对话刘俏：公募REITS是一个没有输家的伟大尝试，REITs未来市场规模可达10万亿

作者：徐小奇

6月21日，中国9支首批公募REITs正式上市。这批公募REITs早在认购阶段便迎来火爆，认购资金超300亿，均提前结束募集。

REITs（不动产投资信托基金）是实现不 动产证券化的重要手段。是一种通过汇集多数投资者资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益按比分配给投资者的信托基金。

1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。2000年到2016年，美国REITs年均收益率达到约12%。目前已有40多个国家及地区发行REITs产品，全球总市值超2万亿美元。中国首批公募REITs对中国来说意义非凡。

REITs证券化对我国资本市场有何影响？REITS与股票有何不同？未来中国REITS整体市场规模有多大？REITs与房地产又有何关系？搜狐财经《致知100人》就此对话了北大光华管理学院院长刘俏。

刘俏多年研究并积极推进REITs在中国的发展。在他看来，REITs是中国资本市场发展的里程碑，等同于注册制全面实施的意义，是一个没有输家的伟大尝试。

“REITS首发当日价格会有相当涨幅，甚至达到30%的涨幅上限。”刘俏判断。

刘俏表示，REITs产品介于“股”与“债”之间，是除股票、债券、现金之外的第四类大金融资产。不仅完善了中国大类资产种类，也为中国居民未来投资配置带来新选择，是推动资本市场前进很重要的一步。

谈及REITs的特点，刘俏说，REITs现金流相对稳定，与股票相比，它投机性相对较弱，更适合长期持有和投资。尤其在熊市时，抗跌性更强，表现更稳定。全球通胀预期下，REITs对居民财富管理、获取财产性收入有一定的稳定作用。在美国，REITs的投资回报数据比债券和股票都要好，而且风险比股票低。

“评估一个金融产品是不是好资产，不能看牛市时的涨幅多少，而要看熊市时的抗跌性如何。”刘俏坦言。

他还介绍，REITs绝大部分收益要进行分红，有强制性的分配比例要求。投资有增长潜力的公募REITs基金，就等于分享中国未来经济增长的红利。

刘俏还在采访中澄清了我国普遍存在的对REITs与房地产关系的误解。他强调，不动产不等于房地产。事实上，REITs与房地产是两个概念。在美国，REITs的底层资产与房地产相关的只占13.2%，更大比例是零售商铺、医院、工业厂房等其他资产。

中国REITs的市场到底有多大？刘俏预计，如果短期内只考虑基础设施，REITs未来的市场规模会在5万亿到10万亿之间。这个规模并不小，A股市场经过30多年发展，体量也只是将近80万亿。

他分析，美国、日本等成熟REITs市场规模约占GDP的5%到15%。按此规律，中国GDP是101.6万亿，未来中国REITs体量大概能达到4到12万亿。从另一个角度看，中国现在整体基础设施存量规模为130万亿人民币。假如有5%的基础设施存量证券化，也能达到6.5万亿人民币的体量。

“加之中国现在REITs的底层资产只有基础设施，未来这个范围会向其他领域扩展，所以我认为未来中国REITS真实的市场规模会比这个数字大很多。”刘俏说。

以下为采访精编：

搜狐财经：6月21日，9支公募REITs上市。您预计REITS价格表现如何？

刘俏： 因为认购非常踊跃，6月21号REITs价格肯定会有相当的涨幅，但涨多少不能确定，因为涨幅有30%上限限制。

搜狐财经：REITs证券化对我国资本市场有什么影响？

刘俏：9支基础设施公募REITs上市，经历了20年的努力。公募REITs推出有三个意义，第一，构建多层次资本市场。公募REITs从无到有，是除股票、债券、现金之外的第四类大金融资产。它完善了中国大类资产种类，是推动资本市场前进很重要的一步。同时，REITs产品介于“股”与“债”之间，为中国居民未来投资配置带来新选择。

第二，公募REITs在二级市场交易，有价格发现的功能。REITs价格是底层资产市场化定价的锚，有利于资源的更有效配置。

第三，公募REITs能增加直接融资的占比，是中国金融领域供给侧改革的重要举措。不仅为未来基建投资提供另外一个资金来源，而且对未来中国基础设施投资的效率及回报提升有很大的价值。

REITs是中国资本市场发展的里程碑，它与注册制全面实施的意义等同。REITs和注册制都是中国金融供给侧改革最重要，也是唯二的举措。

从这个角度看，我对6月21号非常期待，希望这9支试点公募REITs上市能取得巨大成功。

搜狐财经：您刚刚说REITs是介于股与债之间的金融产品，那它与股票具体有什么不同？

刘俏：这次试点的公募REITs是权益型产品，从这个角度看，它不是债，与股票同为权益性证券。但作为金融产品，REITs有自己特定的属性，比如底层资产是不动产，现金流相对稳定。它的成长更多靠稳定的现金流增长，与股票相比，投机性较弱，长期投资属性更强。

另外，REITs绝大部分收益要进行分红，有强制性的分红比例要求。根据美国、新加坡、澳大利亚等市场的研究，REITs的定价规律也与股、债不太一样。

如果各类金融资产联动性很强，价格关联度很高，那分散风险的效果就会比较差。在美国市场，REITs价格与债券价格和股票价格的关联度较低。所以从资源配置角度看，它是非常好的一个配置领域，具有较大的配置价值。

搜狐财经：当前REITs仅试点，资金认购规模较小。您预估中国REITS整体市场规模有多大？

刘俏：美国等国家成熟的REITs市场规模约占GDP的4%到12%。按此规律，中国GDP是101.6万亿，未来数年中国REITs体量大概能达到4到12万亿。这个规模并不小。A股市场经过30多年发展，现在体量也只是将近80万亿。

另外，中国REITs与美国和澳大利亚市场不太一样，我们首批试点的是基础设施公募REITs，底层资产是基础设施。中国现在整个基础设施存量规模为130万亿人民币。假如有5%的基础设施存量证券化，最终上市公募，也能达到6.5万亿人民币的体量。

而且作为一个大类金融资产，REITs收益率比较稳定，价格起伏不大。在美国，REITs的投资回报数据比债券和股票都要好，而且风险相对较低。未来中国REITs的底层资产范围也会向其他领域扩展。比如租赁住房，低碳相关的资产等。将这些底层资产纳入，中国REITs的规模会比6.5万亿元更大。

如果短期内只考虑基础设施REITs，市场规模会在5万亿到10万亿之间。但我认为未来中国REITS真实的市场规模会比这个数字大很多。

搜狐财经：如何正确理解REITs与房地产之间的关系？

刘俏：人们对中国的REITs的认知一直存在一个误区。REITs英文直译是“不动产投资信托基金”，底层资产是不动产，并非仅仅是房地产。为不动产错误的认知导致人们认为REITs就是以房地产为底层资产的投资基金，推出REITs只是为房地产企业以及相关发行人提供融资的另一个渠道。因此在中国房地产市场面临结构性转型，调控房价的情况下，大家对REITs推出有很多顾虑，这也是公募REITs这么多年千呼万唤不出来的原因之一。。

学界及政策制定者花了很多年时间才纠正大家对REITs的认知。在美国，REITs真正与房地产相关的底层资产只占13.2%，更大比例是零售商铺占18.28%，医院占10.72%，基础设施占13.92%，工业占7.7%，还有酒店、数据中心等其他资产。

搜狐财经：REITs上市对居民理财有什么影响？

刘俏：公募REITs的价值在于，它既有金融属性，也有不动产属性，是最典型的产融结合的例子。REITs在市场上的的表现取决于管理团队的运营能力。

投资底层资产质量比较高、管理团队运营能力强、有增长潜力的公募REITs基金，也等于分享中国未来经济增长、基础设施投资效率不断提升所带来的红利。

搜狐财经：全球通胀预期下，REITs对居民财富管理有什么作用？

刘俏：评估一个金融产品是不是好资产，不能看牛市时的涨幅多少，而要看熊市时的抗跌性如何。REITs波动性弱，抗周期能力强。在经济表现不佳，金融市场处于逆周期时，表现更稳定。在配置资产时，REITs是一个比较理想的另类投资产品。

全球通胀预期下，REITs对居民财富管理有一定的稳定作用。

搜狐财经：美国REITs历年收益率表现如何？

刘俏： 2000年到2016年，美国REITs年均收益率达到约12%，比标准普尔500的平均数据高很多。2008年金融危机后，REITs连续涨幅降低，但仍超过股市和债市。

搜狐财经：REITs上市参考了科创板的推进。它上市后对科创板、创业板有什么影响？

刘俏：作为成长中的金融市场，大家对REITs后续发展寄予很高期望。而且在对试点经验进行梳理之后，REITs的整体底层资产范围会不断扩大。

美国REITs市场在全世界目前为止规模最大、发展时间最长，底层市场范围非常宽。但是中国现在REITs的底层资产只有基础设施，未来这个范围会在发展过程中会不断扩大，我相信租赁住房、与碳中和相关的资产等将会陆续纳入。

这种情况下，REITs最终会成为整个资本市场很重要的一个组成部分。它的体量、覆盖面，对实体经济的支持，以及对资本市场的影响都会逐年扩大。

但是，讨论到对传统资本市场的影响，现在的REITs只是试点，规模有限。比如这次上市的9支REITs整体体量只有300多亿，而A股市场的市值规模接近80万亿，所以目前为止，REITs对股市的冲击是非常小的。

如果只从直接价格影响或者流动性影响看，短期内REITs对科创板、创业板的影响微乎其微。但推出公募REITs是金融领域供给侧改革的重要举措，它的意义与推出科创板，实施注册制等同，长远讲，它将进一步推出资本市场的高质量发展，对科创板和创业板的正面影响将逐渐显现。

搜狐财经：REITs基金具有一定的“股性”。您如何看待它在二级市场交易时可能带来的风险？

刘俏：从招募认购的情况看，REITs得到市场投资者的高度认同。但REITs不是经典意义上的成长性股票，更像稳健的投资产品。它投机性小，更适合长期持有和投资。

我担心大家认为它有投机性，从而炒作价格。如果价格上涨太猛，反而会为未来公募REITs稳健持续的发展带来噪音。

投资者应对REITs的定价规律有清晰认知，建立一个正确投资理念，这样REITs的发展才能稳健地进行。

搜狐财经：除新基建外，还有哪些领域或者群体会因为REITs获利？

刘俏：从发行人角度看，纳入REITS试点范围的资产所有者，肯定是受益者，比如高速公路、环保水务、工业园区、物流、数据中心。

但从投资人角度看，获益的长远意义在于，REITS公募化为公众投资者提供了第四大类的金融资产，使公众能够投资不动产，并因此受益。另外REITs现金流稳定，收益率稳定，风险介于股票和债券之间，利好长期的机构投资者。

最后，地方政府以及平台企业也是国家基础设施建设的主要投资者。REITS试点后，规模会不断扩大，在市场越来越成熟情况下，未来会带来投资理念的彻底变化。所以地方政府也是受益方。

加之财政也可以收取REITS发行过程和交易过程发生的税收， 所以公募REITS是一个没有输家的伟大尝试。