美方瞄准烂尾楼,中方如何稳固反击?

作者:杨风时评

本文转载自:杨风(ID:TedYang70)

今天的内容是衔接8月19日的文章《美联储走钢索, 末日博士: 美将硬着陆》。我们说,中国烂尾楼问题存在两个方面,一个是烂尾楼停贷风波;另一个是,烂尾楼问题是不是,显示出中国房地产业者出现了资金链的问题,因而会连带地拖垮中国的金融?

俄乌战争爆发以来,美国已经进行了一波的金融收割;接下来可能就是第二波,尤其是下个月9月的时候,美联储将会再一次地加息;现在只是全球金融动荡的,一个暂时的休止期,而中国这几月来的烂尾楼问题,会不会拖累中国?

其实,国外也在密切地观察,比如说,《美国之音》就做过这方面的报道,等于是盯着看,一旦出现更进一步的风吹草动,国外的金融打击随时会来,我们今天把这两个问题搞清楚。

美方瞄准烂尾楼,中方如何稳固反击?


上一次的文章我们说,烂尾楼停贷风波是法律、法令的问题。中国只要把法令的问题解释清楚;开发商、银行与业主三方面,依法规行事就可以了,这方面一定要规定得很清楚,解释得很清楚。

以目前的情况来看,业主可能还需要经过法院的程序。否则,业主可能会因为停止缴房贷,因而影响了个人的信用记录,影响了未来的贷款、事业或是工作。

所以,一定要有明显的规定,把整个买楼的过程、交屋的过程,开发商、银行与业主之间的责任,规定得一清二楚。

我们认为,资金链方面是开发商与银行之间的事,不应该归于业主。开发商与银行都是专业,对于市场景气方面,如何规划,总是比买房的业主精准吧?

最重要的是,规定清楚了,房地产行业才能够持久下去,消费者,也就是业主才会得到保障。业主得到保障,银行呆账的问题,资金链的问题也会减少。

接下来的问题是楼市资金链的问题,这才可能是真正的问题。

一个可能的情况是,一些建商由于资金链断了,因而大量甩卖楼盘。一家建商甩卖楼盘还不打紧,如果是多家建商同时进行甩卖,那就会造成楼市价格的压力。

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为了防范这种情形发生,我们可以从几个方面进行。

第一,央行降息、降准。就像之前的降息、降准措施,或是逆回购的操作,向市场释放流动性。

但是,一旦楼市价格出现大面积的下跌,这些措施可能发挥不了太大的作用。另外,降准也有个极限,现在已经没有多少的空间可以继续降准。

第二,如果几次的降息措施之后,还是没有办法改善情形,而且这是很有可能的,那么就要进行重组。为了避免市场无秩序的重组,可以进行一些干预,可以提供一些资金,引导一些规模比较大,财务比较健康的开发商。向规模比较小,或是资金链出现问题的开发商,购买其资产。

或是,由一些国营企业出面,购买这些烂尾楼的资产。

整体来说,就是对那些财务不健全的开发商,将他们的资产进行分拆、重组或是转卖。这是有秩序的重组。

在泡沫的环境下,对一些财务不健全,或是面临危机的的开发商,进行某种程度的重组,是有必要的。

虽然,有些国外媒体,或是反华媒体说,中国房地产问题、烂尾楼问题,是美国雷曼风暴的翻版。

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那些说法是夸大其词了,烂尾楼的问题不是那么大,跟2008年美国的雷曼风暴,次贷危机相比,差多了。

美国当年的次贷危机,许多银行的财务杠杆比例是几十倍,当时一些银行的想法是,我借出1亿美元的贷款,可以获得2%的利润,那么我只要放大20倍,向外借出20亿美元,就可以赚取40%的利润,所以银行拼命地向外放贷,放越多赚越多。

以至于,银行把房贷的门槛降低,一降再降。到了金融危机爆发之前的最后两年,已经不怎么要求,或是查验业主的还款能力。

烂尾楼问题,可以说是各种可能的经济问题,其中一个小风暴。重点是,不能够让一个小的风暴,变成大风暴。所以,是需要处理的。大家应该也看到了,中国各地方政府已经出台了一些方针。只要处理得宜,烂尾楼问题就不会变成一个大风暴。

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不过,美国可不是这么看,美国把烂尾楼问题当作是雷曼的翻版,在那边宣扬着,BBC,美国之音,纽约时报等,对中国的房地产问题都谈论过。

反而是美国政界与金融界方面,到目前为止,还没有出手,还沉得住气。不过,只要问题出现扩大的趋势,美方一定会出手。

2015年,中美两国已经在金融上交过手。当时中国出现一波的股市上涨,几个月之后股市大幅跌落,等于是崩盘。然后到了年底,又出现了人民币汇率战,一直到第二年的2016年初才结束。也就在同年7月,又发生了南海仲裁风波。这是金融,汇率,与军事的三重冲击。

俄乌战争虽然还没有结束,但我们认为,美国可能正在准备下一波的金融收割。第一波的金融收割是利用俄乌战争,被收割的对象是欧洲,日本也被波及。

由于美国的通货膨胀仍然在高位,美国仍然在加息的过程中,因此,必然会有第二波的收割,收割的对象会扩及到其他国家。中国那么大的经济体量当然是目标之一,中美金融战是难以避免的。

坦白说,中美两大国各自有擅长的领域,而且在各自的领域都是一等一的高手。

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美国自从2008年金融危机以来,已经走了13年的股市牛市,中国楼市的牛市更久。

美国拖住股市的办法就是资金。美联储印钞,量化宽松,释放了天量的资金。只要美国的经济不倒下,资金行情就可以维持美国股市在高位而不倒。

上星期我们说,美国股市走出了一波的上涨行情,从6月17日到8月16日,我们看一下画面。

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四月的时候我们说,美国股市出现了头肩型,这是股市下行的趋势,不容易翻转。没想到美联储还是有办法,硬生生地拉出了一波2个月的上涨行情,不简单。

当然,我们也说了,美联储虽然持续加息,但是并没有真正地进行缩表,也就是说,资金行情仍然在。美联储仍然是利用庞大的资金,拖住股市。

相对的,中国托住楼市的也办法很简单,也很直接,就是压住房地产的价格,不让房地产价格涨得太高,然后让居民的收入慢慢地跟上来。比如说,过了20年、30年之后,居民的收入翻了两三倍,大家也不觉得房地产的价格过高了。

但是,股市与楼市都有一个相同的特征,只要不出现卖压,令人惧怕的卖压。就可以维持住,暂时维持住。不过这方面,股市比楼市稍微难一点,股市比较容易出现卖压,楼市方面的恐慌性卖压比较少。

比如说,一个小区有100户人家,如果某个时期有三到五户要卖,那不成问题。但如果是20户同时挂牌卖出,价格压力就大了,更不用说全国大面积地卖房子、卖楼,这个例子就很好理解。

这也就是为什么,如果真要比较中国楼市与美国股市的泡沫,哪一个会先爆裂?中国楼市会占有一些优势,比较可以控制住。

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回到我们刚刚说的楼市产业重组的问题,也就是对开发商进行重组,而且是渐进式的重组。为什么这很重要?

因为只有有秩序的重组,才能够慢慢地挤泡沫,把泡沫一点一滴地挤出去,让一些财务状况差的开发商淘汰,或是进行重组。让财务状况佳,运行模式也比较健康的业者存留。这是市场机制的淘汰,符合市场原则。

另外,由政府引导、协助,进行有序的重整,这是政府的规划。这样,资本主义与社会主义的优点,与处理方式都有了。

大家还记得,其实从2020年下半年开始,中国已经对房地产业进行了一些整顿。为什么恒大出问题的时候,政府没有贸然出面解救?

重点就在这里:

第一,中国已经注意到问题。

第二,中国可能已经在采取”自然“的,渐进式的方式,进行挤泡沫,而且规划了有序地对房地产业进行重组。

我们做一个结论。

去年9月的文章《谁的泡沫先破裂?美国股市, 还是中国房市?》。当时我们说,中国房市可以撑得比较久。

这期间,除了出现了恒大的财务问题,又有烂尾楼的问题,然后衍生出了烂尾楼停贷的风波。少不了一些海外媒体大肆报道。那些反华的也在期待着,中国楼市泡沫爆破,甚至于是美国版的雷曼暴雷。

我们的说法是,既然中国已经着手于有序重组,或是重整,那些想看中国版的雷曼暴雷,还早呢!

只要有序重组,让财务不健全的业者淘汰,让健康的业者留下来,资金链就不会有断链的问题。然后在另一方面,保持中国的经济增长,即便是经济低增长,楼市也自然拖得住。

这是同时从财务与技术方面来看。

那么美国方面呢?

美联储放缓缩表的措施,的确让美国股市有了支撑。但是,这也表示,美国的通膨问题没有解决,难以解决。现在的美国股市只是僵在那里。

上星期8月19日的文章,《美联储走钢索, 末日博士说: 美国将硬着陆》。

我们说,美联储的确显现出了本事,把股市拉回来。但是,我们还是说,这是难以持续的。

巧的很,这期文章在星期五上午推出,美国股市还没有开盘,等到股市开盘了,美国股市就下跌了。接着昨天星期一的时候,又下跌。

我们没有办法预测美国股市的涨跌,只是从基本面看,在通货膨胀高昂,美联储加息的环境下,美国将会面临经济增长的压力。因此,美联储要维持股市在高位的努力,将难以持久,Unsustainable。

我们预期,美国股市下一波的难度,将会是季度报告的时候,也就是10月份的第三季度报告。如果季度报告好,美国股市可以维持住。但是,如果报告不好,美联储纵然有通天的本事,也难以维持美国股市在高位运行。

中美俄接下来的金融较量,只会更精彩!

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