万达逃过“生死劫”，明年房地产市场会如何？

关注财经与地产圈的人都知道，今年12月底是万达和王健林的“生死劫”。

在恒大的许老板“吃牢饭”，碧桂园的杨老板一次次“传出逃”，又一次次辟谣还债的大背景下，绝大多数人都预判万达王老板这次“在劫难逃”。

可是今年“双十二”，最大的惊喜不是哪个平台大甩卖，而是私募投资巨头太盟用“大折扣”接盘的方式，让万达和王健林逃过“生死危机”。

弄明白万达这次“生死危机”是怎么来的，未来是否高枕无忧，就能看清我国商业地产的过去和未来。

一，万达这场“生死危机”从何而来？

过去二十年，万达的辉煌与危机，都是因为踩在“地产周期与资本市场政策”的节点上。

在我国房地产黄金十年，以及各大城市急需“商业地产地标”的那些年，王健林不仅是各地方领导的座上宾，各地方政府的财神爷，他也长期稳定全国首富宝座，留下“一亿一个小目标”的金句。

可是万达最大的问题就在于他在发展辉煌期不愿意“资本市场分钱”，拒绝上市，而在房地产低谷周期寻求“资本市场融资输血”。

可是我国的房地产市场往往与资本市场是联动的，在万达急需资本市场融资输血的节点，也是我国“政策面”从严收紧地产公司上市融资的节点。

因此万达跌跌撞撞也只在2014年年底获得在港股上市的机会，当时万达募资288亿港元，市值达2150亿港元，成为那一年年港交所最大的IPO。

不过港股市场是个非常成熟的资本市场，香港老一代富豪们都是靠房地产业赚取身家，在港股，唯有打上“科技股”标签，才能获得高估值。

因此从万达在港股上市的第一天，王健林和所有投资人就抱怨“港股估值太低”，咱们看看国内地产销售规模前三的碧桂园，在港股股价只有0.97港元，市值只有271亿港元，就知道港股地产股有多坑了。

因为估值偏低，王健林在2016年就谋求万达从港股“私有化退市”，退市的过程中，王健林将万达的重资产打包放入大连万达商管，将轻资产放入珠海万达商管。

在这次“私有化”退市过程中，王健林自己“没出多少钱”，绝大部分资金，都是以“对赌协议”的方式从投资机构融资得来。

当年的“对赌协议”，王健林的对赌条款是“万达在2018年8月31日”之前完成A股上市，否则就要高价赎回股份。

可是从2016年到2018年，王健林再次遭遇我国“棚改推高房价”后从严监管房地产融资的新周期。

结果万达不仅在2018年之前上市无望，万达王健林还在2017年成为房地产行业“第一个债务暴雷”的巨头。

2017年财经头条的王健林比2023年的恒大许老板惨得多，隔几天就是万达出售酒店资产，商业资产的新闻，包括万达影业，万达投资的股权，也是2017年债务危机时，王健林就摆上台面的。

不过2017年的王健林比恒大许老板最大的优势是“卖资产壮士断腕”比同行有决断；更重要的是，王健林当时的债务规模，靠“卖资产”是能够解决流动性危机的。

王健林熬过2017年资产流动性危机后，一直到2021年，“一次次对赌协议”失败再融资之后，万达与太盟为首的29家投资机构，签署“融资对赌协议”。

当时王健林用“珠海万达商管”21.17%的股份。融资380亿，珠海万达商管的估值达到1800亿。

在这380亿之中，太盟出了180亿，因此成为珠海万达除王健林之外的最大投资人，当时的“投资对赌协议”，最大的限制条款就是：珠海万达在2023年12月31日前，未能港股上市，王健林就需要回购股份，并且额外支付高额利息，预计要赔400多亿。

二，万达是如何“逃过一劫”的?

2021年以来，珠海万达已经先后四次申请港股上市，前三次失败，第四次还在进程中。

如今2023年只剩下半个月了，目前万达还没拿到“国内证监会”对珠海万达港股上市的批复，只有国内批了，才能接着走香港审批流程。

想要年底上市，时间肯定不够，所以万达最近再次放出出售“万达电影”股权，一二线城市万达广场所有权等新闻，都表明万达在用“变卖核心资产”来应对这次“对赌生死劫”。

可是同样在12月12日，万达电影51%的股权卖给上海儒意影业，只筹资20多亿，所以万达靠这些资产，想还债400亿是不可能的。

付不出对赌协议的款项，许多专家都判断万达会成为恒大之后，又一个倒下的房地产巨头。

就在这个“生死节点”，以太盟为首的投资者们同意用“新投资协议”取代旧“对赌协议”，等于“放万达一马”。

那么，太盟等投资财团都是“大善人”，白白放过万达么？

并不是，根据万达与太盟等投资财团的新协议，万达在珠海万达里的占股比例降低到40%，太盟等投资人集体占股60%，并且太盟独占60%股份的一半。

这标志着王健林放弃珠海万达的控股权，换取投资人取消“对赌协议”。

不过太盟等投资人这次没有拿到“赎回股权”的380亿现金，却用2021年只能买21%股权的钱，买到今天60%的股权，看上去“投资收益”已经翻了三番。

当然，从另一个角度来算，2021年还估值1800亿的珠海万达，如今380亿就能占股60%，估值等于降到600多亿了。

这次万达和王健林虽然被太盟等投资人最后时刻喊了“刀下留人”，可是却付出了“丧失控股权”的代价。

同时，珠海万达从2021年的1800亿估值，到如今600多亿估值，这也是2021~2023年国内商业地产的真实写照！

三，万达从此“高枕无忧”了么？

2017年，当时许多财经专家都判断王健林会是地产巨头里暴雷倒下的第一人，结果他狂卖资产，成为随后几年“最轻松”的一个。

2023年，所有人都判断王健林狂卖资产也凑不出400亿，万达会成为恒大之后“地产暴雷”新标志，万达却又一次“奇迹般的活下来”。

当一个企业或者老板，“所有人一次次判断他要垮他要亡”，却一次次度过危机，那么这个企业也会变成“另类的传奇”。

万达这次能够在最后一个月被“放一马”，从此以后是否高枕无忧，我们要分两个层面来看。

第一个层面，太盟等投资人不是“善人”，他们用“多占股份”的方式，放弃对赌协议，而且新签的投资协议，没有“对赌条款”，表明他们对万达的判断，对自身定位发生了变化。

太盟等私募财团，投资的时候“用对赌协议”是锁定短期投资收益的最佳方式，这种方式能够保证私募财团在“某一节点”无风险的拿回短期回报，退出投资的目标公司。

万达从2016年港股退市开始，一次次“签对赌协议”，那些私募财团都是这个目的，万达只要“快钱”，他们也提供快钱。约定周期到了，万达没有兑现“承诺”，就把钱和利息还我，我走人。

今年年底，太盟等投资人就面临两个选择，一个是逼迫万达执行“对赌协议”，万达拿不出400多亿，最后“暴雷”重组，太盟等财团损失惨重，但是能“分到一部分现钱”。

另一个选择，就是接受万达“股份换现金”的协议，太盟等投资人得到接近三倍的股份，不在新协议中加入“对赌条款”。

这样王健林虽然失去了珠海万达的控股权，却也用60%的股份，将太盟等投资公司，全部都绑上了“长期股东”的战车。

太盟等私募财团“放万达一马”，转而成为万达“长期股东”的时间节点也很值得琢磨。

这个时间点正好是国家经济会议，释放先立后破，释放房地产合理流动性的节点。

对比2021年严控“金融三道红线”的时候，太盟等私募财团，似乎判断“万达”等地产龙头们，将迎来相对宽容的生存环境，相对充裕的融资环境。

太盟等私募财团的信息源显然判断万达接下来“会被保住”，这是他们选择“不跳车”“不逼宫”“多要股份换长期饭票”的重要原因。

从这个层面来看，接下来短周期内，万达“再暴雷”，房地产市场出现大动荡的可能性都微乎其微。

所以从这个层面，万达的“被放一马”，不是暂时安全，而是未来一个周期的安全。

但同时，我们分析万达未来能否“高枕无忧”的第二层面，是整体债务层面。

与太盟等投资股东的“对赌协议”，加上利息后的400多亿，并不是万达面临的唯一“资金压力”，闯过了“对赌协议”的难关，还有短期债务与长期债务这两道难关要闯。

根据万达发布的半年报，公司在2023年底之前，要偿还有息负债高达158.4亿。在接下来的2024年上半年要偿还的有息负债达到134.17亿。

这两笔一年内的短期债务，就高达292亿，因此万达即便被太盟投资等财团“暂时免债”，这一年接近300亿的短期债务也不是万达的账面盈利可以还清的。

从这个角度看，或许万达电影刚刚卖掉的20多亿，根本不是用来还“对赌协议”，而是还短期债务的一部分。

除了一年内将近300亿的短期债，万达公布的长期有息债务高达1130亿，这些债务虽然都不会在短期“勒脖子”，但是每年要还的部分本金和利息，也是万达要面临的一道道坎。

目前曝光的万达和太盟投资等财团的新投资协议，只看到“对赌协议”的免除与股权置换，没有看到这些财团新资金的注入，那表示万达接下来要完全靠自己盈利能力和变卖资产来抵御债务危机了。

所以说，这次太盟投资等财团，只是给了万达和王健林“择日而亡”的机会。

万达和王健林最终能否高枕无忧，短期要看王健林壮士断腕卖资产能撑多久，长期则看资本市场的大门会否在万达撑不住之前“终为君开”！

私募资本选择成为万达的“长期股东”，相当于资本圈的“房住不炒”，这也预示着明年的房地产市场会是度过凛冬的初春。

不会火热，但会比前两年有暖意！