弯道超车的越南,为什么房地产会全面崩溃?

作者:牲产队长

本文转载自:牲产队

越南房地产炸了。
 
10多万房产中介失业,1200多个烂尾楼盘,40%的房地产企业破产,房价暴跌37%,销售额暴跌75%……
 
这些数据远远超出中国人的想象。一个小小的越南,总面积类似于中国云南省,总人口相当于中国河南省。可是,被誉为中国房地产烂尾数量第一的河南郑州市,总问题楼盘也才106个,而越南胡志明市烂尾楼盘数量超过了300个,全越南境内烂尾楼盘1200多个,涉及金额340亿美元。
 
弯道超车的越南,为什么房地产会全面崩溃?
 
《暴跌30%!房地产泡沫破裂后,为什么大量租客被逼自杀?》一文中,队长跟大家讲了韩国房地产爆雷后,租客大量自杀的人间惨剧。可为什么越南房地产也会爆雷呢?李嘉诚重金押注的越南房地产,怎么就没有复制中国房地产的增长奇迹?中越两国房地产有着怎样的差异?
 
这一切还得从一桩土地拍卖说起。2021年,越南顶尖房企新皇明集团以245000亿越南盾在胡志明市买下一块土地。这块土地只有1万平米,折合人民币68万/平米,创造了越南土拍的历史最高价。
 
弯道超车的越南,为什么房地产会全面崩溃?
 
这是什么概念呢?2021年的香港地王新海滨3号成交价508亿港币,34万港币/平米,折合人民币31万/平米。
 
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2019年的深圳地王,位于龙华红山的A817-0609宗地拍卖总价65.85亿,土地均价20万/平米。
 
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2019年的北京地王,丰台区造甲村综合用地拍卖总价79.4亿,土地均价13.45万/平米。
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对比就可以发现,越南胡志明市中心的土地拍出了地球最高价,比世界上土地最贵的香港还要高出一倍,碾压中国北上广深,日本东京、韩国首尔、美国纽约、英国伦敦都被越南胡志明市踩在脚下。
 
新皇明集团是疯了吗?它怎么敢用这么高的成本去买一块地?这是准备用来造皇宫吗?可越南皇帝早就被推翻了,谁买得起这么贵的房子啊?新皇明的钱从哪里来的?
 
答案有两个:一是境内债券;二是美元债券。
 
弯道超车的越南,为什么房地产会全面崩溃?
在中国,房企发债是非常严格的。没有得到政府审批,房企是不能随意发债的。但越南不同,越南觉得自己经济起步比中国晚了10年,它渴望追回在两山轮战中失去的十年。怎么办呢?越南就想了一个办法,基础差没关系,那就借外资来发展。
 
越南就把步子迈得比中国更大,改革比中国更激进。越南实施宽松的金融政策,房企可以自由发行债券,越南的房地产也欢迎外资涌入。在越南看来,这外资一进来,越南房地产不就欣欣向荣吗?水泥、建筑、家电、工程等配套产业,不就起飞了吗?中国用了40年才走完西方发达国家200年的城市化进程,越南不用40年,30年就搞定!
 
弯道超车的越南,为什么房地产会全面崩溃?
 
金融口子一开,外资就疯狂涌入了。越南主要有两大外资进入,一个是美国资本,另一个就是中国资本。为了抵御疫情,特朗普和拜登两任美国总统都搞了美元大放水,疯狂印钞,大量的美元进入土耳其、俄罗斯、韩国、越南四个新兴经济体。土耳其、韩国房地产已经被打崩了,俄罗斯房地产则因为金融封锁,美元撤退,反而被挤出了泡沫。越南,就成了美元的另一个蓄水池。
 
当美元如潮水般涌入时,越南房价开始狂飙猛进,三年翻3倍,12年翻15倍,越南股市在10年间也翻了5倍。这种场面中国人太熟悉了!这不就是10年前的中国吗?
 
而在中国这边,严厉打击炒房,炒房客的生存空间越来越小。这时,中国炒房团一眼看向越南,发家致富之路就在隔壁啊!
弯道超车的越南,为什么房地产会全面崩溃?
 
于是,中国资本狂热地涌入越南房地产。在李嘉诚投资胡志明市的时候,中国资本对越南房地产的押注打到一个新高潮。中美两国资本都押注越南房地产,越南人也不傻啊。越南中产阶级看着房价飙涨,也纷纷加入炒房队伍中。
 
像新皇明集团这类越南顶尖房企发行的债券,根本不愁销路,只要发行,立即就一抢而空。这就形成了一个金融泡沫恶性循环:
 
弯道超车的越南,为什么房地产会全面崩溃?
 
中国资本、美国资本提前入场,锁定核心土地、房源,哄抬价格。越南房企发行地产债券,越南中产阶级争先恐后的上车,买房地产债券,生怕自己吃不到房地产红利。毕竟,所有越南中产都认为,胡志明市就是下一个中国上海!这时候不上车,以后就没机会了。
 
新皇明集团等房企拿到钱后,就以超高溢价去买地,买了地,再以更高的价格抵押给银行贷款,贷了款再买地,再发债券,再抵押,不断循环。
 
这就出问题了。中国的房地产是跟土地财政绑定的,大部分钱都流入到公共设施建设了,如修路、搭桥、建医院、建学校等,走的是经济内循环。可越南房地产不对劲,钱在打空转,没有进入到实地经济,它是跟外资捆绑的。是持续涌入的外资抬高了越南房地产的价格,而越南本地中产的钱包都成了外资的接盘侠。
 
弯道超车的越南,为什么房地产会全面崩溃?
当美元加息,中美资本撤退的时候,越南房地产顷刻间就崩盘了。胡志明市的平均工资才3000/月,但平均房价达到了2.2万/平米。越南穷人是买不起房子的,而有实力买得起房子的越南中产又被外资割了韭菜,全靠越南资本根本就接不住房地产的盘,只能原地爆炸,经济崩盘。
 
中越房地产最大的差异在于,一个用土地财政锁死房地产红利,让资本出不去,再通过转移支付,推动城镇化建设。而越南房地产是想搭外资的便车,结果外资玩完越南的姑娘,转身就跑,既骗了越南的身子,还骗了越南的钱,留下1200多个烂尾楼盘,让越南人还没富起来,就先背上了340亿美元的烂尾楼!
 
越南想借外资在城镇化上弯道超车,直接翻到阴沟里去了。
弯道超车的越南,为什么房地产会全面崩溃?
 
抄中国的作业,没抄全!
 
合理利用外资,是把外资捆绑在中国,建房子、建工厂、买设备、培育产业链等。就像恒大爆雷时,外资跑不掉,要还钱,一分都没有,房子有很多,外资想要的话,恒大可以转让给美元资本接盘。
 
富士康要搬走,也没问题,上游零部件供应商基本都在中国境内。即便富士康搬到越南去,还是得从大陆进口零部件。
弯道超车的越南,为什么房地产会全面崩溃?
 
越南给了外资太大的自由,成为外资放纵的理由,导致房地产全面脱实向虚,成了一场资本的盛宴。
 
毫无疑问,想要借钱弯道超车的越南,把车开沟里去了。

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