小麦大蒜都能换房,这是针对农民的福利还是陷阱?

作者:一棵青木

本文转载自:远方青木(ID:YFqingmu)

没想到,开发商居然会以物易物,同意用小麦和大蒜换房子。

近日,河南省商丘市民权县的建业河畔洋房,宣称可以小麦换房,以2元/斤的价格收购小麦,最高可抵16万元购房首付,他们说这个是惠农政策。

小麦大蒜都能换房,这是针对农民的福利还是陷阱?
小麦换房明显不符合常规市场规律,事出反常必有妖,这东西到底是针对农民的福利,还是陷阱?
先看基本信息。
这个楼盘于2022年初开盘,开发商是河南建业,楼盘均价5800元左右,主力户型建面约117-144平米,总价60~84万之间,目前的政策是首付20%,首付款大约12~16.8万元之间。
小麦换首付最高可抵16万元,正好对应最大面积户型的首付。
换句话说,这个楼盘所有户型的首付都不要钱,只要小麦。
这是好事,还是坏事?
首先,以2元/斤计算,16万元需要8万斤小麦,折合40吨,这是一个非常离谱的数字,就算按高产田每亩1000斤的产量去计算,这8万斤小麦都需要80亩地才能种出来。
换句话说,除个别种粮大户外,绝大多数农民都是拿不出这么多小麦的,普通城市居民更是不可能有。
你搞了个优惠政策,别人手里没粮,怎么办?
对于这个问题,售楼顾问说了,简单呀,你去市场上买40吨小麦就行了,我们售楼部允许的,并不要求这些小麦必须是你自己种出来的。
而市场上的小麦的售价,目前是1.5元/斤。
所以这不是小麦换房,而是赤裸裸的降价补贴。
还有更好玩的,这足足40吨小麦,如果想换房的话,要拉到哪里去呢?总不能拉到售楼部吧。
当然不可能,售楼部里没有小麦仓库。
你要把这40吨小麦拉到售楼部指定的粮食经销商那里去,凭收据来售楼部换取优惠。
那问题来了,如果我手里的小麦不足40吨,要去哪里买粮食呢,要不售楼顾问你给我推荐个?
作为专业的售楼顾问,当然要在力所能及的范围内帮客户解决问题。
你不需要去外面买小麦,到我们指定的粮食经销商那里买就行了,先用1.5元/斤的价格买个40吨,然后再卖给他,一粒粮食都不需要转手,也免得你把粮食搬来搬去的浪费车费了,你把卖给他40吨的收据拿过来,我们售楼部就给你优惠。
这些操作每一步都是合法的,每一步都可以理解,但合在一起就非常奇怪。
这真的是惠农?
这不就是变相降房价吗?每斤补贴0.5元,总共补贴8万斤,也就是优惠4万块钱。
对于总房价84万元来说,这等于是95折优惠,开发商无所谓。
但对于购房者来说,这个钱是全部优惠在首付上面的,等于说首付从16万元降低到了12万元。
原本官方给了2成首付,已经很低了,但现在开发商嫌这个还不够,改成了1.5成首付。
3成首付,对应的是2.3倍杠杆。
2成首付,对应的是4倍杠杆。
1.5成首付,对应的是5.6倍杠杆。
开发商的这个政策,自己没少收钱,只是95折而已,但购房者的首付大降,杠杆率大增。
超高杠杆带来的超高风险,这和开发商没关系,因为钱已经到开发商账上了,风险是购房者和银行的。
一手偷天换日的风险大转移之术,表面上看起来还是合法的,所以开发商挖空心思搞出了这个活动。
降首付有用吗?
理论上是肯定有用的,但截止这个活动被监管层叫停,开发商小麦换房活动销售出去的房屋数量,是零,一单都没有成交。
因为优惠力度还不够。
同样是河南建业集团旗下的楼盘,开封市杞县的营销活动力度就大多了。
杞县建业城楼盘弄了个活动,5元/斤收大蒜,而当地的杂交红蒜价格是1.3~1.8元/斤左右。
小麦大蒜都能换房,这是针对农民的福利还是陷阱?
这个建业城主力户型在118~143平之间,绝大多数房源都在此区间,市场均价5500元/平米,按当地20%首付新规计算,首付款区间是13~16万元。
根据签约的不同户型,可享受1万斤、1.5万斤和2万斤大蒜的补贴。
建业城的售楼部很实诚,直接说自己不收蒜也不要蒜,你直接在售楼部签两份文件就可以了,一份是以1.5元/斤的价格向某农贸公司购买大蒜,一份是以5元/斤的价格向售楼部出售大蒜。
你不需要自己种大蒜,就算自己家里有几千斤大蒜,售楼部也不要,你拉过来售楼顾问是不认账的,因为没办法处理。
按每斤大蒜3.5元补贴计算,最高2万斤大蒜,等于7万元的补贴。
对比总价,大约是9折。
但这个优惠是直接优惠在首付上面,首付直接从16万元降低到了9万元,等于是9万块首付就可以买总价80万的房,大约1.1成首付,这就很恐怖了。
1.1成的首付,对应的杠杆率约为8倍。
稍微懂点金融常识的人,都知道8倍杠杆有多恐怖,这是风吹草动就直接原地爆炸的杠杆率。
效果也很显著。
根据其自己公布的信息,5月22日开始到6月6日,短短14天时间建业城楼盘获得来电咨询2859组,到访852组,成交30套。
小麦大蒜都能换房,这是针对农民的福利还是陷阱?
和民权县的同事相比,这业绩明显要好上很多。
分析所谓小麦换房和大蒜换房的本质之后,我们发现,这实质上就是降房价,同时故意绕开国家政策,大幅降低首付比例,把杠杆率提升到了8倍。
总房价9折不算离谱,但杠杆率8倍这个是真的太离谱了。
这开发商贼精,好处全要,风险不要,以最小代价撬动最大回款,同时把大幅增加银行和购房者风险这个代价和自己完全撇清。这不是什么“好麦房”和“巨划蒜”,这是典型的恐怖屋,里面蕴含的金融风险实在太大。
这两个楼盘背后的开发商都是建业集团,河南最大的地产公司。
为什么河南建业要搞这样的活动,把自己送上媒体的风口浪尖?
我从公开新闻中搜集了关于河南建业的信息,感觉他们应该是实在没办法了。
2021年9月份,河南建业因资金链告急,向河南省政府递交了求救信。
2021年11月,上级指定中原银行给予河南建业100亿的授信额度。
2022年初,河南建业合并了内部的“五大总部”,有媒体爆料称其内部裁员60%,但建业集团不予承认。
2022年4月,河南建业把十年的物业经营权出售给了万达公司,收取了7.5亿资金。
2022年5月,河南省政府全资的同晟置业,以6.88亿港元的价格,收购了建业地产29%的股份。
5月底,河南建业开始了小麦换房和大蒜换房,变相降房价降首付。
建业集团的资金链到底如何,我不清楚,但仅从这些公开信息看,应该不怎么样。
战报可以造假,但战线不会撒谎。
这都快开始打首都保卫战了,你和我说这只是转进,军队还在节节胜利,我肯定是不信的。
根据建业地产的公开销售数据,2022年前5个月,建业地产合同销售额同比减少48.6%,合同销售面积同比减少47.3%。
河南的房子应该值多少钱,泡沫度如何,这个我不去评判,就目前这种情况,也不需要去评判了。
当初炒的越热,现在需要付出的代价就会越大。
不管这到底是好麦房还是恐怖屋,这种新闻的出现都代表一件事,现在的房子绝对没有某些媒体和中介宣传的那么好卖,那么抢手。
河南现在是20%首付,4.25%利率,这都拉不起购房需求。
好麦房把首付降低到了15%,销售数量为零。
巨划蒜把首付降低到了11%,销售30套,对应的杠杆率为8倍。
这种杠杆率对应出来的需求,是金融风险极大的需求,要是用这种需求才能救房企,那已经不能用饮鸩止渴来形容这种行为了。
怎么说呢,决定价格的根本力量还是价值,也就是有多少人特别想住这个房子。
买房不是刚需,租房才是,人们愿意花多少钱租,才能从根本上体现这套房的居住价值。
一个都只想高价买房,但租房价格高一点点都不愿意的社会,是有问题的。
杠杆力量可以加速价格回归,当价格低于价值的时候,银行注入资金,提升杠杆,可以快速激活市场,加速价格回归的过程,让价格涨势火上浇油。
但要注意,杠杆是双刃剑。
当价格高于价值的时候,如果购房者确认买入即亏,那就算你首付为零利率为零他们也不会愿意买,这个时候,曾经的杠杆会让价格雪上加霜。
2014年的时候去库存,首付2成,利率3.8%左右,就能拉起一波大牛市。
本来只是个小泡沫,房价还能做到以房养贷,愿意租的人还不少,现在直接就是个大泡沫,价格严重脱离实际经济水平,租金无论如何都跟不上来。
这次的库存,没那么好去了。
但怎么说呢,总不能无限救房企吧,救一次泡沫大一倍,总有没办法救的时候。

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