“买下这套房子是我一生中最大的遗憾”:韩国楼市就要爆了

作者:正解局

本文转载自:正解局(ID:zhengjieclub)

“买下这套房子是我一生中最大的遗憾”:韩国楼市就要爆了

在楼市寒冬里,最可怜的永远是普通人。

前几天,中国国际电视台报道了一个消息。

在韩国首都首尔,一个叫孔贤淑的女房主有点绝望:

她要卖房,在一年半前把房子就挂出去了,价格下降了15%,但到现在根本没人来看房。

慌得不行的不光是二手房主,新房的开发商更急。

韩国有开发商打出广告:买房送奔驰。

还有开发商更实惠,只要到访,看样板间,就送Chanel手袋和苹果Air Pods。

也有打土豪牌的,买房返金条。

开发商急,二手房主更急。

楼市的地雷要爆了,每个人都想着比别人早一步跑出去。

这就是现在韩国楼市的真实情况。

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韩国开发商的广告

韩国楼市,堪称亚洲,甚至是全球之“妖”。

其中,又以首都首尔最甚。

韩国总人口5100多万,其中,950万居住在首尔,占比约18.6%。

如果算上流动人口,还要增长50%。

首尔很小,不到北京昌平区的一半,面积只占韩国全国的0.6%。

如果再加上仁川广域市、京畿道以及忠清南道天安市、牙山市和江原道春川市等,所谓的韩国“首都圈”,集中了韩国50%以上的人口。

人稠地狭,首尔楼市也创造了一个巨大的神话。

房价持续疯狂上涨。

在过去5年,韩国房价整体上涨了差不多80%。

2022年首尔中心区域平均房价超过15万元人民币每平米,位居全球第2(第一的是香港);外围区域也超过7万元人民币每平米,居全球第3。

“买下这套房子是我一生中最大的遗憾”:韩国楼市就要爆了

房价疯狂上涨的结果,大家应该不算陌生。

最直接的结果是,人口灾难。

韩国年轻人希望先买房,然后才会考虑结婚。

但已经飞上天的房价,让年轻人怎么能够得结上婚呢?

所以,韩国的单身家庭已经超过30%。

2022年韩国结婚登记数量下降到19.2万件,是50多来最少的。

随之而来的是出生人口“雪崩”。

2022年,韩国总和生育率下降到0.78,再创新低,在主要国家中排名倒数第1。

其中,首尔的生育率更是低到尘土里,只有区区0.59。

我们知道,要维持人口规模不缩小,生育率要在2.1,韩国这个出生率已经低到让人感到费解、可怕了。

哪怕是少子化问题缠身的日本,出生率也还有1.3。

难怪有一个说法,韩国将是全球第一个灭亡的国家:不战而亡。

“买下这套房子是我一生中最大的遗憾”:韩国楼市就要爆了

韩国虽然已经是发达国家,但是根据知名民调机构益普索集团发布的《2023年度全球幸福感》调查报告,在32个国家中,2022年韩国人的幸福感排名第31,只比匈牙利高。

只有34%的韩国人“感到人生充满意义”,在所有国家里是最低的。

前段时间,有个报道。

首尔一个叫郑智贤的31岁男青年,身穿西装,还在胸口插着一朵鲜花。

在很多亲人的见证下,庄重宣誓:

终生不婚。

“余生,珍惜并爱护自己。”

而他还出了一本散文集,名字叫:我的房子,它一直遥遥无期。

更有些讽刺的是,他从事的工作就是房地产开发。

“买下这套房子是我一生中最大的遗憾”:韩国楼市就要爆了

不婚典礼邀请函

不过,去年以来,韩国的房价就开始跳水。

房价不断刷刷刷地下跌,房价永远涨的信仰被打破。

就出现了文章开头说的,新房卖不出去,二手房更卖不出去。

新房库存量达到10年来最多,过去一年里,增长了1.5倍。

有个韩国特色的东西,助长了韩国房价的暴涨暴跌。

这就是:传贳(shi,第四声)房,也叫全租房。

这是韩国的特色。

传贳房什么意思?

在韩国字典中,“传”是指传给或转交,“贳”是指出租或租借。

简单说,就是房客按照房价的一定比例(一般在50%~80%左右),给了房东押金,就可以“免费”住,不用再交房租。

一般是两年为期,房客退房,房东全数退还押金。

这个看起来有些不可思议。

你想想,在中国,不说一线城市,就是很多二三线城市,一套两室一厅的房子,也动不动两百万人民币左右。

按照韩国这个做法的话,相当于就要付超过100万人民币

“买下这套房子是我一生中最大的遗憾”:韩国楼市就要爆了

韩国的一处租房广告

可正是这个“传贳”制度,放大了楼市暴涨暴跌的风险。

初看起来,房东不收房客房租,“免费”给房客住房。

房客也相当于有了“强制储蓄”,把买房钱攒下来,等攒够了钱就能买自己的房子。

看起来,是双赢。

甚至银行还给房客放传贳贷款,也就是押金都可以贷。

但其实,哪有那么好的事情?

房东拿到押金之后,基本上都会去投资,用投资的收益来当作房租。

但问题是,利益最终会毁掉一切美好、不切实际的设想。

房价不断上涨,房东拿到了房客的押金,转而去买更多的房子。

等两年后,把房卖了,押金退给房客,还能大赚一笔,继续去投资买房。

就这样周而复始地操作。

结果是,有房的人,手里的房越来越多。

而租客拿到押金,才发现,“强制储蓄”的这么一点钱,远远跟不上房价上涨的速度。

只能继续“传贳”,继续给房东打工。

“买下这套房子是我一生中最大的遗憾”:韩国楼市就要爆了

图片来源:唐燕等:《基于融资和储蓄理念的住房供给途径》,《国际城市规划》2016年第1期

问题是,树不会长到天上去。

房价,当然也不会一直涨。

从去年开始的这轮下跌,很多人不得不抛房抢跑,不然两年后,可能连押金都亏没了。

结果抢跑的人越多,市面上的房子就越多,买房人就想着等等看,成交量越来越少。

结果,只能爆雷。

前两年,有房东通过传贳房,攒下上千套房子,资金链断裂,还不上押金,跑路了。

韩国人居研究院测算,如果未来房价下跌20%,那么,就有40%的房东返还不起房客的押金。

想想那是一幅什么场景!

房客损失的不是一个月、两个月的租金,而是半套甚至大半套房子。

如果贷了传贳贷,还要继续还贷。

就像有人买了一个烂尾楼,楼烂尾了,贷款还要还。

不气死人才怪。

“买下这套房子是我一生中最大的遗憾”:韩国楼市就要爆了

风险估计数据

前几年,韩国年轻人为了买房,“连灵魂都拿去”贷款。

在2022年,韩国家庭平均债务第一次超过9000万韩元(约合47.6万元人民币),而在10年前,这个数字不过是5000万出头。

这里面,大部分是房贷,或者传贳贷款。

“买下这套房子是我一生中最大的遗憾”:韩国楼市就要爆了

韩国是世界上负债率最高的国家之一

前段时间,著名的《经济学人》报道了一个案例。

33岁的金明洙(Kim Myung-soo),他在首尔蚕室区的一套公寓已经贬值了差不多40万美元(约合275万人民币)。

妻子怀孕33周。

现在,先不说房子能不能卖掉,就算卖掉,连贷款都还不上了。

他无奈地说,“2021年买下这套房子是我一生中最大的遗憾之一。

寒冬来临,首先被冻到的,永远是衣服单薄的人。

THE END

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