深度 | 这件事情,终于成为拉崩越南的导火索

作者:坏土豆

本文转载自:一个坏土豆(ID:iamhtd)

深度 | 这件事情,终于成为拉崩越南的导火索
土豆说:
2021年年底,越南的地价创造了一个真正的奇迹,新皇明集团以245000亿越南盾中标,拍到了越南胡志明市开发区的一块土地,成为越南的地王!
为什么说这是奇迹,这块地只有1万平方米,也就是说算下来每平米均价68万人民币!
这意味着什么?香港2021年的地王,是在中环附近的新海滨3号,是每平米34万港币!
也就是说越南最中心的地价,已经是香港的两倍!这也意味着越南的房地产进入了辉煌的神话时代!
 
然而,眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了…….
以下正文:
似乎就在一夜之间,昨天还繁荣喧嚣的越南就变得萧条沉寂。
房地产项目全面暴雷,加速了越南的崩溃。
资本纷纷撤离,给越南留下了1200个烂尾楼项目,超过10万个房产中介人员失业,近40%的房地产企业因为无法回笼资金而导致破产,地产价格暴跌37%,关键是价格跌了后还无人问津,销量暴跌75%以上……..
而这一切,都还只是开始。
 
在去年6月份,越南的房价到达历史高点,胡志明市和河内市的房价涨幅双双进入亚洲前10。
在胡志明市,楼盘商品房均价达到3300美元/平,也就是折合2.2万人民币。
在过去的3年,胡志明市的房价每年都保持着25%以上的增长速度,在河内以西的许多所谓好地段,涨幅高达近35-74%……
即使是平民级别的商品房价格已经超过1.7万元/平,而联排房子涨至5.7万元-8.6万元/平。
 
要知道,在2010年时,胡志明市的楼盘均价也就是1500元左右,12年的时间增长了约15倍!
房子涨价了,商铺当然涨,胡志明的滨城市场,商铺价格为每平米17万美元,已经远超深圳,直逼日本银座!
 
这个价格合理吗?
胡志明市人口约1200万,月平均工资折合人民币为2171元。
也就是说胡志明市的越南人,10个月的工资不吃不喝可以买一平米的房…….越南都还没开始真正发展,越南人就已经成为了终极房奴!
 
越南的房价上涨得如此凶猛,有几个方面的原因:
越南经济发展得益于中美贸易战,而制造业的形态类似于1995年的中国,在搞两头在外的三来一补来料加工,从中国进口原材料和零配件,加工组装后出口到美国或欧洲,毛利非常低。
2022年,越南外贸突破7000亿美元,但顺差只有区区100亿美元左右,GDP只有4090亿美元;
而更让人诧异的,根据分析,给越南挣外汇最多的行业并不是制造业,而居然是农牧和水产产品……..
 
这个数据非常清晰,就是在越南,你如果投资做加工制造业,你的年毛利大约只有5%-7%;
但是你如果投资房地产,你的年毛利至少是25%,如果是投资高档小区,毛利可以达到50%以上,是做制造业的10倍!
所以资本会怎么选择?当然是蜂拥的进入了房地产行业。
 
本来,按照正常的逻辑,伴随制造业的发展,虽然越南现在没有重工业基础,但如果给越南50年或者更长的时间,原材料供应链企业为了方便快捷,会不断向越南进行转移,最终,越南可能在某个产业上形成完整而独立的产业链,和中国开始真正的竞争。
从这个角度上来说,有点类似于我们为什么要引入特斯拉,因为特斯拉不可能把自己的供应链放在美国欧洲或日本,那样话制造成本会高得离谱,他会组建在中国寻找零部件…….
可惜,炒房客们不会给越南这个机会。
 
2012年开始,某神秘大国的炒房客们希望将某国的房地产经验,在越南进行复制,蜂拥入场,而越来越多的制造型企业,也开始了在越南的囤地行动,几种合力的加持下,不断推高越南的房价。
而从2015年开始,越南正式实施新的住房法,放宽了对外国买家的购房限制,鼓励外国人可在越南自由买卖不动产。
从此开始,越南的地产价格如同脱缰的野马,而随之的2018年之后,由于某国的地产开始不振,炒房客尤其是大妈蜂拥进入越南,成为这几年推高房价的强大生力军。
对于某国炒房客来说,越南今天的发展,和90年代的中国一样,他们一定忘不了这30年财富的秘密,这一幕他们希望能够在越南重现。
在他们的原计划里,越南的房价至少可以涨10年,胡志明市的房价可以均价达到6万以上。
而更要命的是在2020年,李嘉诚进场了,他认准了越南的房价会在未来进一步飙升,与胡志民市达成框架合作协议,即将在越南进行大规模的房产投资。
没有5到10倍或更多的空间,李嘉诚是不会出手的。
 
李嘉诚的加入,给了炒房客们更大的信心,他们要在越南重现一个中国奇迹,而且这次的目标更宏大:
5年10倍。
宣传词都已经想好了:前十年看上海,未来十年看胡志明市。
也就是在这一时刻,越南开启了全民炒房模式…….
可以说,越南的房地产的发展速度,比工业发展的速度快了至少5倍!
因为既然投资房产可以稳赚不赔,谁还愿意吃苦受累去干制造业呢?
越南,终于进入了疯狂时刻。
 
2021年年底,越南的地价创造了一个真正的奇迹,新皇明集团以245000亿越南盾中标,拍到了越南胡志明市开发区的一块土地,成为越南的地王!
是的,你没看错,是24.5万亿,折合68亿人民币。
为什么说这是奇迹,这块地只有1万平方米,也就是说算下来每平米均价68万人民币!
这意味着什么?香港2021年的地王,是在中环附近的新海滨3号,是每平米34万港币!
也就是说越南最中心的地价,已经是香港的两倍!这也意味着越南的房地产进入了辉煌的神话时代!
 
那对这个结果越南高兴吗?傻×了才高兴!
这意味着越南在未来,将以香港的成本,来发展低端制造业,产业升级还没搞起来,越南就已经享受发达国家的房地产了!
没有那个人真会相信,房地产会成为这个国家的核心支柱产业,能给这个国家带来繁荣富强,而只能带来房奴!
越南政府越想越不对,凭什么越南的地价卖得比香港还贵,于是就开始了追查,终于查出了背后的惊天大幕。
 
这个新皇明集团就是个年年亏损,入不敷出的空壳企业,他不惜一切的拿到这块地,是因为在拍卖前就发行了以这块地为基础的衍生债券,然后包装成地产投资品进行贩卖给投资人,许诺在未来越南的地产价格会一飞冲天,投资地产是超高额回报,但如果发生亏损,投资者自己承担……..
你还别说,新皇明集团的这个地产债券很快就销售一空,为什么呢?
因为在过去的10年里,越南的地价上涨得太快了,所有人都相信越南的房价只会涨不会跌!
 
也就是说,新皇明集团根本就没有钱,玩的就是空手套白狼,疯狂的炒作来推高地价,在他们拿到钱后,还要接着入手下一块地皮………
可以想象的是,如果这样玩下去,越南的房价别说超过香港,超过纽约都是妥妥的!
越南政府惊出一声冷汗,赶紧叫停了项目,把新皇明集团的高管全部一锅端,逮捕了,而同时入狱的,还有诸多地产大佬,其中包括与李嘉诚合作越南地产大亨张美兰……
因为所有人,玩的都是空手套白狼的这一套!
大家都想的是,一起去合力推高越南地价,如果再玩上5年,越南的平均地价几乎就要等同于香港,那个时候,谁还会到越南来搞制造业?
 
2021年年底,越南开始全面整顿房地产市场,但是即便如此,在2022年,越南的地产价格依然上涨了25%。
因为越南人已经形成了思维惯性和共识:
这房子价格,还能跌下去的?只是涨多少的问题!
 
而真正给与越南致命一击的,是美联储的加息。
2023年第一季度,由于美国进口需求的急剧下滑,越南进出口猛降13%!
到了4月份,下滑得更猛了,又猛降18%!
5月份,下滑的趋势没有停止,又下滑了6%!
对于有些国家来说,外贸出口下降,扛一扛就过去了,但是越南是真的扛不住,因为他的外贸依存度全球最高,达到了惊人的200%;
外贸的任何风吹草地,对越南来说,都是牵一发而动全身。
 
那么与支对应的,就是经济增长率下滑到20年最低点,近5万家越南企业停工。
阿迪耐克等企业开始了全面裁员,仅仅在第一季度,就又105万工人失去了工作岗位……..
 
而越南的金融市场是不设防的,那么在这个时候,配合美联储加息,大量的外资开始外逃,因为放在美国的银行吃利息也比在越南强啊。
而我们说过,在2015年开始,越南就放开了对国外投资者购房的需求,结合目前越南的现状,没人相信越南的房价还能撑住,于是,房地产市场开始了大量的抛售,这种抛售最直接的影响就是房子卖不动了,房地产公司的资金链快速断裂而破产,接下来,就是短期内密集的出现了1200个烂尾楼……
被套的资金超过了300亿美元,要知道越南全国,做外贸一年也就是100亿美元的顺差。
 
这种状态下,越南的地产如过米诺骨牌一样放大,所有人都想卖房子,没有人想买房子。
信心一崩,就啥都没了,有信心的时候,炒房客认为越南的房价能直逼纽约;
没信心的时候,生怕自己成为接盘侠…….
其实吧,他们早就做好了退场的准备,因为没有人能相信,一个做服装业的国家,地价能超过做芯片的国家,只是他们的贪婪让他们舍不得走,因为他们认为还能找到接盘侠……
 
什么是美国的镰刀和收割模式?可以越南完美的进行了教科书一样的演绎。
发达国家的资金会快速涌入发展中国家投资制造业,但预支对应的是,这个国家的人工和地产价格快速上涨,这个时候,只需要一次美联储的加息,资金就会全部撤离逃回美国,除非你有核心技术和产业进行支撑,否则,只会留下满地狼藉。
那么,越南经历了这次衰败,还有重新启动的机会吗?
 
几乎不可能,因为在这个时候,低端制造业还会跑去越南吗?
当时跑到越南去,不就是因为越南土地成本便宜,人工便宜吗?
现在越南这些优势都没有了,为什么还要去越南?
想避开中美贸易战,去孟加拉,去缅甸不香吗?
 
越南,会快速的被资本们吃干抹净…….
而越南,还能回到12年前的心态吗?
已经回不去了,这就好像一个女孩做了小姐,她就做不回好女孩了,因为往床上一躺就能挣3000块,你说她还会安心到工厂打螺丝辛苦的挣一个月3000块,或者找个学校读书去提升自己吗?
越南的基础与体制,注定了他需要用近100年甚至更长时间走完我们的30年供应链布局之路,但是他们可以用10年的时间就走完我们30年的房地产爆炸式发展之路。
因为做供应链,需要耐心,但是做地产,只需要贪婪!
 
可惜的是,没有人能遏制住这种贪婪,因为这是人性的弱点。
你是越南地方政府,你是否有毅力不靠土地财政而依靠工业的发展?
你是越南资本,你能遏制自己的贪婪,不挣快钱挣慢钱?去投资工业而不是投资地产?
你是越南的打工人,你但凡有点闲钱,你是找银行贷款买房还是老老实实上班?
 
没有一个环节能做到,没有人能抵御挣快钱的诱惑;
所以,大家都能看到终点的颓势,但是没有一个人能改变方向。
 
一直以来,美国不停的在拉拢东盟,那美国最想要的,也认为最可能的达成目标是什么呢?
军事上围堵中国,那是不可能的,东盟不可能在这个时候选边站队,是个明白人都知道,在亚太地区,中国的胳膊比美国粗多了。
所以,美国最想要的,是让东盟瓜分中国的供应链,让美国或者欧洲,不再依赖中国制造,这对美国来说,才是最容易实现的。
那中国的供应链,有可能被东盟瓜分吗?
一度曾经真的有这个危险…….
就是大家都习惯赚块钱的时候,就没人关注制造业了。
 
现在是调整的最好时机,2022年之后,我们必须建立重新的经济结构和观点。
很多人认为现在中国经济显露疲态,应该赶紧刺激服务业,这简直就是在开玩笑了,服务业的基础一定是制造业,制造业好了,服务业就必须能好。
有了制造业有了实业解决了最基本的就业问题,大量的服务业会自然的生长出来。
但是现在的问题,就是在过去的10年,很少有人有兴趣去投资制造业,尤其是底层供应链。
 
我认为在未来的3年,无论是否愿意,我们都只能接受一个现实:一夜暴富的神话结束了,人们终究回归理性,搞科研搞制造业。
在未来,只有大家接受再没有一夜暴富的神话,不要动辄想着几倍几十倍的增长,无论社会资本还是民间资本,才会踏实的去投资实业与科技。
必须承认的是,我们这30年,虽然科技取得了决定性的发展,但我们依然面临着严峻的挑战,尤其是我们所面对的不是美国,而是整个美西方集团。
在很多基础科技依然落后于美西方集团的前提下,我们必须保障对实业与科技坚定的、持续不断的投入,才有可能把握下一次科技爆炸。
而当所有的资本都只愿意挣快钱的时候,谁还有心思去做这些实际的工作呢?
最后,我本以为越南的地产,还要在5年后暴雷,没想到,炒房客的贪婪,让这一幕今天就出现了!

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