晚明时期，即使身为浙闽总督胡宗宪的高级秘书，大才子徐渭也仍然在省城杭州买不起房，最后还是胡宗宪给特例支援才解决了安家问题。

为了解决城市房价日益高涨问题，于是，到了明清两代，政府开始实行“找房款”制度，意思就是卖家的房子卖出后，如果房子升值了，可以允许卖家向买家追讨一次差价。

清朝康熙六十年（1721年），江苏武进县有一个平民叫高华，高华以18块大洋的价格，卖了自己的六分地，但过了三个月，高华就以“契内价银不足”、房子升值了为由，让中介向买家追要了7块大洋。

在今天看来，这种行为很不合理，如果双方订立了契约进行了交易，岂有反悔又追索差价的道理？但是在明清，官方是允许卖家进行一次这种“找房款”的，虽然只有一次机会，但是，这显然遏制了不少想要炒房获利的人，这一招确实够狠。

时间回到一千年前，话说苏东坡的弟弟苏辙到了70岁那年，终于买到房了。

只是他仍然买不起首都开封府的房子，因此只能选择在开封附近的二线城市许昌买了套住宅。

不管怎么说，总算是有自己的宅院了，苏辙特别高兴，拿出平生积蓄，又卖掉了一批珍贵藏书，然后陆续扩建起了自己的宅院，几年后，他的房子扩大到了一百多间房，终于可以容纳下祖孙几代人了。

为此，苏辙写诗自嘲道：

“我老不自量，筑室盈百间。

旧屋收半料，新材伐他山。

盎中粟将尽，橐中金亦殚。

……

堂成铺莞簟，无梦但安眠。”

为了买房，苏辙几乎倾尽家财，但不管怎么说，有了自己的房子，他终于悠然自得，能够“无梦但安眠”了。

耗尽平生，只为间房片瓦，中国人太不容易了。