【解局】房地产市场供求关系发生重大变化

作者：锐聆

本文转载自：侠客岛（ID:xiake_island）

“我国房地产市场供求关系发生重大变化”——这是中央政治局会议对房地产市场的最新判断。

7月27日，住建部表示要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。8月1日，中国人民银行表示将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求，并指导商业银行“依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

官方连续表态引发市场高度关注。

住房和城乡建设部（图源：央视新闻）

一

过去一段时间，房地产市场发展速度快，中国城镇住房规模总量、户均套数、人均住房面积等指标都有不小改变，但粗放的发展方式也埋下了很大隐患。地产界执迷于“高杠杆、高负债、高周转”模式，盲目搞规模扩张，不少房企资产负债率常年越过80%高位；部分市场主体投机炒房，银行和社会资金大量涌入房地产市场。

经过这几年大力整顿，房企被划定三条红线，投资炒房客大面积退场，房地产市场从过热趋向平稳发展。住建部部长倪虹说，住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期；城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期。这是房地产市场面临的新形势。

与此同时，一些新趋势也值得关注。首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池告诉岛妹，人口增长速度放缓，部分年轻人购房理念发生转变，导致目前房地产市场需求走弱。

不过，从国家统计局数据看，今年上半年，商品房销售额达63092亿元，同比增长1.1%，其中住宅销售额同比增长3.7%；按照区域划分，上半年东部地区商品房销售额同比增长7.1%，是全国唯一实现正增长的区域。

销售额同比上涨、经济相对发达区域的销售额增速领跑，一定程度上说明改善性需求正在逐步释放。

2023年7月，北京一处在建商品住宅。图源：央视新闻

二

楼市走热时，为了不让房地产沦为炒作手段，一些城市推出限购、限贷、限价、限售的“四限”政策，一定程度上起到了稳楼市作用。现在，房地产市场供求关系发生变化，刚性和改善性住房需求需要满足，楼市政策就应顺时而变。

住建部有关负责人表示，将进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。其中，“认房不用认贷”的提法备受关注。

“认房不用认贷”不难理解，指商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下在当地是否有房来认定，而不管购房家庭是否有住房贷款记录。从购房成本看，“认房又认贷”与“认房不用认贷”的首付比例有明显差别。比如，在“认房又认贷”政策下，北京二套房首付比例最低为60%，若为首套房，首付比例最低可为35%。

目前，仍严格执行“认房又认贷”政策的是一线城市及少数强二线城市。若“认房不用认贷”落地，将直接为刚需和改善性住房需求群体减负，可能在一定程度上提振楼市消费。

从调控力度看，稳健的政策调整是理性选择。7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上表示，“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策，存在边际优化空间”。“边际优化”意味着楼市调控政策不会过于刚猛，房地产不会扮演在短期内刺激经济的角色。

需要注意的是，中央政治局会议提及调整优化房地产政策时，重点是“加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。

也就是说，随着城镇化进程推进，一线和新一线城市人口不断流入，要让新市民安居乐业，住房得有保障。城市里闲置的存量住房是一笔“沉睡资产”，应该充分利用起来。这样既能从需求侧缓解住房压力，也可以避免供给侧增加过剩产能。

眼下，不少房企住房销售缓慢、去库存压力大。房企存在的经营风险关乎经济社会稳定，需要防范化解。

去年11月，中国人民银行、原银保监会联合提出16条金融举措，涉及房地产融资、做好“保交楼”金融服务、受困房企风险处置等多个方面。今年7月，中国人民银行、国家金融监督管理总局表态，对于上述通知有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。

招联首席研究员董希淼认为，金融支持政策展期，目的就是改善金融机构不敢贷、不愿贷情况，鼓励金融机构向专项借款支持项目配套融资，改善房地产企业融资困境。

政策方向侧重“鼓励”，具体落实仍需加力推进。做好受困房企风险处置，推进“保交楼”等各项工作，也是稳楼市的应有之义。

文/锐聆

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