融创还不起钱了,“房地产”就是一个多方分肉的工具

作者:江平舟

本文转载自:微观系列(ID:weiguanx)

融创还不起钱了,“房地产”就是一个多方分肉的工具

融创自爆,还不起钱了。

目前一共四笔美元债,利息都还不上:

1,4月19号该付利息2600万美元,付不出了。

2,4月11号该付利息2900万美元,付不出了。

3,4月20号该付利息2040万美元,付不出了。

4,4月26号该付利息2800万美元,付不出了。

那还不出怎么办?

找律师团队和会计团队,谈判协商延期,拿优质资产抵押担保,看看能不能再宽限宽限。

如果过了宽限期还还不出,就卖优质资产。

不过这种操作等于是让商业信誉跌到谷底,脸都不要了,评级机构一再下调融创评级。

穆迪,融创从B1,降到Caa1,负面展望。

惠誉,融创从BB,降到CC。

标普,融创评级降到B-,列入负面信用观察名单。

这种大范围的信誉降级,基本就杀死了它再从境外借钱的可能,境外借不到钱还债,就只能靠境内了。

而这一波评级下降潮后,融创已经是妥妥的“恒老二”了,第二个恒大。

从根本上讲,房企的爆雷不是个案,是到了“还债”的时候了。

这么多年不断借债拿地,炒高房价的圈钱游戏,到头了。

中国的房地产,是一个必须保持房价不断上涨的游戏,一旦房价开始跌,或者老百姓买不起房子了,这个脆弱的链条就会断裂。

现在的问题,既是房地产价格不许涨,也是老百姓买不起房子。

1,房住不炒,一轮轮大范围的调控,限售限购,房贷紧缩,一盆冷水,浇到房地产头上。

2,老百姓,真没钱了。

以前某教授的名言,六个钱包买房,夫妻两个加上双方父母四个,六个钱包一起挤一挤拼出个首付。

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首付挤出来后,小夫妻俩再用30年还贷,这不就上车了吗?

可现在的问题是,掏空六个钱包也买不起,年轻人的思想也大幅改变。

我凭什么苦三十年就为了买套房?大不了不结婚了,不生孩子了。

再加上这两年疫情,生活状况不断下滑,谁还敢买房?谁还敢加杠杆背贷款买房?

就算有点钱,想着也是放着,未来的不确定性太大,手里如果有钱还是先存着,不会想去买房,找那不自在。

这么一来,房产游戏玩不下去。

今年1-4月,全国100家房企,销售均值212亿元,下降50%,直接腰斩。

房子卖不出去,还背着那么多债,这资金链,能不断吗?

昨天恒大,今天融创,明天还有谁?一个个排队上来。

其实中国的房地产游戏,是一场大家造锅分肉的宴会。

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水烧开了,肉下锅了,锅边坐着四个分肉的:

第一,房企。

第二,银行。

第三,政府。

第四,炒客。

这四个分肉的,分掉了这几十年来所有的房地产红利。

1,房企:

融创还不起钱了,“房地产”就是一个多方分肉的工具

2019中国富豪榜,前五大富豪里,三个是房地产。

许家印的恒大,王健林的万达,杨惠妍的碧桂园,说卖房不赚钱的老板们,是怎么在五大富豪里,占三个的?

最近一波房产造福运动,开始于2016年。

2016年开始“涨价去库存”,因为2015年这一年是重要转折年。

2015年,中国的房屋总待售面积,超过7亿平(包括商品房、写字楼、商铺等)

其中商品房库存,4.52亿平。

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讲白了房子太多没人买,房企借了大量的钱盖房,如果房子卖不掉,房企拿不到钱,就还不上银行的钱。

还不上银行的钱,金融爆雷,整个系统性风险就大。

那怎么办?

只有一招,努力卖房啊。

于是各地政府不断推出各种“去库存政策”,把那7亿平,超历史的待售房子,卖掉。

去库存政策主要有:

1,棚改货币化,直接给拆迁户钱,拿钱去买房。

2,鼓励农民进城买房。

3,买房的首付比例一降再降。

4,给买房的购房补贴,税收优惠。

这么一系列刺激政策,直接把房产销售轰了上去,同时,也把房价轰了上去。

当年,六个钱包,再加上政府的各项补贴政策,房贷优惠,还是可以轰下来一套房的。

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可是我们想想,涨价去库存的本质是什么?

这事有两个本质:

1,化解系统性风险。

2,完成杠杆转移。

第一,涨价去库存,背景是房太多卖不掉,房企叫苦连天,借了那么多钱盖房,如果房卖不掉,拿不到钱,他就要违约,大范围违约就是国家的系统性金融风险。

所以不能让它违约,所以推涨价去库存,帮着房企过难关,房企难关过了,爆发系统性风险的可能也低了。

第二,完成杠杆转移,本来房企就是靠着借钱盖房卖房的,每家房企都背着高额的杠杆。

可是在涨价去库存后,房企的杠杆,就通过“卖房”的手段,转嫁给买房的老百姓了。

房企本来背着还贷的杠杆,这么一转,买房老百姓就接过房企肩上的杠杆,让老百姓背上高额杠杆,开始还贷了。

背着高杠杆的老百姓,三十年还贷,成了房奴。

可是后来发生了什么呢?看下图

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2016年,开始涨价去库存。

2016年,商品房库存4亿平。

2017年,商品房库存3亿平。

降了1亿平。

可是后来呢?后来的18、19、20年,商品房库存全都是在2.4亿平左右。

这是房子卖不动了吗?不是,这是不断的在盖新房。

涨价去库存,本质是给房企降低杠杆的,你手里这些房,卖了把钱拿了,还了银行的债,你就别再建那么多了

可是18、19、20出现的现象就是,卖多少,我给你再盖多少,房企们玩起了高周转的游戏。

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高周转,大白话讲就是“快速拿地”,“快速盖房”,“快速卖房”。

钱赚回到手上,再继续上面这三步,一切都要快快快。

加上中国有全世界罕见的预售房制度,期房都能卖,房子连骨架都没看到都能卖,这就给高周转提供了保障。

高周转的直接后果就是,击鼓传花,恶性循环,本来在2016,2017年,房企转嫁给老百姓的杠杆,在这么一波波高周转运作下,又变本加厉的回到了自己肩上。

他们,实在太贪婪了。

涨价去库存,就是让你们见好就收,都赚那么多了,还顺利把高杠杆转嫁给百姓了,就见好就收吧。

可是贪婪的欲望,控制不住。

2016、2017,房子卖的那么好,一年杀掉1亿多平,那我不趁着这个机会,再多盖房,多卖房,大赚一笔,我不是傻子吗?

市场那么红火,我能收手吗?

于是房企再背高杠杆,高周转拼命拿地,盖房,卖房,终于在2022年,他们完成了又一次的历史性突破。

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2022年,全国房产总待售面积,8.5亿平,其中商品房待售面积,5.34亿平。

5.34亿平,这比2015年涨价去库存时的历史最高点4.52亿平,还多了整整8000万平,再创历史新高。

绕了一圈,变本加厉的回来了。

你说他们,这就是活该,自作孽死一万次都活该。

那上面说到,房地产一口锅,水煮开了,锅边四个人分肉。

除了房企,还有政府,银行,炒客。

下面来说说政府。

那对政府来说,房地产这口肉不是一般的肉,它是加了罂粟的肉,这一口肉吃下去,人精神了,眼放光了,上北京走路也有风了。

“土地财政”这四个字,你总听过吧?

什么叫土地财政?那就是地方政府靠着卖地得到的钱。

中国的地属于国家,国家出租给你地,让你盖房盖楼盖厂房,这出租当然不是白租,拿商品房一项来说,都是搞竞拍,价高者得。

而房企拿地盖房,绝对是地方政府财政收入的一块大头肉。

除了卖地的那一大笔钱,还有各种盖楼卖房过程中的税,像是土地增值税,营业税,买房的还要交多项税。

中国一线准一线城市就那么些个,大量二三四线的城市乡镇,这些地方政府,靠着什么发展?

他们工业投资缺乏,商业发展缓慢,政府能来钱的地方少之又少。

唯一能靠的大头就是卖地收钱,以及盖楼卖房收税,这才是最大头。

看看这张图:

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上面中国叫的上号的城市,少依赖土地财政的,就五个,大连、烟台、上海、北京、深圳。

其他城市,对土地财政的依赖,最低都51%,政府一大半的收入,来自土地财政。

这也就形成了一个巨大的“地方债”问题。

一个地方要发展,要搞大基建,请问钱从哪来?

地方政府问银行借钱,那银行借你,你要拿东西担保,你拿什么担保?当然就拿这个地方的未来财政收入担保。

那么,当土地财政“收成”好的时候,你地方上就能还上地方债。

可是,一旦土地财政“收成”不好,也就是房企都没法再卖房,都没法再来买地的时候,土地财政就一塌糊涂。

那这时候,请问地方政府怎么去还向银行借的钱呢?

地方政府还不出钱,地方债就违约,就可能成烂账,中央或者国企就要介入。

那一个地方债违约可以处理,如果几十个甚至上百个地方债一起违约呢?

这种大面积违约,也势必造成系统性金融风险。

所以不光房企肩上背着杠杆,地方政府肩上它也背着杠杆。

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那你问,地方政府干嘛要背杠杆?干嘛要借那么钱搞基建?

这就和政绩直接挂钩,地方官要干出政绩,要通过考核才能升官,那地方基础建设,吸引投资,这些全都是政绩考核。

一个官员在一地干个三五年,政绩考核通过,他就升官,就走了。

可是在这三五年里,靠借债完成的漂亮基建,吸引了房企投资,却为这地方的未来,埋下隐患。

但是我只干三五年就走了,我走了以后,下个官员接班,下个官员,他也需要政绩来完成考核,来升官。

于是如此循环,新上的官继续要吃房地产的肉,吃土地财政的肉,那房地产,就成了产业薄弱的地方政府,最容易吸,也最好吸的一口“毒”。

房地产,来钱快,见效快,可却是透支未来健康的一种方式。

而除了房企和政府外,别忘了银行也是在锅边吃肉的一个。

中国各大银行的业绩,可太好了。

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中国六大行,工建交农中邮,在疫情冲击下逆势上扬,创下十年来最好业绩,净利润增值最大,均速超过10% 。

银行们靠着什么本事业绩能那么好啊?靠着慧眼如炬的投资吗?

当然不是,全是靠着利息。

工行:2021年利息收入6900亿,占营业收入73%,

建行,2021年利息收入6054亿,占营业收入74%,

农行,2021年利息收入5779亿,占营业收入80%,

中行,2021年利息收入4251亿,占营业收入70%,

邮储,2021年利息收入2693亿,占营业收入84%,

可见利息收入,是银行收入的绝对大头,而中国的房贷利率,又是全世界主要国家里最高的。

其他小国家不知道,可在主要国家里中国的房贷利率,一定一枝独秀。

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中国主要城市的贷款利率基本在5-6%,有些地方首套都6.8%,二套7.2% 。

这么高的房贷利率,就决定了你买一套的贷款,要多还一倍。

什么意思呢?打个比方:

假如我买一套房200万,我掏空家里六个钱包,拿出首付60万,问银行贷款140万,贷30年,首套利率我们取个平均数,5.33% 。

贷140万,贷30年,利率5.33%,选择等额本息还款,那么最后,我要还多少钱?

答案是,30年里,我一共要还银行280.8万。

等于问银行借140万,还银行280万,平均一个月还7800元。

老百姓背了这280万的杠杆,一不敢辞职,二不敢消费,只能老老实实还钱,银行呢?赚的盆满钵满。

而德国、法国、意大利,利率常年0.5-2%,

美国3%左右,

芬兰地狱模式,0.8%,

丹麦十八层地狱模式,负0.5%,

另外很多人不知道,中国还有《房地产贷款集中度管理要求》。

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给房企的贷款,大银行不能超过40%,给个人商品房贷款,占比不能超过32.5% 。

这代表什么?这代表你要求着银行给你房贷,你想贷银行还不贷给你呢,一旦超过这个上限,他就不贷了。

那这房贷利率还可能降得下来吗?

所以这么一长串看下来你就知道,什么恒大爆雷,融创欠钱不还,那都不是他们单独的问题,而是这几十年来“整条房企产业链”,所积累下来的系统性问题。

大家围一起吃了几十年的肉,现在锅里没肉了,怎么办?

锅没肉了,可下面的火还在烧啊。

总要找救火队长来灭火吧。

又或者,把房企扔锅里?房企不还有点肉吗?

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