对话刘俏:公募REITS是一个没有输家的伟大尝试,REITs未来市场规模可达10万亿

作者:徐小奇

本文转载自:搜狐智库(ID:sohuzhiku)

6月21日,中国9支首批公募REITs正式上市。这批公募REITs早在认购阶段便迎来火爆,认购资金超300亿,均提前结束募集。

REITs(不动产投资信托基金)是实现不 动产证券化的重要手段。是一种通过汇集多数投资者资金,交由专门投资机构进行不动产投资经营管理,并将投资收益按比分配给投资者的信托基金。

1960年,世界上第一只REITs在美国诞生。2000年到2016年,美国REITs年均收益率达到约12%。目前已有40多个国家及地区发行REITs产品,全球总市值超2万亿美元。中国首批公募REITs对中国来说意义非凡。

REITs证券化对我国资本市场有何影响?REITS与股票有何不同?未来中国REITS整体市场规模有多大?REITs与房地产又有何关系?搜狐财经《致知100人》就此对话了北大光华管理学院院长刘俏。

刘俏多年研究并积极推进REITs在中国的发展。在他看来,REITs是中国资本市场发展的里程碑,等同于注册制全面实施的意义,是一个没有输家的伟大尝试。

“REITS首发当日价格会有相当涨幅,甚至达到30%的涨幅上限。”刘俏判断。

刘俏表示,REITs产品介于“股”与“债”之间,是除股票、债券、现金之外的第四类大金融资产。不仅完善了中国大类资产种类,也为中国居民未来投资配置带来新选择,是推动资本市场前进很重要的一步。

谈及REITs的特点,刘俏说,REITs现金流相对稳定,与股票相比,它投机性相对较弱,更适合长期持有和投资。尤其在熊市时,抗跌性更强,表现更稳定。全球通胀预期下,REITs对居民财富管理、获取财产性收入有一定的稳定作用。在美国,REITs的投资回报数据比债券和股票都要好,而且风险比股票低。

“评估一个金融产品是不是好资产,不能看牛市时的涨幅多少,而要看熊市时的抗跌性如何。”刘俏坦言。

他还介绍,REITs绝大部分收益要进行分红,有强制性的分配比例要求。投资有增长潜力的公募REITs基金,就等于分享中国未来经济增长的红利。

刘俏还在采访中澄清了我国普遍存在的对REITs与房地产关系的误解。他强调,不动产不等于房地产。事实上,REITs与房地产是两个概念。在美国,REITs的底层资产与房地产相关的只占13.2%,更大比例是零售商铺、医院、工业厂房等其他资产。

中国REITs的市场到底有多大?刘俏预计,如果短期内只考虑基础设施,REITs未来的市场规模会在5万亿到10万亿之间。这个规模并不小,A股市场经过30多年发展,体量也只是将近80万亿。

他分析,美国、日本等成熟REITs市场规模约占GDP的5%到15%。按此规律,中国GDP是101.6万亿,未来中国REITs体量大概能达到4到12万亿。从另一个角度看,中国现在整体基础设施存量规模为130万亿人民币。假如有5%的基础设施存量证券化,也能达到6.5万亿人民币的体量。

“加之中国现在REITs的底层资产只有基础设施,未来这个范围会向其他领域扩展,所以我认为未来中国REITS真实的市场规模会比这个数字大很多。”刘俏说。

以下为采访精编:

搜狐财经:6月21日,9支公募REITs上市。您预计REITS价格表现如何?

刘俏: 因为认购非常踊跃,6月21号REITs价格肯定会有相当的涨幅,但涨多少不能确定,因为涨幅有30%上限限制。

搜狐财经:REITs证券化对我国资本市场有什么影响?

刘俏:9支基础设施公募REITs上市,经历了20年的努力。公募REITs推出有三个意义,第一,构建多层次资本市场。公募REITs从无到有,是除股票、债券、现金之外的第四类大金融资产。它完善了中国大类资产种类,是推动资本市场前进很重要的一步。同时,REITs产品介于“股”与“债”之间,为中国居民未来投资配置带来新选择。

第二,公募REITs在二级市场交易,有价格发现的功能。REITs价格是底层资产市场化定价的锚,有利于资源的更有效配置。

第三,公募REITs能增加直接融资的占比,是中国金融领域供给侧改革的重要举措。不仅为未来基建投资提供另外一个资金来源,而且对未来中国基础设施投资的效率及回报提升有很大的价值。

REITs是中国资本市场发展的里程碑,它与注册制全面实施的意义等同。REITs和注册制都是中国金融供给侧改革最重要,也是唯二的举措。

从这个角度看,我对6月21号非常期待,希望这9支试点公募REITs上市能取得巨大成功。

搜狐财经:您刚刚说REITs是介于股与债之间的金融产品,那它与股票具体有什么不同?

刘俏:这次试点的公募REITs是权益型产品,从这个角度看,它不是债,与股票同为权益性证券。但作为金融产品,REITs有自己特定的属性,比如底层资产是不动产,现金流相对稳定。它的成长更多靠稳定的现金流增长,与股票相比,投机性较弱,长期投资属性更强。

另外,REITs绝大部分收益要进行分红,有强制性的分红比例要求。根据美国、新加坡、澳大利亚等市场的研究,REITs的定价规律也与股、债不太一样。

如果各类金融资产联动性很强,价格关联度很高,那分散风险的效果就会比较差。在美国市场,REITs价格与债券价格和股票价格的关联度较低。所以从资源配置角度看,它是非常好的一个配置领域,具有较大的配置价值。

搜狐财经:当前REITs仅试点,资金认购规模较小。您预估中国REITS整体市场规模有多大?

刘俏:美国等国家成熟的REITs市场规模约占GDP的4%到12%。按此规律,中国GDP是101.6万亿,未来数年中国REITs体量大概能达到4到12万亿。这个规模并不小。A股市场经过30多年发展,现在体量也只是将近80万亿。

另外,中国REITs与美国和澳大利亚市场不太一样,我们首批试点的是基础设施公募REITs,底层资产是基础设施。中国现在整个基础设施存量规模为130万亿人民币。假如有5%的基础设施存量证券化,最终上市公募,也能达到6.5万亿人民币的体量。

而且作为一个大类金融资产,REITs收益率比较稳定,价格起伏不大。在美国,REITs的投资回报数据比债券和股票都要好,而且风险相对较低。未来中国REITs的底层资产范围也会向其他领域扩展。比如租赁住房,低碳相关的资产等。将这些底层资产纳入,中国REITs的规模会比6.5万亿元更大。

如果短期内只考虑基础设施REITs,市场规模会在5万亿到10万亿之间。但我认为未来中国REITS真实的市场规模会比这个数字大很多。

搜狐财经:如何正确理解REITs与房地产之间的关系?

刘俏:人们对中国的REITs的认知一直存在一个误区。REITs英文直译是“不动产投资信托基金”,底层资产是不动产,并非仅仅是房地产。为不动产错误的认知导致人们认为REITs就是以房地产为底层资产的投资基金,推出REITs只是为房地产企业以及相关发行人提供融资的另一个渠道。因此在中国房地产市场面临结构性转型,调控房价的情况下,大家对REITs推出有很多顾虑,这也是公募REITs这么多年千呼万唤不出来的原因之一。。

学界及政策制定者花了很多年时间才纠正大家对REITs的认知。在美国,REITs真正与房地产相关的底层资产只占13.2%,更大比例是零售商铺占18.28%,医院占10.72%,基础设施占13.92%,工业占7.7%,还有酒店、数据中心等其他资产。

搜狐财经:REITs上市对居民理财有什么影响?

刘俏:公募REITs的价值在于,它既有金融属性,也有不动产属性,是最典型的产融结合的例子。REITs在市场上的的表现取决于管理团队的运营能力。

投资底层资产质量比较高、管理团队运营能力强、有增长潜力的公募REITs基金,也等于分享中国未来经济增长、基础设施投资效率不断提升所带来的红利。

搜狐财经:全球通胀预期下,REITs对居民财富管理有什么作用?

刘俏:评估一个金融产品是不是好资产,不能看牛市时的涨幅多少,而要看熊市时的抗跌性如何。REITs波动性弱,抗周期能力强。在经济表现不佳,金融市场处于逆周期时,表现更稳定。在配置资产时,REITs是一个比较理想的另类投资产品。

全球通胀预期下,REITs对居民财富管理有一定的稳定作用。

搜狐财经:美国REITs历年收益率表现如何?

刘俏: 2000年到2016年,美国REITs年均收益率达到约12%,比标准普尔500的平均数据高很多。2008年金融危机后,REITs连续涨幅降低,但仍超过股市和债市。

搜狐财经:REITs上市参考了科创板的推进。它上市后对科创板、创业板有什么影响?

刘俏:作为成长中的金融市场,大家对REITs后续发展寄予很高期望。而且在对试点经验进行梳理之后,REITs的整体底层资产范围会不断扩大。

美国REITs市场在全世界目前为止规模最大、发展时间最长,底层市场范围非常宽。但是中国现在REITs的底层资产只有基础设施,未来这个范围会在发展过程中会不断扩大,我相信租赁住房、与碳中和相关的资产等将会陆续纳入。

这种情况下,REITs最终会成为整个资本市场很重要的一个组成部分。它的体量、覆盖面,对实体经济的支持,以及对资本市场的影响都会逐年扩大。

但是,讨论到对传统资本市场的影响,现在的REITs只是试点,规模有限。比如这次上市的9支REITs整体体量只有300多亿,而A股市场的市值规模接近80万亿,所以目前为止,REITs对股市的冲击是非常小的

如果只从直接价格影响或者流动性影响看,短期内REITs对科创板、创业板的影响微乎其微。但推出公募REITs是金融领域供给侧改革的重要举措,它的意义与推出科创板,实施注册制等同,长远讲,它将进一步推出资本市场的高质量发展,对科创板和创业板的正面影响将逐渐显现。

搜狐财经:REITs基金具有一定的“股性”。您如何看待它在二级市场交易时可能带来的风险?

刘俏:从招募认购的情况看,REITs得到市场投资者的高度认同。但REITs不是经典意义上的成长性股票,更像稳健的投资产品。它投机性小,更适合长期持有和投资。

我担心大家认为它有投机性,从而炒作价格。如果价格上涨太猛,反而会为未来公募REITs稳健持续的发展带来噪音。

投资者应对REITs的定价规律有清晰认知,建立一个正确投资理念,这样REITs的发展才能稳健地进行。

搜狐财经:除新基建外,还有哪些领域或者群体会因为REITs获利?

刘俏:从发行人角度看,纳入REITS试点范围的资产所有者,肯定是受益者,比如高速公路、环保水务、工业园区、物流、数据中心。

但从投资人角度看,获益的长远意义在于,REITS公募化为公众投资者提供了第四大类的金融资产,使公众能够投资不动产,并因此受益。另外REITs现金流稳定,收益率稳定,风险介于股票和债券之间,利好长期的机构投资者。

最后,地方政府以及平台企业也是国家基础设施建设的主要投资者。REITS试点后,规模会不断扩大,在市场越来越成熟情况下,未来会带来投资理念的彻底变化。所以地方政府也是受益方。

加之财政也可以收取REITS发行过程和交易过程发生的税收, 所以公募REITS是一个没有输家的伟大尝试。

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