美国公寓坍塌死亡数百人的悲剧,会不会发生在中国的旧小区?

作者:一棵青木

本文转载自:远方青木(ID:YFqingmu)

这几天,美国佛罗里达州迈阿密市的一处豪华海滩公寓坍塌的事故,震惊了全世界。

这栋能把1400尺(130平)的房子拿来做2居室的豪宅公寓,修建于1981年,目前2居室的租金是每月3200美金,位于迈阿密最黄金的海边沙滩位置。 

美国公寓坍塌死亡数百人的悲剧,会不会发生在中国的旧小区?
几乎是一瞬间,这栋公寓坍塌成了废墟,接近200人惨死在这一事故中。 
美国公寓坍塌死亡数百人的悲剧,会不会发生在中国的旧小区?
具体的事故原因还在查,但是据《今日美国》和美联社等美国媒体的报道,这栋楼早就有重大安全隐患,而且不止一次得到了安全工程师的预警。
早在2018年,这栋楼的业主协会就觉得自己这栋40年高龄的楼不安全,委托迈阿密当地的一家工程咨询公司对自己的楼进行安全评估。
这家工程咨询公司不仅认为这栋建筑存在泳池防水设计上的问题,而且发现其地下停车场支撑整栋大楼的混凝土承重柱存在“重大结构损伤”。
这家工程咨询公司认为,这个承重柱需要被及时修复,否则其损伤还会进一步的扩大。
所有的业主都认为,地下停车场承重柱存在的重大结构损伤需要得到修复。
但是当工程咨询公司开出700万美金的修复价格时,一些业主开始不乐意了。
为什么要花这么多钱修?
这家工程公司是不是把我们当肥羊宰?
能否换一家更便宜的公司?
我不想出那么多钱,最近我都快破产了,有钱的住户是否应该多出点钱?
接近200住户,当然得好好协商。
这一协商,就是3年时间。
2021年4月,也就是大楼坍塌的2个月前,业主协会的负责人再次找到工程公司,对这栋公寓大楼的安全情况再次进行评估。
评估结果显示,地下停车场承重柱的情况比2018年的时候出现了“明显的恶化”,大量混凝土构件已经出现了“肉眼可见的明显裂痕”,里面的钢筋也出现了锈损。
因此,维修工程的难度大大提升,修复费用上涨至1620万美元,经过多方砍价和减免后,工程公司让步至1550万美元。
业主协会的负责人警告业主,大楼的安全情况不容乐观,一些业主抱怨的“过度评估”的情况并不存在,请大家立刻付费来修复这栋大楼。
但这是1550万美元啊,如果按面积平摊,最小面积的一居室房屋业主需要支付8万美元,顶层大型复式业主则需要支付接近30万美元。
当初800万美元的修复费用,都有大量的业主嫌贵,不同意,如今1550万美元,当然更不同意。 
有些业主年轻力壮,赚钱能力高,对这笔费用无所谓。
但有些业主是40年前购入的,如今已经年老退休,收入不多,愿意出钱,但自己根本没钱。
还有些业主,有钱,但质疑修复费用过高,自己也不愿意去找更便宜的公司,天天一味的指责,只负责杠精不负责办事,反正就是不愿意付钱。
大楼坍塌前一个月,这栋大楼里的业主们,在群里聊天最热门的话题就是这巨额的维修费用,是否应该付,大家怎么付。
讨论来讨论去,还没讨论完,楼塌了。
在群里热火朝天讨论怎么付钱维修大楼的业主们,再也不用讨论这个话题了。
3块主建筑坍塌了2块,接近2/3的业主直接人间蒸发了。
迈阿密的这处悲剧爆发后,首先受到全球网友攻击的,就是美国政府蜗牛式的救援速度,坍塌四天时间里,连一个人都没救出来,导致本可以存活的大量美国群众从伤者变成了死者。 
美国公寓坍塌死亡数百人的悲剧,会不会发生在中国的旧小区?
但也有很多中国网友,了解到迈阿密公寓大楼坍塌的始末后,开始对自家小区大楼的安全状况忧心仲仲。
我们家小区也修建于80年代啊,现在安全程度也堪忧啊,遇到一点鸡毛蒜皮大的事各业主也是在不断的扯皮啊,这将来完全有可能碰到迈阿密公寓大楼同样的事情啊。
人类大量修建高层住宅的风气兴起于二战之后,欧美社会提前与中国,但也就提前了几十年。
欧美各种高龄大楼会遇到的安全问题,中国都会遇到。
高层住宅最大的问题不在于老化后不安全,而在于业主繁多,各有各的想法,要统一思想非常的困难。
需要全体业主都同意,一个人不同意就不行的事情,基本就不可能推动下去。
重大结构维修,恰恰就属于这样的事情。
所有业主都知道,不维修这栋楼就会有危险,自己的小命就可能有危险。
但就是有业主贪小便宜,想少付点钱,这是绝对不可能避免的事情,任何小区都一定有这样的人,甚至数量都可能不会少。
如果中国的大楼将来遇到了这种事,怎么办?
难道先扯皮扯个3年,然后所有业主一起被活埋?
中国是世界上最喜欢喜欢修建高层住宅的国家,数量遥遥领先于全球,这种业主扯皮的事情理应得到重视。
而且中国某些业主的素质,不敢恭维,美国迈阿密公寓业主群里你能碰到的一切偷奸耍滑,装傻想省钱的事情,都是肯定可以在中国业主群里看到同类人的。
某个最低售价千万的豪宅小区,这些身家至少千万的富翁们,因为一个月的停车费增加了几十块钱,就能直接躺车轮底下阻断小区交通。 
美国公寓坍塌死亡数百人的悲剧,会不会发生在中国的旧小区?
这样的人,你让他一次性拿出几十万资金来修复大楼结构安全,恐怕就是刀架在脖子上他都不会同意掏钱的。
这样的业主数量会少吗?
自家小区的情况你自己应该很清楚,你们自己小区会出现几个这样的业主,我相信你心中应该有数。
如果有这样的业主起哄作梗,你们家的结构安全修复资金,就算讨论30年,都不可能达成一致的。 
有人说,有住房维修基金啊,买房的时候都会交的。
首先,那点住房维修基金的钱看起来很多,实际上并不多,如果全小区外立面统统更新一次,一下子就能花掉一半的维修基金。
而你家小区历经40年的使用,总会有各种小问题,这些都需要使用到维修基金。
40年后基金里还剩多少钱,那就不好说了,搞不好压根就没钱了。
就算这40年维修基金一分钱没花,对于重大的结构安全损伤,那点钱其实也是不够,依然需要业主补钱。
只要涉及到业主补钱,这事就困难了,协调工作之难,简直难于上青天。
迈阿密公寓业主协调3年连一分钱都没付的事情,依靠中国小区业主的自我协调,那是完全有可能复现的。
那我们怎么办?我们家的小区将来碰到这样的问题,难道只能等死?
别慌,先说结论,中国不可能遇到美国那样的问题,我们的小区绝不会出现同样的悲剧。
小区大楼主体结构出现重大损伤,工程师预警3年依然不能修复,只因业主在付款方面达不成统一意见?
开玩笑,这事很好解决的好吧,至少在中国很好解决。
停车场承重柱出现结构损伤,不修整栋楼就会塌,所有业主都会死。
这个维修的钱太好分配了,按房本面积直接平摊不就行了,这事很难?
美国或许很难,但是在中国一点都不难。
因为中国做过比这个事难100倍的事情,而且是大面积获得了成功。
曾经有人看衰中国的高层住宅,写出了大量《中国小区走向衰败只需要十年?》和《你家的高层住宅,真的能住满70年吗?》等类似文章。
其核心看衰理由,就是业主之间的利益非常难以协调,任何涉及到房屋整体维修保养的事情,都不可能落地,最终只能一起走向衰败和死亡。
而在中国的建筑规范中,住宅建筑物的设计寿命仅有50年,将来必定会大面积的遇到结构安全问题,而这种问题由于业主之间的扯皮,实际上是无法解决的。
从理论上,这种说法无懈可击,甚至在实际操作中欧美的经验也是这样,这次迈阿密公寓的坍塌,某种意义上证明了这种说法所言非虚。
但很可惜,中国就是喜欢把不可能的事情办成可能。
2020年7月,国务院印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,准备全方位的维修全国的老旧住宅。
维修资金国家补贴一部分,但居民自己肯定也要出一部分。
翻新外立面等工程,其实就已经等同于迈阿密公寓整体结构安全维修的沟通难度了。
但是在中国,这都是小意思,分分钟就协调好了。
最难的,是给老旧小区加装电梯,这种沟通难度突破天际,全球其他国家连试都不敢试的东西,居然让中国给办成了。
迈阿密公寓维修承重柱费用摊派的沟通难度,只有给老旧小区加装电梯的1%。
给老旧小区加装电梯这件事到底难在哪?
首先,加装电梯对小区业主整体而言肯定是有利的,会导致整体房屋增值,这一点所有人都知道。
但具体到每层居民,那就不好说了。
首先,一楼是不需要电梯的,完全的不需要,而5~7楼的迫切的需要。
这还没完。
加装电梯后,5~7楼的房子会大幅度增值,本来是最差的户型现在变成了最好的,但一楼的房子,因为公共空间被占用及电梯运行产生的噪音,不仅不会升值,反而会因加装电梯贬值。
最后,电梯的运行是需要产生费用的,电费、保养费等,都会算入物业费里,但一楼业主完全不需要这些东西,更不想因此承担更多的物业费。
有人会说,好办啊,高层业主补偿给1楼业主就是了。
说起来好像很简单,但实际操作那就难了。
应该补1楼业主多少钱?
7楼肯定是要补偿1楼的,那是否应该补偿2楼。
有些2楼也说自己不需要电梯,投票反对,不给补偿他就不签字。
如果给2楼补偿,那3楼是不是应该给补偿,不然他也反对,也不签字。
如果判定2楼因电梯受益,那2楼是否应该补偿1楼?
你判定的补偿金额,2楼不认可,不给怎么办?
你判定的补偿金额,1~7楼,有一户人家不认可,不给怎么办?
你说给30万合适,凭啥给30万,我觉得给5万就不错了。
每个小区的房价都不一样,甚至每栋楼因朝向和位置不同,房价也不同。
这个补偿金额到底应该怎么协商?你凭什么说服所有人都听你的。
这就是电梯难题,让全世界所有的业主哪怕想一想,头都会直接炸裂的难题。
雷区啊同志们,这问题就是雷区,一百年都不可能协调完成的雷区。
根据住建部的摸底调查,全国在2000年以前建成的老旧小区有近17万个,粗略估算需要加装250万至300万部电梯,改建完成将惠及中国一亿人口。
翻新个外立面已经很难了,完成已经很不错了,没想到中国政府居然打算给中国17万个小区加装电梯。。。
这么离谱的事情,居然在2020年7月,以正式文件的方式公告全国。 
美国公寓坍塌死亡数百人的悲剧,会不会发生在中国的旧小区?
惠及中国一亿人口这个说法,我是不是可以理解为,中国政府打算要和一亿业主进行沟通,让他们集体出钱来修电梯,还涉及到不同楼层的互相补偿问题。
和一亿业主进行沟通。。。 
美国公寓坍塌死亡数百人的悲剧,会不会发生在中国的旧小区?
因为加装电梯这个事,中国不知道多少个二楼已经和七楼吵架了,然后二楼和一楼接着吵。
这件事怎么解决的?
老实说,我也不知道这件事是怎么解决的,这种事从理论上来说是不可能做到的。
这事难在协商,也容易在协商。
你协商的不好,那就是一件天大的麻烦事。
你协商的好,能让业主都同意,思想拧成一股绳,那就是一件很小的事。
中国基层的动员能力和协商能力,在这次加装电梯的工作中得到了地狱级的考验。
但最终,这件事居然给办成了。
自今年年初开始,各地的电梯加装工程陆陆续续的开始竣工了。
外立面漂亮,电梯更漂亮。 
美国公寓坍塌死亡数百人的悲剧,会不会发生在中国的旧小区?
全国17万个老旧小区里,如今已经有5.8万个小区完成了改造,其他的也在陆陆续续的竣工。 
美国公寓坍塌死亡数百人的悲剧,会不会发生在中国的旧小区?
按比例算的话,已经有至少3000万业主完成了沟通。
这种奇迹,在欧美是不可能实现的。
美国政府绝对不可能去管老旧高层小区的事情,因为美国文化奉行的就是自己管自己,独栋住宅没问题,碰到多业主的高层住宅就会彻底完蛋。
而中国是社会主义国家,历来奉行集体主义,最擅长的就是集体协商。
因此,很多在美国人看起来完全无解的难题,在中国只是件小事,比如说维修大楼承重柱之类。
类似给老旧小区加装电梯这样的超级难题,如果放在美国,那才是真正的无解。
中国能给这么多老旧小区解决改造的问题,甚至能解决安装电梯的问题,就不可能解决不了将来大量高层住宅结构安全维修的问题。
如果中国某个小区,工程师连续3年报警,当地政府不闻不问,最终导致大楼坍塌,死亡几百人,只是因为维修费用无法协调统一这点小事。
毫无疑问,市长会被直接免职,相关责任人员会直接免职一大堆。
但是在美国,拜登总统已经明确说了,迈阿密市长无责,而且在救援工作中做的很棒。
怎么说呢,这一定是体制问题。。。
美国的大楼或许会因为人心涣散,业主意见不统一而导致整体坍塌。
但我可以负责任的说,这种事永远不会出现在中国。
美国体制存在的政治承重柱安全问题,也早有有识之士对美国人进行过预警。
不知道那些美国政客们,什么时候能吵完架。

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