地产2022

作者: 卡夫卡不忙了

本文转载自:局外人的视界(ID:hooyar_380097485)

有时候世界上的道理就那么简单,方向在那里了,哪怕是有突发事件改变了事物发展的进程,最后它还会依照客观规律向前发展。

所以你真的能看清事物发展的客观规律吗?

谈起房地产,现在如果说触底马上要反弹了,这是非常不现实的,因为还有很多潜在的雷子,并没有完全排出来。

恒大的问题到现在还没有解决,融创的问题又出来了,请问融创以后,别的地产商们难道就能都保证安全吗?

如果没有人敢拍着胸脯打包票,那么就意味着从前的预售模式在现在的市场环境下,依旧很难被市场信任。

从前客户甚至敢拿着规划图纸,连坑都没挖就开始给房地产商们打钱。

现在即便是封顶了,买房的人依旧疑虑重重。信任没了,很多事情就难办了,买房的宁可多等等,哪怕价格贵一点,都能接受,但没有人接受把六个钱包掏空,赔上后半辈子的几十年贷款,最后拿到一个烂尾楼。

经济现在在筑底,大众从来都是这样,追高不买底,因为底部对普通人来说,看起来到处都是陷阱,只有最乐观的赌徒敢下重注。

问题是,大部分老百姓买房子为的是安家,那不仅是个钢筋水泥做成的玩意,而是里面藏着的,一个关于未来的安宁的寄托,在这种事情上,谁敢去赌?

可能有人会问,炒房客赌不赌?

任何一样东西去炒作,或者大家看中的不是实际价值到底几何,但所有的人都会去盘算一下,接盘侠群体到底大不大,如果有大把接盘侠,空气币都能炒上天,接盘侠们一哄而散,炒上天的空气币很快就能归零。

炒房之所以是这几十年来经久不息的投资话题,归根到底还是中国经济发展,城市化带来的大量购房需求在撑着。

当一代代的购房者都能被资产升值正向激励,买房就已经不仅是找个住所那么简单的事了,而是变成了一种保底投资,所以后来很多人都管买房叫上车。

只要这里的底层逻辑不破,哪怕是你限购限贷,严查购房资金来源,依旧无法打消各路买房人的热情。

但这个热情来自对财富增长的贪婪,一旦房价涨不动了,接盘侠找不到了,贪婪就变成了恐惧。

所以大家不妨问问,面对今时今日的房地产,市场上的资金到底是贪婪的多还是恐惧的多?

一旦购买者都觉得心里没有底,那么市场底就还在路上。

5月20日的时候,NJ先是放开了二手房限售政策,但很快就叫停了。

这是政策对开发商们的保护。

最近很多人都问我买房子的事,我给的建议是优先买二手房,一切所见即所得,被坑的几率比较小,实在不行了,选择国企央企的新房,对于民营房企要格外慎重。

这里的道理很简单,谁也不知道下一个暴雷的会是谁,平头小民,生活不易,何必把自己往危险地带里送?

现在整个房地产市场的需求因为种种原因被压缩了很多,这有限的需求一旦都给了二手房交易,那么卖期房的开发商们就更难了,暴雷的几率就更大了。

这就是个无法解决的负循环,越到后面,考验房企的关口越多。

因为新房去化率下来了,于是更多的上游供应商们开始提高结算条件,这就很容易挤兑得开发企业们工地进展迟缓,于是有意向买房的人就更难下决心了。

整个房地产行业的信任链被说谎成精的某大给彻底锤断了,到现在,许皮带还在那里胡乱蹦跶,什么谎都敢扯,就是不肯低头认错,老老实实出来承担自己该有的责任。

这世界上没几个傻子,皮带为啥敢这样?大家都心知肚明,但有个拦路虎拦在那里,行业里许多应该处理的问题就此拖延起来了。

整个行业的问题是负债,每一笔负债背后藏着的都是不低的利息,包括很多当了倒霉的供应商的,人家也是背着利息过日子的,那些买房的,也是有利息的。

这个脓包不挤出来,因为利息导致的溃疡还会继续溃烂下去的。

可笑的是,大家都在咬牙切齿骂娘的时候,皮带哥早就用种种手段明着给自己分了几百亿的红,那些钱,凭什么是神圣不可侵犯的私人财产?

其中还有多少是以各种名目通过公司运作转移到各个口袋里去的,一盘乱账,吃饱的是少数人的私欲,坑掉的是整个行业的根基。

最近针对购房者的利好看起来挺多的,但所有的利好都不能解决行业的底层问题,如何重建行业的信任,让地产资产都得以盘活?

靠给很低的利息能解决问题吗?靠各种放开限购政策能解决问题吗?靠给地产企业发债的权利能解决问题吗?

前几天我写了一篇《融创终于暴雷了》,几个从事地产的老同事都在那里吐槽日子难过,其实过去几十年里,地产一样都有周期的,08年最低谷的时候,都没有谁像现在这么迷茫。

地产不过是人们衣食住行里的一环罢了,从古到今,安居置业都不是件容易的事,房子的居住功能被金融给腐蚀以后,很多事就有点变了味了。

就好像农耕民族传统是有了钱回乡买田地,到现在有了点钱就要搞大房子好房子,最终居住的消费需求是摆在哪里的。

不管世界怎么发展,房地产这个行业都有庞大的刚需在托底,但再刚的刚需,被卷进去一个击鼓传花的金融游戏里,最后都要不堪重负,再加上游戏上家动辄暴雷,哪天到头还没有准信,最后躺平不看的人越来越多了,于是许多被虚假繁荣掩盖起来的问题就一件件的爆出来了。

说到这里,可能有很多人会以为我对地产的未来不抱信心,恰恰相反,如果仅停留在消费需求上,如何满足人民越来越高的生活要求上,你敢说现在所谓的平均住房的数字真的能让老百姓都住的舒服?

哪怕是所谓的人口红利不再,但一代人有一代人更高的生活要求,只要需求在那里,行业就不会没有希望。

只不过从前的那种开发模式还能不能继续,就要画上个大大的问号了。

正如我最近一直在说的,中国经济从2018年开始,就已经到了不得不主动转型的拐点上,从前那套外向型经济,对欧美开放无限信任,拼命生产出口,然后盈余的外汇占款逼着固定资产投资不断的加码,于是房地产就迎来了一波三十年的大牛市。

但现在美国人已经开始掀桌子了,你还敢按照原来的模式去玩牌?

中国式的债务危机很多时候不过是个记账问题罢了,所以很多按欧美经验处理似乎会出现的系统性风险并不会真的发生。

这就是我们的制度优越性了。

但是不会出现风险并不代表有什么投资机会,别一天天的想着要跑赢通胀,你得搞清楚为啥有通胀,有时候通胀出现就是解决问题的一种方式。

从前几十年的那种外贸盈余转而刺激地产价格的模式到这里基本告一段落,高层天天语重心长的劝大家“房住不炒”,其实是苦口良药,好多人以为就这导致自己发不了地产的财,恰恰相反,就这四字真言让大家不至于在歪路上越走越远。

日本泡沫经济是怎么破掉的,亚洲金融危机是怎么玩残东南亚的,现在天天被人尬吹的越南也已经有地产暴雷的苗头。

一旦债务危机全面爆发,卷起来的结果就是财富化为乌有。

所谓财产账面上增值,只不过是虚好看罢了,躺赢来的机会财富其实经不起周期的。

很多人花大价钱买了车,消费了,卖二手的时候哪怕就拿了几个月,立刻就是大幅掉价,没有人觉得有什么不妥,也不会有谁去跟4S店闹生闹死。

为啥大家都以为房子买了以后就必须保值增值呢?

房子作为耐用品,其金融属性一时半会是很难被去掉的,但未必所有的理财都是赚钱的。

就好像从前去买理财产品,一定要保本保收益,但现在,你买到的理财产品连本金都不敢给你保证了。

当然了,这世界上所有的消费品,只要有人竞争,价格就会蹭蹭蹭涨起来的,所谓掌握了核心优势的房产,哪怕是在现如今这个环境里,一样都有可能升值。

但这并非是普遍现象。

作为普通人,今年当然可以买房子,但你得抛弃掉等着跑赢通胀的不切实际的幻想,慎重规划好家庭未来的收支情况,设定好最差的情况下应对方法,然后再去做决定。

如果有足够多的钱,能让自己过得舒服点,干嘛苛待自己呢?

但整个地产行业的市场底还得靠时间来慢慢的磨。

能不能过得了这个坎,还得看各家企业的造化了。

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