地产2024

一切恍如昨日，想起5年前写过一篇《地产2019》，那是我第一篇被404的文章，当时这个公众号刚开张，我也只是个菜鸟写手。

一转眼五年过去了，当年对地产的判断几乎全中，民营地产公司几乎集体陷入困境，虽然救市的政策一茬茬的出，但直到现在，谁也不敢说，房地产企业的槛就这么过去了。

2022年年底的时候，还有做地产的朋友抱怨年终奖大不如前；

2023年年底到了，做地产并且还能拿到工资的，都已经不再说什么了。

从前市场行情好，我的朋友们因为运气好许多都成了精英打工人，拿着很多人想都不敢想的年薪，以为一切都是自己能力的体现。

只有我一直很不厚道的喜欢给大家泼凉水：一切营销都比不过金融政策，一切努力都是时代红利赋予的错觉。

这话说的或者有些过于刻薄，无论如何，努力总还是有用的，但那点用处在时代面前，多少有点不够瞧的了。

前段时间，跟几个老同事聊起了某位曾经在地产圈里贼拉风云的朋友，从前他太成功了，遭遇行情转换后总以为一切都是自己做错了什么，于是各种折腾，想做点“正确”的事，结果越错越厉害，亏了许多钱，整个人的精神状态也开始变得有点不正常了。

甚至到了今天，还有地产人说起救市政策还满脸希冀，不知道是不愿相信还是真的没那个判断力，看不到从此以后地产再也不是从前那个暴利行业了，即便有暴利，也没你轻松分润的份，世界真的不同了，不是你想得美就能为所欲为了。

大家可以去留意一下，跟房住不炒差不多同时出台的还有税制改革，2018年中办、国办印发的《国税地税征管体制改革方案》实施国税地税“合并”。

之前卖地为什么那么重要，因为大家都要吃土地财政这碗饭。

之前看到卢麒元在那里大骂房地产行业，我其实是不以为然的，用房地产作为一种隐秘的征税模式，并没有什么不妥的地方。

别端起碗吃饭，吃饱喝足就开始骂娘，你就自己看看身边，这些年来，我们国家凭什么有能力成为基建狂魔？地产在其中是有贡献的。

别跟我说什么你是纳税人，过去许多年里，因为税收体系的问题，纳税监管难度的问题，很多该纳的税都没有足额缴纳，让房地产成为税源补充并不能算有错。

那些赞美以前房地产制度好的人，大可以去回忆下从前大伙普遍的居住环境，一家人挤在一个小房间里，真的是你们想要的吗？

自古以来，在大城市里安家都不是什么容易的事，连唐朝时候当个官员都能感慨一下长安居大不易。

但现在随着技术发展，无线支付的普及，现金交易日益减少，税务征收变得简单方便起来，以前很难执行的直接税，财产税在技术上征收也没太大难度，再盯着薅地产就显得有点不合时宜了。

表面上看是对行业的各种限制，导致了最后地产行业全面萎靡，实际上是财税改革已经初具成效，可以断了对土地财政的依赖。

当然，我之前也一直说，这里还有个集权考虑在。

你一说一体化大市场，人家立刻就能想到本地的坛坛罐罐，别的可以流动，你土地总流动不了吧，所以六朝门户成私人计变成了一种打着为地方上好的口号，大行其道。

但根深蒂固的利益链在那里，其实很难推动的。

除非干脆把利益链的根给刨了。

如果从这个思路去看地产，你会发现，地产行业，你就别想着有什么发展，能够稳住不崩得太惨就已经是一种胜利了。

未来只能以时间换空间，逐渐由政府主导老百姓的居住供应。

谁告诉你居者有其屋意味着人人必须买到自己的房子？

一旦房地产被剥夺了金融属性，房子它就是房子，买房不能致富，买房就是为了住的，买了房子不涨成了一种常态，就像你买了车，车子提到手就开始贬值，没啥好抱怨的。

地产商们忙着自救，老王又在卖商场了，老杨一家子各种表决心，但庞大的债务在令人捉急的去化率面前，想去解决，又谈何容易。

现在最大的问题在于你得让人看到你在努力，而不是躺平，甚至是学着某些人精，试图携款潜逃。

一切问题都是周期性的，宏观调控的秘诀在于熨平周期，但问题是，债务它不可能跟你讲情面，本金再怎么能缓缓，你丫利息总要照付吧。

所以往往熨平周期这件似乎理所当然的事，得看看主体是谁，给个帮你的理由，最好的理由就是所有权的变更呗。

把话说太明白总归是很危险的。

也有粉丝问，自己有那个经济实力，现在适合买房吗？

我认为其实真的相当合适，特别是在一线城市里的房子，我一直预判明年开始，会进入大通胀周期，还特么是全球性的大通胀周期。

一线房产价格会变得相对坚挺，卖家未必还会像现在这样心态炸裂好说话。

但无论如何，还在房地产行业搵食的朋友仍需要面对一波接一波的寒冬，出来混的，迟早要还，从前地产过了许多年的好日子，当时未必有你的份，但现在，这波苦日子却才到哪啊，且板着指头慢慢数吧