建发，疯狂的代价

文/十一弟

两年前，房地产从高处向下俯冲之前，上海土地市场上演了最后的疯狂。

当时，上海普陀区挂牌了一块地，起拍价超过47亿。

在拍卖会上，有四家开发商报名竞拍——

招商蛇口，保利发展，金茂，以及融创与厦门建发组成的联合体。

最终，经过三百多轮鏖战，融创建发联合体抢下了这块地。

地价被抬高到了64个多亿，溢价率36%。

计容面积7.6万平米，还要无偿配建5%的保障房。

折算下来，平均楼面价大约8.9万/平米。

那年，上海楼市调控，已经越收越紧了。

融创建发联合体高价抢下这块地以后，被普陀区政府约谈了——

政府要求开发商充分认识到政策的严肃性，做好充分的思想准备，合理调整预期。

在约谈时，政府还给他们提了醒——

在土地年限内，严格落实全生命周期管理要求，确保项目品质。

这块地被开发成了上海·苏河望，其中建发持股51%，融创持股49%。

作为大股东，建发对项目公司合并了报表。

拿地十个月后，苏河望入市开盘。

政府给它批的预售价格，每平米只有十万出头。

跟当初楼面地价相比，房价仅贵了万把块钱。

苏河望一期开盘时，推出了三百多套房，吸引了五百多组客户抢购。

最终，不出意料，开盘当天售罄。

此后三个月内，项目又连着加了两期房源，也都是开盘日光。

六十多亿地价，六七百套房——

从拿地到开盘，只用了一年多时间，就卖光清盘了。

苏河望的户型面积，介于96平米~151平米。

按照每平米十万出头的价格，总价最少也要上千万。

而且，在销售期间，项目还向业主提供了几十万的装修包，需要额外加价。

今年底，苏河望就要交房了。

那些高价上车的业主，当初抢房的时候有多凶猛，现在收房的时候，哭得就有多大声。

今年十月份，建发邀请苏河望的准业主们，进行了一次预看房。

还没住进新房，业主们的心态就崩了——

据说，苏河望的施工工艺辣眼睛，甚至找不到一面完全笔直的墙。

在低楼层的业主家里，出现了渗水。

一些内墙，还有掉漆、裂缝。

在外墙施工中，窗框、屋檐、围墙等部位，使用了大量泡沫材料。

但开发商在合同中，并未注明。

住宅楼的外立面，存在大面积空鼓、褪色、脱落。

小区大堂、边门、儿童乐园等公区，也与宣传资料相差甚远。

苏河望总共有六七百套房源，去年就已经全部售罄。

距离正式交房，只剩下一个月了。

这几天，将近有五百名业主，写了一封长达三十多页的联名信，控诉开发商——

存在重大质量问题、严重减配、大量偷工减料、欺诈销售。

单价逾十万、总价上千万的豪宅，让这些有钱的上海人，妥妥地买成了教训。

苏河望项目，房价与地价之间，只有万把块钱的差价。

对建发来说，根本没有利润空间。

十一弟查了下，苏河望的总投资，大概需要80亿。

按照项目可售面积计算，平均开发成本11万/平米。

这意味着，苏河望每平米十万出头的价格，覆盖不了开发成本。

项目可售货值不到74亿，跟将近80亿的开发成本相比，还差了六个亿。

虽然卖得很快，但不仅赚不到钱，可能还要赔本。

靠减配来抠成本，就在意料之中了。

十一弟之前写过，这几年，建发疯狂拿地，踩了不少的坑。

激进的后遗症，一直到现在，也还未消退。

上半年，建发由房地产业务结转的营收规模，增长到了329亿。

赚到的净利润，只有两个多亿，又下滑了六成。

房地产业务毛利率，已经降到了15%。

在房地产行业，这属于很低的利润水平了。

上半年，房地产业务对建发的利润贡献，还不到13%。

两年前，在建发的利润结构里，房地产业务的占比，将近一半。

今年上半年，建发累计对上百个项目计提了减值，大约有57亿。

地价太高、房价下跌、市场不及预期，开发商就要为此买单了。

融创建发高价抢下的苏河望地块，起拍楼面价6.5万/平米。

按照最后政府批准的十万出头的房价，每平米原本有三四万的操盘空间。

与几家大央企厮杀了三百多轮，抢到了土地，但也把自己的赚钱的路子，堵死了。

高价拿地之后，它拉着掏了上千万买房的业主，一起跳进坑里。