国企开始割肉了

 

作者: 十一弟

本文转载自:拾遗地(ID:ishiyidi)

国企开始割肉了

文/十一弟

去年八月份,厦门第一大国企开发商——建发房产的掌舵者庄跃凯,被带走调查。

经过几个月调查,庄跃凯涉嫌受贿、贪污、滥用职权。

今年初,厦门市检察院已批准对庄跃凯进行逮捕。

庄跃凯在建发集团干了三十多年,平步青云,做到了建发房产的一把手。

在建发体系内,庄跃凯掌舵的建发房产,是贡献利润最多的子公司。

很多地方国企的资产和利润,都来自房地产业务。

建发的营收大头是大宗商品贸易,去年营收规模有七千亿。

房地产业务的收入规模,只有一千多亿。

大宗商品贸易跑的是现金流业务,营收规模很大,但利润很薄。

去年,建发的总营收达到了八千多亿,净利润还不到113亿。

其中,建发房产仅凭一千亿营收,就为建发贡献了69亿的净利润。

对建发来说,房地产是绝对的利润保障,起到了至关重要的支撑作用。

但在去年,建发房产的毛利率不到17%,净利润也几乎不再增长了。

国企的残酷之处在于——

在行业乘风而上的时候,房地产支撑着国企的半壁江山,这些开疆拓土的高管,名利兼收;

一旦行业下行,很多高价地、收并购逐渐暴露风险,需要有人担责,高管的前途命运,就很难预料了。

年景不好,墙上落灰都是能砸死人的砖头。

建发偏爱抢地王,但碍于国企的身份,到处拍地王,影响不好。

于是,建发用了很多马甲来遮挡,掩人耳目。

马甲拍地,就要通过抽屉协议,安排私人代持。

对国企来说,这其中隐藏着利益输送、国资流失的风险。

最后东窗事发,若要问责的话,很难说清楚。

这一轮市场回调,对建发的影响很大。

尤其是一些高价的地王项目,建发已经开始割肉了。

两年前,广州市南沙区挂牌了一宗商住用地,建发以政府最高限价20亿拍下,溢价率45%。

这块地的计容面积很小,只有8.9万平米。

其中,商业面积2.7万平米,住宅面积仅剩6.2万平米。

而为了抢到这块地,建发还竞报了3600平米的配建政府性住宅。

因此,这块地实际可售的住宅面积,还不到5.9万平米。

摊到二十多亿的地价上,可售住宅的楼面价,超过了3.4万/平米。

哪怕计入商业面积,每平米2.4万的楼面价,也是广州南沙区的单价地王。

建发把这块地开发成了“建发·明珠湾玺”,去年上半年开盘。

明珠湾玺取证的时候,赶上了广州楼市调控松动。

项目所在的南沙横沥岛,原本政府限定的新房备案价为3.6万/平米。

放开限价之后,建发直接把开盘价,涨到了3.8万/平米。

这块地纯住宅部分的楼面价,达到了3.4万/平米。

建发的开盘价,只贵了四千块钱,注定就要亏本了。

去年,南沙楼市已经回调,复归理性,房价开始回落。

之前,政府设定的新房限价为3.6万/平米,明珠湾玺开盘价3.8万/平米,在片区里依然属于高价。

很多地王就是这样——

市场火热的时候,发疯拿地,等到市场冷却下来开盘,尴尬得脚趾抠地。

你说它贵吧,开发商在赔本卖;你说它便宜吧,又是区域内房价天花板。

地价很贵,房价更贵,明珠湾玺在广州根本卖不动。

去年,卖了大半年,明珠湾玺只卖了一万多平米。

相比可售面积,去化率一成左右。

硬着头皮卖了几个月,建发熬不住了,使出了杀手锏——降价。

每平米3.8万的开盘价,一路降下来,现在只卖3.1万/平米。

去年的开盘价,比楼面价贵了四千块钱。

尽管是亏本卖,但建发还算是留了一块遮羞布。

把价格降到三万出头,就直接打穿了地价。

建发连底裤都脱掉,彻底裸奔了。

可是,就算降价了,还是卖得不好。

十一弟查了下网签系统,明珠湾玺已经拿到预售证的房源,有三、四百套。

卖了一年多,去化率大概只有一半左右。

在明珠湾玺项目上,建发也做好了亏损的打算。

去年,建发对项目计提了资产减值,大约有两个亿。

在地王项目上的错判,反映了建发在战略上的矛盾。

建发的两大业务——大宗商品贸易、房地产。

大宗商品贸易,堆积了营收规模,产生了庞大现金流,但利润很薄。

这就需要房地产业务把这些现金流,变成利润。

从建发的业务模式来说,房地产业务不用冲刺规模,保证利润就可以了。

但过去几年,建发拍了不少地王,而且为了掩人耳目,还动用了马甲。

结果,却碰上了市场回调,地王被套住,亏本入市。

房地产业务不仅侵蚀了利润,马甲拍地这样的操作,又隐藏着风险。

这就叫吃力不讨好、赔本赚吆喝。

建发高价拍地的副作用,已经开始显现了——

去年,房地产业务收入规模增长了42%,但净利润下滑了21%。

利润下滑的主要原因,就是由于市场回调,项目不及当初高价拿地的预期,计提了资产减值。

明珠湾玺这样的地王项目,建发已经在割肉销售了,但还没有结转。

地王的苦果,还要拖累建发好几年。

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