香港地产豪门也缺钱了?

作者:陶婷

本文转载自:市界(ID:ishijie2018)

香港地产豪门也缺钱了?

郑裕彤的长孙郑志刚,绝对会让你颠覆“富三代”的常规认识,他曾说自己不是“贵公子”,在美国一切都得靠自己。在爷爷郑裕彤谢幕、父亲郑家纯退居二线后的今天,郑志刚又得靠自己了。

作者丨陶婷

豪门故事,不乏看客。上世纪90年代,只要放豪门电视剧,就有200多万人收看,而香港人口不过600多万。凭借地产闻名于香江的豪门,有长实李嘉诚、新鸿基郭德胜、恒基李兆基、新世界郑裕彤四大家族。

大家族中的子弟,尽管各有各有的活法,但都肩负着传承财富的使命。

作为新世界的第三代守成者,郑裕彤的长孙郑志刚,虽然无需像老一辈那样筚路褴褛,但面对地产增量、人口红利触顶的现实,他不得不带领新世界走向转型与调整的荆棘之路。

然而,攻城不易,守城更难。7月中下旬,燕郊一家叫做新世界百货的商场,传出被欠租后关停又开张的新闻。这家顶级百货被关停五天风波背后,站着的正是被称之为香港四大地产天王之一的郑裕彤家族。

内耗,正在新世界上演。

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押错了宝,便是内耗

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人事有代谢,财富亦如此。

六年后的今天,郑裕彤一手缔造的家族企业,仍面临着种种考验。首当其冲的,便是新世界发展持股75%的新世界百货。7月15日,燕郊房企众诚易达,向燕郊新世界百货商户发出通知。大概意思是:自2022年2月以来,新世界百货以疫情为由欠付,甚至拒付租金及物业费,金额已近2000万元。

在众诚易达看来,新世界百货在全国现存的28家门店,都以疫情为由绑架业主减免租金,但给商场内零散租户减免租金的少之又少,甚至没有减免。这家房企还指出,新世界百货当初是通过低价从业主方租房,再高价收取零散租户的租金、管理费、销售提成等赚取差价的。通知发布的同时,燕郊新世界百货即关门停业了。

五天后的7月20日,尽管燕郊新世界百货,最终将近2000万元的欠款,打给了众诚易达。并且,众诚易达也因关店五天为商户提供补助,按照1000元/天/户的标准发放,每户合计5000元。但这还是引发网友们的吐槽“豪门新世界也缺钱了?”

 

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香港地产豪门也缺钱了?

燕郊店关停风波背后,折射出新世界百货,在内地“且战且退”的尴尬境况。从2013年起,尽管也进行过改革,新世界百货还是关停了位于大连、沈阳、成都等多家百货门店。即便如此,2020年、2021年,新世界百货净利仍分别亏损4.84亿港元、2.29亿港元。截至2022年6月,新世界百货规模缩小到28家门店。这较高峰期的43家店,缩减超过三成。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲,早就料到新世界百货有今天,“很多年前,销售就上不去,利润毛利率在下滑,赚钱的老店在萎缩,开新店也亏损。”他曾给新世界百货做过融资业务,以及担任过顾问。

新世界百货衰落的真相,不止一个。“一部分坚守现有利益,思维还是百货模式;另一部分则希望加大体验化,多增添新鲜元素。”一名接近新世界百货的人士曾透露。

帮助新世界百货上市成功,并做大规模的,正是当年还没成为第三代接班人的郑志刚。一手带大新世界百货的郑志刚,却在2009年将其打入“冷宫”。他创立了艺术购物中心品牌K11,几乎将所有资源倾斜过去。

重新定位的,还有新世界的地产业务。那些年,面对内地房地产市场的强调控属性,尽管新世界此前也做城市综合体,但此时其尤为强调“深耕核心城市、做城市地标”,“不希望客户只是购买不动产。”郑志刚坦言。

在住宅项目上,新世界做减法。2015年以来的一年时间里,新世界发展将内地的一半土储——北京、上海等9个项目,以339亿元对价打包卖给了恒大。另一方面,新世界增加了投资性物业的比重。

几乎是同时期,新世界在上海、宁波等长三角热点城市拿地,欲打造以K11购物中心、瑰丽酒店、周大福金融中心写字楼为代表的项目。除此之外,其还在广州、深圳等城市,接下了多个旧改项目。

时至今日,尽管黄立冲坦言新世界“早就适应了内地的风格”,但“它也有内地房企的通病”。实际上,以购物中心、旧改、写字楼、酒店等为代表的项目,它们都见效慢、周期长、投资大,“选择这条赛道,等于逆水行舟。”对于新世界未来的发展,黄立冲持谨慎态度。

郑裕彤时期的新世界,少有人不看好。

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两代人的崛起与谢幕

许世勋、何鸿燊等曾叱咤一时的港澳巨富,经历了近代中国的战乱,凭借过人的能力与眼界成就了自己,以及家族企业。郑裕彤也不例外。

逆流而上,可以说是郑裕彤的经商作风。1967年,香港许多富人都将土地、楼宇低价抛售。郑裕彤却反其道,成为“接盘侠”。尽管从50年代开始,郑裕彤就进入地产行业,但直到1970年,他才成立地产界的根据地——新世界发展

两年后,香港迎来开埠以来最大牛市,新世界也趁机上市。郑裕彤买下的20块地的价格扶摇直上,他不仅成为超级富豪,还获得“地产大鳄”“地产天王”的名号。

“地产天王”郑裕彤最得意的作品,莫过于新世界中心和香港会展中心了。这两栋大楼,在20世纪香港建筑史上留下灿烂的一笔。即便是几十年后的今天,流光溢彩的它们,仍是香港的招牌性地标。

郑裕彤还被誉为“酒店巨子”,他打造了一个环球酒店王国,兴建、收购、管理的酒店超过百余家之多。其中,丽晶酒店与半岛、文华、香格里拉,并列为香港知名酒店中的“四大天王”。

对于华人家族企业而言,他们曾经缔造的商业王国,无论多么庞大和辉煌,到头来,都免不了要经受传承的考验,无论是李嘉诚、郭德胜,还是郑裕彤。

80年代末,香港富豪公子大接班潮起,李泽钜、郭炳湘等,都被擢升到家族公司重要职位上。受好友们相继离世的触动,认为“健康最重要”的郑裕彤,也将新世界总经理一职,传给了他的长子郑家纯。郑家纯是《康熙王朝》的拥趸。

被父亲荫庇十多年的郑家纯,表现得比父亲“鲨胆彤”更为“鲨胆”。上台后的郑家纯,想将新世界演变为一家综合性公司。他开启一系列疯狂收并购,如香港兴业16%股权等。

 

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很快,新世界的负债,从30多亿元急升至近90亿元。形势不妙之下,1991年,郑裕彤重新出山了。他靠出售资产、股权套现等一系列减债动作,将新世界的债务,降到30多亿元的合理水平。

郑裕彤这一次执掌新世界,长达二十五年。直到2016年,郑裕彤因病离世,郑家纯才重新上位。再次掌舵的郑家纯做了两件事:将新世界的发展重心向内地转移,重用长子郑志刚。

2017年,郑志刚代替中风住院的郑家纯走上前台,坐实新世界的第三代接班人的身份。他实际掌权的新世界,与内地联系更紧密了。

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“地产天王”的下一程

在黄立冲看来,新世界就是香港四大地产天王中,一直与内地结合最紧密的家族。

上世纪80年代开始,郑裕彤在内地投资的第一个项目,就是中国大酒店。这个酒店是郑裕彤联手李嘉诚等好友建成,总计投资了20亿。建成并花五年回收成本之后,就无偿捐给了广州当地。

 

新世界在内地的产业,投资了不少基建、安居工程和旧城重建等业务。早期,新世界的投资重点在广东、北京、武汉等城市,郑裕彤在这些城市有良好的人际关系。郑裕彤也曾被人批评,他太过于乐观,忽略内地市场的风险。

但事实证明,郑裕彤独具慧眼。内地市场二十年来的高速增长,成就了郑氏家族的兴盛。统计数据显示,1996—2014年期间,新世界发展净资产呈现爆发式增长,同一时期内增长速度为5.72 倍。

多年后,当探究郑裕彤深耕内地的原因,除了公认的财富积累外,郑裕彤的二儿子郑家成解释称,跟父亲看好中国内地的发展有关,也是“情感取向所在”。不过,月有阴晴圆缺。

随着内地楼市的深度调整,新世界很难通过囤地实现高收益,再加上其在二三线城市的长周期开发,郑裕彤家族在内地的这盘生意,显得尾大不掉。新世界中国2015年物业销售的经营溢利下降41.3%中,快刀斩乱麻的郑裕彤,在同年12 月,将内地八大城市的九个项目,全部卖给了恒大的许家印。

同年,“别让李嘉诚跑了”的背景音乐中,大家以为新世界也跑了时,2016年起,新世界又不断加码内地市场。除杭州、宁波、武汉、上海等内地核心城市外,这些年来,新世界更加重仓了以广州和深圳为代表的大湾区。

“我的祖辈来自顺德,本身就是大湾区的人”,郑志刚解释说,大湾区城市(包括香港),有七千多万人口,经济总量占中国GDP十几个百分点。年轻人很多,潜力很丰富。

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(郑志刚)

2021年,由于楼市下行等多重原因,港资又一次收缩内地投资时,新世界却在这一年年初,将新世界中国地产的总部落户到了广州。新世界中国是新世界发展的间接全资附属公司,负责内地物业发展及投资业务。截至今年4月,新世界在大湾区投资总额,已有2000亿元左右。

深耕内地的第三代接班人郑志刚,能否带领新世界再创辉煌?

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创业不易,守成更难

郑志刚会让你颠覆“富三代”的常规认识,他曾说自己不是“贵公子”,在美国一切都得靠自己。时隔很多年后,当爷爷郑裕彤谢幕、父亲郑家纯退居二线后,郑志刚又得独当一面了。

郑裕彤之所以成功,除了家人(岳父周至元等)助力、个人努力、好友(何善衡等)帮忙等因素外,仍不能免“时势造英雄”这一俗套。

当港资“囤地+慢开发”这一特殊运营模式,遇上了二战后人口激增、工商业崛起的“四小龙”机遇,弹丸之地的香港迎来了史无前例的地产热潮,也见证了包括新世界在内的地产四大家族的崛起。

纵然郑家纯独当一面的岁月并不长,且大多是在父亲郑裕彤的庇荫下,但在郑家纯能够做决策的时间,正值中国加入WTO经济崛起时,“这些年代里都遍地是黄金,很多人不需要很高的学历,就能很成功。”黄立冲认为。

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(郑裕彤)

哈佛毕业后到日本留学,学业结束供职高盛、瑞银,2006年主动回归家族。这就是郑志刚的前半生。“郑志刚介乎于李泽楷(有些叛逆)和李泽钜(循规蹈矩)之间。”黄立冲如此评价道。

不可否认,郑志刚无疑是家族最上进的一个,也跑赢了大多数的人。然而,遍地不再是黄金的今天,光有上进心并不够,“现在比拼的是各种资源。他需要更聪明、更勤奋,才能逆流而上。”黄立冲认为。

香港也已经不是港资的天下了,在太多高市值比如万科等内地房企面前,四大家族包括新世界都不占优势了。另一边,内地早已出现大大小小与它们抢食的玩家。

在商业地产方面,深耕内地的新世界,面临的是同样喜欢建城市综合体的港资太古、恒隆、九龙仓、新鸿基等。在住宅地产方面,暂且不说有虎视眈眈的龙湖、中海、保利等头部内地房企,就算新世界奋起直追,重新大量布局住宅市场,也并不能在短期内弯道超车。

很显然,新世界以城市地标等为主的这场淘金赛,是一场持久而又内耗的战争。美国诗人罗伯特·弗罗斯特曾写道:“我将轻声叹息把往事回顾,一片树林里分出了两条路,而我——选择了人迹更少的那一条。”

郑志刚和新世界,选择的是人迹更少的那一条。这或许决定了新世界的后半生。香港地产豪门也缺钱了?

(除单独标注来源外,以上图片来自视觉中国)

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