再聊聊房价

作者:九边

本文转载自: 九边(ID:ertoumu893)

最近最重要的一个新闻,无疑是“央行发声称房地产是实体经济”,再加上各省接二连三地降低房贷首付比例,最近房贷利率也稍微下调了一些,不得不让人怀疑国家又要用这根丢在一边好久的拐杖了。

我把我这段时间的思考写出来,不一定对,大家可以结合其他人的分析交叉参考下。

其实说房地产是“实体经济”,也没啥问题,之前有人测算过,不少人引以为傲的重工业,25%以上挂钩房地产,也就是中国重工业产出的钢筋水泥化工产品机械重工,有1/4以上是服务房地产的,房地产不景气,这些产能都成了“过剩产能”。 

我国“城市化”推动了“工业化”,某种意义上讲,是房地产对工业化的作用居功至伟。 

此外下游的家具家电装修设计餐饮什么的,都跟房地产挂钩,这两年政府抑制房地产行业,最明显的就是这些行业也跟着惨不忍睹。 

所以,说房地产是实体经济一点问题都没。 

还有一部分是服务基建,基建的钱大头也是从房地产出,一般是把卖地收入当首付,再从银行贷款或者融资去搞基建,将来准备继续卖地外加收税还贷款。 

也就是说,老百姓贷款买房,预支未来三十年的收入,这些钱开发商拿小头,地方政府拿大头。 

地方政府拿到钱后,可以改善市政,修地铁,搞基建等等,更关键的是,搞产业园,最起码的,如果有企业想进驻某个地方投工厂,直接搬过去就行了?当然不是了,政府得先把台子给搭好,最起码得搞个“七通一平”吧,也就是通路、通电、通水,通气,通暖,还有通网线,此外还得把那一块地给平整硬化了,这样大家才能去那里搞投资。 

现在我国很多企业去越南经商,就面临这个问题,当地政府是很支持大家去建厂的,但是这类该做的配套工作一塌糊涂,甚至电力都得从广西进口,要不是很多工厂在中国完全招不到人或者其他不可抗力,工厂主死都不会过去。 

最近二十年我国城市面貌焕然一新,进一步促进了上下游的大发展,甚至压了老牌发达国家一筹,其中很大的一个原因,就是政府从房地产当中拿到了钱,然后投入到了其他领域。 

这里就有个问题,政府操纵房价故意高价卖给大家? 

是,也不是。 

一方面房价是个高度市场化的东西,那玩意价格不是政府或者开发商能控制的,比如你们所在城市开盘了,你觉得他们的房子价格高,不去买,看谁能抗过谁,没人用枪指着你去买对吧?最后“房价高”这事其实就是大家愿意花钱,鹤岗政府倒是想卖高价,也没人买啊,他们的价格自然高不了。而且今年大家看出来了吧,房子积压了,地方政府比谁都急,也不太有办法。 

另一方面,政府确实控制了“预期”。 

啥预期?供地速率、货币预期和收入预期。 

收入预期倒也谈不上控制,其实是自然形成的,中国人正好摊上了一个长达四十年的“黄金时代”,也就是说,美国德国日本韩国这些国家,历史上都有这么一个长达四十年左右的快速发展阶段,主要是因为技术铺开后会产生巨量红利,此外叠加人口进城,技术红利加城市化,再加上国家主动投资的大基建,经济发展非常稳,老百姓收入增加也很快。 

但是“黄金四十年”一结束,各国都进入了“低速增长时代”,或者“微增长时代”,也就是大家现在看西方发达国家那副造型,很可能我们也躲不开,或者说已经进入了微增长时代。 

另一方面政府确实控制了房价预期,经济学里基本假设就是供给和需求假设,猪肉产量超过需求就会降价,产量不足就会涨价,咱们国家很多城市房地产供应量其实一直都被压着。 

最明显的就是深圳,商品房实在是太少,这也是为啥稍微有风吹草动,深圳那边就使劲追高,因为几乎所有有钱人都在对赌“供低于求”,都在加杠杆对赌房产价格还得涨。 

至于将来这些赌狗到底能不能从中赚大钱,我也说不准,因为接下来几年深圳的产业结构、银行利率,首付比例,发钱水平,二套房贷比例,这些都会大幅影响房价。 

比如深圳如果真能产业升级成功,那将来房价超过香港也没啥问题;如果继续大放水,富人拿到钱没啥可投资的,只能是去投房子;但是如果政府继续不给二套购房者放贷,不但不放贷,还不让大家随便买,那客观上限制了“需求”,房价可能长期横着,收益率还不如存银行,谁都赚不到钱,那还不如不投。 

再加上我国的货币是一定程度上以美元为锚(黄奇帆说的),基本美国放水咱们就得跟着放,大家都已经形成了一个预期,未来货币会越来越多。 

有些人认为,货币本身是幻觉,房子和实物才是财富本身。 

之前天涯上有个帖子,很早很早以前了,说是资产和货币的关系就是一口锅里煮着一堆肉,会一直往里边添水,你尽早把锅里的舀到碗里,你碗里就不会被持续稀释了。有些人不一定能说清楚这些年这个市场发生了啥,但是也感觉到了。 

此外几年前我弄明白一件事,那些机构炒股跟散户不一样,他们有超级复杂的估值模型,可以根据利率、企业利润、未来产能等等,算出来某个股票现价应该值多少,如果现价低于这个值会一直加仓,这也是为啥每次加息什么的,股价会随之波动,因为把利率输入他们的模型后,现价跟着变了。当然了,中国这边不一定,他们可能单纯是拉高股价割散户。 

而这些模型的基础,都依赖一个叫“现金流折现理论”的东西。这个理论说简单也简单,现在给你100块,或者一年后给你100块,脑子正常都会选现在的100块,因为大家都觉得一年后的100块肯定不如现在的值钱,但是到底一年后那100块值多少钱,就得“折现”,折现完了可能剩下95了。同理,如果让你在现在的100和一年后的106之间选,可能你就选106了。股价按理说应该是未来赚的钱折现到现在。 

比如马斯克的特斯拉股价之前为什么那么高,木头姐他们计算逻辑就是认为2030年,马斯克的产能会达到恐怖的2300万辆(具体这个数怎么得出来的,这就是一堆常春藤名校毕业生的具体工作了,也可能是纯忽悠),他们认为,那时候马斯克的公司一年赚的钱超过捷克的GDP,现在股价高点怎么了?最关键的是他们这套理论真有人信,真金白银地往里砸。我刚查了下,马斯克现在的目标是2030年生产2000万辆,股价已经跌掉了一大截。 

房价在某种意义上讲,也是未来价格在现在的“折现”,倒也不一定是理性的计算,但是很多人确实凭感觉领悟到了上边的那套逻辑,他们觉得北上广未来房价会突破30万,所以现在15万买也划算。 

那为啥有人觉得未来值30万呢?赌狗们可能觉得会一直放水,可能觉得会放开限购全国人民都去投,也可能觉得北京会成为全世界的超一线城市,反正就是值,就算不值,将来也可以卖给相信这套话术的人。 

可能你纳闷,疯了吧,怎么会有30万一平米的房子?主要是现在已经有很多了,大家自己去查吧,而且那些房子都非常非常大,一套动不动三四百平,想拿下需要上亿的资金,反正有钱人已经有钱到六亲不认的地步了,想象力的空间被击破,格局打开,疯狂加仓。 

比如万柳书院刚拍了一套300平的房子,竟然每平米36万,总价一个亿,简直匪夷所思,不过大家也别惋惜,觉得早买就好了,这个小区我已经关注很多年了,很多年前开盘就一平米十几万,啥时候都买不起。 

描述的可能有不严谨的地方,但是大概就这么个意思。 

回到本文正题,这次房地产松绑,无疑是想给地方政府扎一针,不过现在效果存疑。 

道理也不复杂,如果说一线房地产是靠全国富人给撑着,他们的收入不依赖工资,二三线就是靠当地自己人给撑着,主要是工资。 

这也推导出另外两个结论,一线房价最大的限制是“限购”和放水速率,二线最大的限制是工资。 

在2021年,国家为了保护小企业,发放过一波救市贷款,这些贷款进入市场后,从全国各地涌向了深圳,当时就有人开创了“证券化买房”先河,这人今年刚被放出来。 

随后北京这边起飞,学区房和豪宅引领了一波大涨,主要还是主打稀缺,我跟不少有钱人聊过,他们的观点其实就是“稀缺”,他们觉得钱其实就是个数字,无限供应的玩意,但是土地可以吗?一线大城市有魄力继续大规模扩建居民区吗? 

现在的情况是中国一线都在控制人口,结果就是土地供应有限,年轻人们不断“适者生存”,每年一大堆人涌入一线,然后跟从一线退下来的人擦肩而过,最后剩下的都是能接盘的。 

而稀缺当中更稀缺的,无疑是教育和医疗资源,你去你们县城看病,搞不定,县城医院让你去省会,省会搞不定,会让你上北京,北京这边还能让你去哪?这就叫终结者资源,学区房的概念其实也是一样的,主打稀缺。 

还有啥稀缺?豪宅,130/160/180/210平的带电梯小区有绿化的房子,没有人不想要,只有买不起,而北京这边这类房子盖得特别少,因为我国好像在刻意回避“富人区”这个概念,只要是豪宅地产,边上一般要搞点经济适用房或者回迁房,所以豪宅非常少,不信大家可以找个app拉数据出来去查一下。 

更关键的是,我说的这些东西的本质是一种“观念”,并不一定要实现,只要有人信就行了。类似比特币,主力玩家们真的相信那一串串数字是真的财富?不一定,他们本质是在对赌总有越来越多的人相信这玩意。 

之前有个大佬(实在想不起名字了)在加州理工讲过,他说这些东西的本质都是观念,大家觉得值钱就值钱,觉得不值钱就一文不值,问题是类似“国家”、“品牌”之类的东西,都是观念和想象。 

国家是想象共同体,品牌更是完全用钱砸出来的,但是就是有人愿意给国家去牺牲,可口可乐的饮料只要磨掉品牌哪怕便宜一半都卖不出去。 

他说,真实和虚拟之间的界限没那么大,所有伟大工程和产品,都是先有愿景,然后才有了实物,《人类简史》最牛逼的一点,就是道出了这个现实,人类一直都是先编一个想象的东西,然后那些相信这个想象的人拿出资源去开工,说不定就成了。编织伟大愿景的人,做成了是大神,搞黄了是骗子 。 

同理,未来会越来越好,或者越来越坏;房价永远涨或者马上要崩;放水是不是永恒的;美帝会不会走向衰亡;等等,其实都是观念,未来能否实现,很大程度上决定于相信这些观念的人有多少,比如大家都觉得未来越来越差,都不投资,年轻人没工作,可能真越来越差了,反过来也适用。 

一线房产,接下来的本质,其实就两点,通胀和观念,对于未来所有的预期,本质都是对赌。 

还有一个问题,不是说大家没钱吗?拿啥去赌? 

还是那句话,一线房地产的本质是货币现象,货币发出来会堆积在少数人那里,他们的观念直接决定了未来一线的走向,跟大部分人的观念无关。 

经济变差这事确实导致大部分人没了收入没了工作,但是换一个角度,很多人本来可能拿着几百上千万准备去投资实体,现在实体一片萧条,他只能是存银行等着,如果实体一直不好转,可能就转投房地产追高去了。大家可能纳闷,现在还有人有存款? 

确实有,中国这个国家太大了,没钱的人有很多,有钱的人也有很多,下边是央行的最新数据: 

央行发布了一份金融报告,一季度人民币存款增加10.86万亿元,其中,居民存款新增7.82万亿元,比去年同期多增了1.14万亿元,是有记录以来的最高值。居民存款新增7.82万亿元是什么概念?也就是说,在90天时间里,平均每天有800亿存款涌进银行。 

大家注意一下,银行的钱整体符合“1:9法则”,10%的人占着90%的钱。如果你没存钱,那肯定是有人存了,估计他们正在纠结接下来这些钱去干啥。 

但是二三线就不一样了,除了少数盘,大部分盘还是靠着老百姓的工资扛着,最明显的是天津,挨着北京,这两年房价一塌糊涂,因为有钱人只要拿得出来钱,都去北京投资了,天津地也卖不出去,这样进一步打击了大家对未来的预期,如果大家觉得天津某套100万的房子2030年依旧值100万,那现在值多少?  

更重要的是,这一点正在逐步形成共识,这种共识对未来影响会非常大,很可能导致土地财政无以为继。 

其实已经无以为继了,所以这两天急了,各种政策轮番上,一般来讲,着急的地区房子都不太值得投资,值得投资的地方一般又是限贷又是限购。至于如果地方政府一直卖不出去地,没钱运营,接下来怎么办,我也不太知道,有从事相关工作的小伙伴可以私信我一下。 

文末总结几句吧:

1、除了少数城市,绝大部分城市房价慢慢会稳定下来,没啥投资价值,自然也就没啥泡沫,房价稳中向下,大家反而会过得轻松一些。

2、一线上涨的共识可能依旧在,主要也是富人没啥可投资的,股市又一遍又一遍狂虐那些相信它的人,所以每次股市崩了,房地产就会有动作,因为丢失了信仰的人又跑房地产去了,也有人在股价高位套现买房去了,而且放水预期也在,只要放水总会跑到一部分人那里。

3、更关键的是,疫情这三年,全国各地整体是很艰难的,一线的很多区域还在逆风上涨。与此同时全国各地都出现大量法拍房,前几天才知道,现在的法拍房都是前两年的,今年的还在处理中。

4、一线不太需要卖地收入,其他城市需要,可历史上每次都是一线带头涨,其他城市才会跟进。如果一线城市纹丝不动,其他城市大概率没啥动静,没动静大家就不着急买房,说不定等等还能等下跌呢。那如何看出来一线的态度呢?主要是限购政策和首付比例会不会有变化,这俩非常关键。

5、问题是这次感觉就算一线带头,缺钱的那些地方老百姓都不一定跟进。

 

转自微信公众号:九边

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